Informe SEPT

Este informe de misión ha sido realizado por la sociedad S E.P T. Bajo la responsabilidad de M. Alain HUSSON DUMOUTIER Ecole Supérieure de Commerce, Institut d'Etudes Politiques de Paris Miembro de la Chambre Nationale des Conseils et Experts Financiers. Árbitro y perito ante la Cámara de Comercio Internacional Antiguo Director de la Franquicia en el CREDIT LYONNAIS Antiguo perito judicial en finanzas y en gestión SELI Kupport de mission - MeDONALD'S contre M COLORAFI - Mars 109k Introducción Nos ha sido solicitado por la sociedad McDONALD'S FRANCE y por el Bâtonnier LELOUP, el viernes 13 de febrero de 1998, que respondiéramos a los diversos elementos indicados en el informe del señor GANDUR fechado el 4 de febrero de 1998 El señor Mathieu LIS, colaborador de la SE.P.T, se desplazó al lugar en ANTIBES el jueves 19 de febrero de 1998 - el señor HUSSON DUMOUTIER el miércoles 4 de marzo La lectura del informe del señor GANDUR y los argumentos evocados nos han llevado a prolongar nuestra misión en dos terrenos. En primer lugar un terreno técnico que pretende no solo responder a ciertos argumentos que parecían sujetos a discusión, sino también presentar una versión más apropiada de los hechos Después, un terreno más doctrinal que pretende explicar la economía de la sociedad McDONALD'S y su adecuación constante a las fluctuaciones y a las modificaciones profundas de los mercados El presente informe estudiará en consecuencia tres puntos sucesivamente: - El análisis y la refutación de ciertos elementos del informe del señor GANDUR, tanto en la forma como en el fondo - La economía de la franquicia McDONALD'S y sus características - El caso particular de las sociedades controladas y dirigidas por el señor COLLORAFI en el contexto económico general y local Un trabajo metódico, fundado en estos diversos elementos, pretende presentar una segunda versión de los hechos SEPT. Rapport de mission - MADONALD'S contre M. COLLORAFI. Mars 109g Historial S agosto Arrendamiento de negocio (location-gérance) del restaurante MeDONALD'S de ANTIBES a M. COLLORAFI por MCDONALD'S FRANCE Duración 20 años 31 agosto Transferencia del contrato a la Sociedad SEBOL 1g:me franchise 45ee McDONALD'S 14 diciembre Contrato de préstamo de MCDONALD'S a la Sociedad SEBOL ¡ de 415.283,33 FF a partir del 1 de noviembre de 1988 Duración 13 meses 1° enero Préstamo de McDONALD'S a SEBOL de 415.283,33 FF Duración 6 meses 15 abril| Contrato de préstamo de 336.417,+1 F Duración 12 meses Regularizado en octubre Ampliación del Centro Comercial CARREFOUR (carta del 8 de febrero de 96 de COLLORAFI a Thierry CHERPITEL ii SEPT. Rappori de misson - MCDONALD'S conre M. COLLORAF - Mars 1008 marzo) Estudio MD CONSULTANTS para la implantación de un restaurante McDONALD'S en ANTIBES (Antibes Ouest, Les Pins) julio| Apertura del QUICK DRIVE febrero| Estudio flash sobre Antibes Nord (B & 0) Ret D 8 febrero Carta del Sr. COLLORAFI a McDONALD'S la cifra de negocios baja desde 94 + horario de cierre 21 h Impacto QUICK 10 a 15% * Cannes 5 a 10% 17 abril Carta del Sr. COLLORAFI a Guy DUPUY en Aix Previsión de cifra de negocios 17 M.F. para SEBOL 31 julio Creación de la sociedad B & O que explota Antibes Nord 9 octubre Apertura del DRIVE-McDONALD'S en Antibes Nord 1er contrato de arrendamiento de negocio llamado « STRAIGHT LICENSE » i. SEPT . Rapport de mission • MeDONALD S contre M. COLLORAFI. Mars 1498 10 enero Carta del Sr. COLLORAFI al Sr. HENNEQUIN solicitando los restaurantes de Antibes Ouest - Vallauris 22 enero Entrevista del Sr. COLLORAFI con Isabelle KUSTER 31 enero| Carta del Sr. COLLORAFL Agradece la aceptación de Antibes Ouest Lamenta lo de Vallauris adjudicado al Sr. GILARSKI 11 febrero| Creación de los estatutos de la sociedad LESPINS 1 al 6 abril!! Sondeo sobre la clientela Antibes Centro Comercial CARREFOUR Estudio citado por el Sr. GANDUR 29 abril Apertura del restaurante McDONALD'S Les Pins + MeDONALD'S Vallauris 10 junio Modificación de los cánones de Antibes Nord Tasa de canon estándar del 20% al 17% Canon estándar mensual mínimo de 245 000 a 180.000 F 18 junio Contrato de franquicia para Antibes Ouest (Les Pins). Tipo « B.F.L » 26 junio| Emplazamiento de MCDONALD'S por el Sr. COLLORAFI ante el Tribunal de Comercio de París ") a 11 septiembre| Revisión a 120 días de Antibes les Pins 17 noviembre Revisión financiera de McDONALD'S fin noviembre Cartas de requerimiento formal de McDONALD'S Cánones adeudados • LESPINS oct. nov. y dic. 97 • B dO: marzo, abril, junio, oct, nov. 97 y enero 98 • SEBOL. 10 mensualidades adeudadas enero, feb, marzo, abril, mayo, junio, julio, oct., nov. y dic. 97 2 enero | Resolución de los 3 contratos por McDONALD'S FRANCE NAP Rappor de riston . MEDONALD Sicare M COLLORAFI - Mars 1998 J 1ª Parte Estudio y refutación de los argumentos expuestos en el informe de misión del señor GANDUR Sin cuestionar la importancia del trabajo efectuado por el Sr. GANDUR, nuestro estudio versará en primer lugar sobre los aspectos formales del estudio para centrarse después en los problemas de fondo SOBRE LA FORMA Las imprecisiones En varias ocasiones el perito Sr. GANDUR emplea las palabras « estimo » para dar una apreciación cuantitativa sobre una cifra precisa. Así, en la p. 22 de su informe «estima en un 1% de la cifra de negocios el impacto de la limpieza de los locales efectuada por el personal interno cuando antes era asumida por una empresa externa». Esta estimación no da lugar a un cálculo preciso ni a una justificación, aunque este gasto requiere en buena lógica una explicación. La economía de escala solo alcanza, en consecuencia, el 1% según esta estimación. Aún habría que conocer el planteamiento financiero que permite llegar a este resultado Los cálculos Asimismo, ciertos cálculos redondeados por el perito Sr. GANDUR conducen a distorsiones nada despreciables en la apreciación de los hechos. Así, pueden analizarse varios puntos. SEPT • Rappori de mission • MeDONALDS contre M. COLLORAFI - iVars 1908 1.1.2.1. Los agregados utilizados La globalización de las cifras del departamento del Var con las de los Alpes Marítimos no se justifica en la demostración presentada por el informe En efecto, el Var es limítrofe con los Alpes Marítimos pero no es en modo alguno comparable, ni por su situación económica ni por su población. Por eso MCDONALD'S distingue este departamento del de los Alpes Marítimos de forma muy precisa en sus estadísticas. Además, el límite occidental de los Alpes Marítimos se encuentra más allá de Mandelieu y de Théoule, a la altura del col de la Cadière Miramar, es decir, a más de 10 km de Cannes yendo hacia Saint Raphaël. Por último, ningún restaurante MeDONALD'S se encuentra a caballo entre los dos departamentos. Tras el análisis, la unión de las estadísticas relativas a los Alpes Marítimos con las del Var aporta ciertas distorsiones que sirven a la demostración del informe del Sr. GANDUR En efecto, al utilizar las cifras acumuladas del Var y de los Alpes Marítimos, el informe pone de manifiesto varios puntos (p. 6 del гарроп M GANDLR) La progresión de la cifra de negocios en porcentaje de los restaurantes MeDONALD'S instalados en los Alpes Marítimos y el Var es, por tanto, 114.81% + 7,68% + 5,58%6 + 15,60% en 1994 en 1995 en 1996 en 1997 respecto a 1993 respecto a 1994 respecto a 1995 respecto a 1996 Mientras que las cifras relativas únicamente a los Alpes Marítimos dan las proporciones siguientes (según las mismas cifras citadas por el Sr. GANDUR p. 6) + 22,4 %» + 11,2% - 7.3%% 19,4%% en 1994 en 1995 en 1996 en 1447 respecto a 1993 respecto a 1994 respecto a 1995 respecto a 1996 La tasa de expansión en los Alpes Marítimos en 1997 de 4,4% de McDONALD'S es, por tanto, muy inferior a la del 15,0% obtenida por el Sr. GANDUR para los Alpes Marítimos y el Var. Rapport de menton deDONALD'S contre 11 COLLORARI Murs 1908 El conjunto de los cálculos comparativos del Sr. GANDUR, en particular para las bases que cita en la p. 19, se resiente cuando este coeficiente de 1,011 se retoma para constatar el aumento de la cifra de negocios de los restaurantes del Var y de los Alpes Marítimos en 1997 Una cifra así, muy diferente de las que habría que haber retenido, cuestiona en lo sucesivo los cálculos del informe 1.1.2.2. Los elementos de los agregados con correcciones Para acotar mejor la realidad, hemos retomado los cálculos utilizando los documentos puestos a nuestra disposición para dar un enfoque más claro a los elementos relativos a los restaurantes de los Alpes Marítimos Por ejemplo, en nuestro cuadro se encuentra el conjunto de los restaurantes de MeDONALD'S de los Alpes Marítimos sin los del Var por las razones expuestas anteriormente. Además, el restaurante de PUGET se suprime de los Alpes Marítimos respecto al cuadro del Sr. GANDUR Se sitúa en el Var, y no en los Alpes Marítimos donde el Sr. GANDUR lo había colocado en su anexo n°l Los restaurantes del Sr. COLLORAFI están incluidos en este cuadro, a diferencia del cuadro del Sr. GANDUR. En efecto, es difícil estudiar un mercado sin tener en cuenta el conjunto de los restaurantes McDONALD'S de ese mercado. No obstante, en aras de la exactitud, se encontrará en los totales que hemos establecido una distinción entre el conjunto de los Alpes Marítimos y el mismo conjunto sin los restaurantes del Sr. COLLORAFI - i SEPT Rapport de mission - LEDONALD'S contre 1. COLLORALi • vars 1994 EE.L: i.._ Evolución de la cifra de negocios anual en francos de los MeDONALD'S de los Alpes Marítimos entre 1992 y 1997 Sitio Descripción del sitio Durert ¿lisera en Firale- tron 1luteil aracil 44 (usert en 17 NICE MASSENA to ANTIBES 120 NICE LINCONTRE 102 MANDEDE 1St NICAPROMENALE 255 MONACTI 263 NICE TNL 296. CRASSE 331| CAGNES SUR MER 708 CAGNES PLAGES 437 CANNESTISALLEE 177 NICE SAN 4 184 MENION 5R ANTIBESNORD 501 ANTIDES EST 593 VALADRIS 612 MOOOINS 63 FANNISLANORTS Tutil McDo. «comparubles» Suus Total sans M. Colluan Moyrau Melle vcomparables» Moyeaue saas M. Colorad Total Ensemble MeDobsald's Sous-Total sans M. Colloral Laren ah ant 42 27422 021:2i 2257+212 2tr 820835 iK01572 23 150: 20 2 5KK7 1"+151.7k 21.07 $1 -5.37% 1 50% 18 (EN 571) 20 236 03-4 20$95 741 229Z5058 2÷249 0J0 ?135168 76100940 15990868, 30 7086l9 30:C004 1339428H: S0708619 207 328300| 178 080420 | 27384 178 152 008 160 22 157 I+i D08: -K119 + 79% 175% 4,94% 0,204% ¡lurer d'usert en IX309795 20÷07 531 22 U6b 501 21 322#53 Terti 5602 73X8837 199277082 45 300552 Foula- .!I. 25 7C'3 13.40% - 17,039, ",23% 0.25% 10.74% 230 712 438 20 0014; 0814: 20108021 222 X83 942 6,01% Fuente McDonald's France, febrero 1998 "Vert " Li 880 H2 Evolu- lion * 774 30, 095 -D170 -+ 724 -0.57% 1.79% 0,91%. -+ 385 | 49% +775 inx. +7 287211 17.385 olt. 3B80H 20381 KM 0,58% 3.85% 14.95% 1.1.2.3. Comentarios del cuadro - Evolución de la cifra de negocios anual en FF de los restaurantes McDONALD'S de los Alpes Marítimos Para cada año, hemos establecido tres columnas (salvo en 1993, solo dos columnas): • La primera columna « Abierto antes de 19. » contiene las cifras de negocios de los McDONALD'S de los Alpes Marítimos abiertos al menos desde hace un año al 1 de enero del año considerado: tienen al menos un ejercicio completo (12 meses) antes de ese año. Son los restaurantes llamados « comparables » • La segunda columna « Abierto en /..» contiene las cifras de negocios de los MEDONALD'S de los Alpes Marítimos abiertos en el año considerado o en el año anterior: no han cumplido al menos dos ejercicios completos de 12 meses desde su creación, año considerado incluido. • La tercera y última columna « Evolución» contiene los porcentajes de evolución de las cifras de negocios de los McDONALD'S de los Alpes Marítimos cits i comparables », los únicos que tienen al menos un ejercicio completo antes del año considerado. Esta evolución cuantifica el crecimiento o la regresión de la cifra de negocios del año considerado respecto al año anterior, que también es completo (12 meses de actividad). Sobre estas cifras de negocios se han efectuado tres tipos de cálculos (Observación: cada uno de estos tres cálculos se ha realizado, por una parte, para el conjunto de los McDONALD'S de los Alpes Marítimos, incluidos los restaurantes del Sr. COLLORAFI, y, por otra parte, para este conjunto sin los restaurantes del Sr. COLLORAFI) • El primero comprende los totales de las cifras de negocios de los McDONALD'S « comparables » y de los recientemente abiertos (desde hace menos de dos años). • El segundo calcula la media de las cifras de negocios de los MDONALD'S « comparables », que ya han conocido al menos dos ejercicios completos. Sobre esta media, hemos calculado el porcentaje de evolución de esta cifra de negocios media Observación: A diferencia del método utilizado por el Sr. GANDUR, que tomó la media de los porcentajes de evolución, lo que conduce a un error matemático, nosotros ponderamos esta evolución en función de la cifra de negocios de cada MCDONALD'S utilizando como base la media de las cifras de negocios. En efecto, la media de los porcentajes no puede servir de base fiable pues no refleja la importancia en términos de cifra de negocios de los restaurantes: por ejemplo, una evolución de + 10% de un restaurante con una cifra de negocios de 15.000 000 F corresponde a un crecimiento de 1 500000 F mientras que para un restaurante cuya cifra de negocios es de 25.000.000 F es de 2 500.000 F, lo que no se refleja en la media de los porcentajes. Hay una diferencia de casi 1.000.000 F. El método que hemos utilizado tiene en cuenta esta diferencia. Atil SArT Ruppori de mission - MCDONALD'S conde M COLLORAF! Mars 1008 • el tercer cálculo es el total de las cifras de negocios de todos los restaurantes, «comparables » o no, con su evolución. Tiene por objeto mostrar la evolución constante de la cifra de negocios de McDONALD'S en los Alpes Marítimos Así, observando los datos más exactos, las cifras de la actividad media de los restaurantes a permetre comparable, se pueden constatar diferencias bastante importantes con el informe del Sr. GANDUR. Si el acuerdo es general sobre las cifras de negocios del Sr. COLLORAFI Antibes Centro Comercial - las distorsiones son, pues, importantes sobre las medias que sirven después de referencia al Sr. GANDUR en sus cálculos. El informe del Sr. GANDUR formula en la p. 5 de su informe las siguientes evoluciones • Entre 1993 y 1994 para la media de los restaurantes - 0,63%% para el Sr. GANDUR mientras que nuestros cálculos arrojan - 5,02% con Antibes SEBOL. - 5,22% sin Antibes SEBOL Respecto a 1993, no hay, pues, estancamiento en 1994 sino retroceso • Entre 1994 y 1995, la diferencia es aún más sensible: para la media de los restaurantes + 5,11% para el Sr. GANDUR mientras que nuestros cálculos arrojan - 1,10% con Antibes SEBOL y • 0,81% sin Antibes SEBOL Lo que equivale a 6 puntos de diferencia entre nuestras referencias, es decir, que hay un casi estancamiento en 1995 y no una progresión • Entre 1995 y 1996, las diferencias son de 2,45 puntos: para la media de los restaurantes - 9,34% para el Sr. GANDUR mientras que nuestros cálculos arrojan - 11,79%o con Antibes SEBOL - 9,98% sin Antibes SEBOL SEPT • Rapport de mission MADONALD S'contre M COLLORAFI. Mari 1998 i." Estadísticas de los restaurantes McDonald's instalados en los Alpes Marítimos Número de restaurantes El conjunto de los restaurantes Restaurantes « comparables » Cifra de negocios (millones de FF) Pesemble des restaurulls Progresión de la cifra de negocios Tinemble des restaurents por Re-lanran « comparables » Cifra de negocios por restaurante Conjunto de los restaurantes - Restaurantes « comparables» Fuente: McDonald's Irance, Hérner 190X 2X8 10,74% -5,027 | 9,547 -1,10% -11,747 17,06 0,587 20,974 24.052 | 22,844| 22,592 19,928| 20,043 Comentarios Este cuadro tiene en cuenta el cuadro de la página 6 del informe del Sr. GANDUR De nuevo, las diferencias en el número de restaurantes residen en el hecho de que el Sr. GANDUR no contabiliza los restaurantes del Sr. COLLORAFI (uno adicional entre 1993 y 1995, dos adicionales en 1996 y tres adicionales en 1997) Desde ya, la observación muestra que los restaurantes llamados comparables alcanzan después de 1993 un nivel de 20 M F en general, que es relativamente estable con + o - 10% de variación. Cuando se supera esta cifra, se trata de un accidente (crisis de la Encefalopatía Espongiforme Bovina, por ejemplo) DISCUSIÓN SOBRE EL FONDO Los cálculos relativos a la duración del contrato del restaurante de Antibes Ouest - Les Pins explotado por la sociedad LES PINS El Sr. COLLORAFI insistió muy vivamente para obtener las concesiones de los restaurantes de Antibes Ouest y de Vallauris. NANE - Rappor de mission - VEDONALD'S conte M. COLLORAF? - Mars 1498 de ello hay numerosas huellas - carta del 10 de enero de 1997 del Sr. COLLORAFI al Sr. HENNEQUIN, entrevista del Sr. COLLORAFI con la Sra. Isabelle KUSTER del 16 de diciembre de 1996 y del 22 de enero de 1997 y, por último, carta del 31 de enero de 1997 del Sr. COLLORAFI a McDONALD'S agradeciendo la adjudicación del restaurante de Antibes Ouest y lamentando que el de Vallauris se hubiera adjudicado al Sr. GILARSKI. El 11 de febrero de 1997 se depositaron los estatutos de la sociedad LES PINS El 29 de abril de 1997, es decir, 2 meses y medio más tarde, el restaurante MeDOVALD'S DRIVE de Les Pins abre. No obstante, el contrato que estaba previsto en origen como un contrato de tipo « straight » con MCDONALD'S, pasó a ser, debido a los problemas de financiación del Sr. COLLORAFI, un contrato de tipo « B.F.L.»¹ Este contrato se firma posteriormente el 18 de junio de 1997. Pero todas las inversiones financieras se efectuaron antes, antes de la apertura En cambio, aún no se han pagado todas. Es decir, que MeDONALD'S habría debido invertir en el marco de su contrato llamado « straight » 9.282.000 F y su franquiciado 2.543 000 F Pero el franquiciado se vuelve hacia su franquiciador y le pide que asuma la parte que le correspondía. El contrato se firma, pues, de tipo « B.F.L » (Business Facility License) con una duración de 3 años y MCDONALD'S asume 2 543 000 F adicionales' Así, en definitiva, el franquiciado COLLORAFI financió 378 000 F, es decir, el 3,1% del importe de las inversiones de este restaurante, que ascienden en total a 12 203.000 FF, y el franquiciador McDONALD'S 11.825 000 FF, es decir, el 96,4% (Fuentes: McDONALD'S, cf. anexo 1.1) A este respecto, el cotejo de las fechas es bastante edificante, ya que el contrato de franquicia de Les Pins se ajustaba el 18 de junio de 1997 en favor del Sr. COLLORAFI y el 26 de junio de 1997, es decir, 8 días más tarde exactamente, el franquiciado dirigía la demanda a su franquiciador pidiéndole 45,350 M F de indemnización. Es como decir que la demanda estaba lista el día en que se firmó el 1er contrato "Recordemos que este tipo de contrato « B.F L » está destinado en general a franquiciados principiantes y que disponen de pocos capitales - lo que no era el caso del Sr. COLLORAFI NEPT Rapport de misson HEDONALDS ronde M COLLORAT. Mars 100g Sea como fuere, el contrato del restaurante de Les Pins está roto puesto que, siguiendo el procedimiento previsto en el contrato de arrendamiento de negocio (location-gérance), el franquiciador dirigió con fecha 27 de noviembre de 1997 un requerimiento formal de pago de los cánones y que, en la fecha del 2 de enero de 1998, el contrato fue resuelto conforme a las estipulaciones que prevén que el contrato se rompe si no se cumple un solo pago de cánones (artículo ID. Ahora bien, la sociedad LES PINS ya debía a 31 de diciembre de 1997 el importe de 3 cánones, a saber, los meses de octubre, noviembre y diciembre de 1997, por un total de 504.474,42 FF (cf. anexo 1.2) Además, la opción reservada al franquiciado hasta el 31.12.1997 de transformar este contrato « B.F.L » en « straight license » había caducado por el mero hecho de que este franquiciado no había cumplido las disposiciones de su contrato modificado En consecuencia, no es posible que el perito Sr. GANDUR retenga como número de años que quedan por transcurrir hasta el término normal del contrato de arrendamiento de negocio de la sociedad LES PINS una duración de 19,35 años con el pretexto de que la prórroga del contrato depende de la sola iniciativa del arrendatario-gerente. Un contrato solo puede prorrogarse si aún está en vigor. Ahora bien, resulta que este contrato está roto por los incumplimientos del propio franquiciado En consecuencia, el vencimiento normal de este contrato, si la ruptura no se pronuncia antes, es en la fecha del 28 de abril de 2000 y no el 28 de abril de 2017, aunque, si se atiende a la firma del contrato del 18 de junio de 1997, la fecha de vencimiento sería el 18 de junio de 2000 - es decir, un resto de 39 meses. Sobre el razonamiento de la capitalización de las pérdidas El presente informe muestra en la tercera parte de forma detallada que el impacto de la apertura de un restaurante McDONALD'S sobre los ya existentes tiene una duración relativamente limitada. Lille es reduite et provisoire, ne serait-ce qu'en raison du desarrollo del mercado. En otras palabras, si a veces se constata que el impacto de un nuevo restaurante sobre un restaurante instalado previamente lleva a este último a sufrir una cierta disminución de cifra de negocios respecto a las previsiones, y a veces, más raramente aún, a pérdidas, estas se reabsorben en el tiempo muy rápidamente por la reanudación del desarrollo de los dos restaurantes afectados. Damos los detalles sobre esta observación en la 3ª parte El informe del Sr. GANDUR, basándose en una hipótesis extrema y discutible, estima que estas pérdidas, según los restaurantes, son duraderas y definitivas durante 9 años, incluso 18 años y 19 años S LIE: - Kapport de russion - VODONALD 5 conte 11 COLLORAFI. Mars J409 Así, para SEBOL (p. 35 del informe) el Sr. GANDUR estima la pérdida de margen sobre costes variables en 1.415.000 F, que prolonga durante 9,58 años Con la actualización retenida de 6,9757077, el importe de la pérdida alcanza 9.576.354 FF Este mismo razonamiento (p. 35) lleva al Sr. GANDUR a estimar la diferencia de margen bruto de autofinanciación de B & O en 2.239.000 F al año, prolongada durante 18,75 años Con la actualización de 9,97 la pérdida estimada alcanza 22 198.563 FF Por último, para el restaurante LES PINS (p. 35), la diferencia de margen bruto de autofinanciación es de 1 318 000 F prolongada esta vez durante 19,33 años (hemos visto en 1.2.1 por qué esta duración no podía retenerse) El cálculo arroja una pérdida para este tercer restaurante de 13 244.734 F con un coeficiente de actualización de 10,203 En total, al capitalizar las pérdidas de esta manera, el informe llega muy oportunamente a la suma de 45.019 651 F. Ahora bien, es poco más o menos esta suma la que reclama el Sr. COLLORAFI en su demanda de fecha 26 de junio de 1997, es decir, 7 meses antes del informe del Sr. GANDUR, pero sobre fundamentos totalmente diferentes. En efecto, el Sr. COLLORAFI pide una indemnización de es decir, en total 30.000.000 FF para la sociedad SEBOT. 5 000 000 FF para la sociedad B & O y 10.350 000 FF para sí mismo +5 350 000 FF El perito señala a este respecto que no hay perjuicio para el Sr. COLLORAFI personalmente Sobre el cálculo de los cánones 1.2.3.1. Según el informe del Sr. GANDUR El Sr. GANDUR, retomando los resultados previsionales de los 3 restaurantes en función de las modificaciones que le aporta, determina los alquileres y cánones soportables por dichos restaurantes Así, los cánones pasan a ser, p. 30 del informe para SEBOL para B & O para LES PINS 736 000 F 1. 172 000 F 1 034 000 F es decir, 61.333 FF al mes es decir, 97.667 FF al mes es decir, 86 167 FF al mes SEPT Rapport de musion - MCDONALD'S conte N COLLORA// - Mars 1998 Pero con un importe de cánones así, los resultados de las sociedades seguirían siendo negativos. SEBOL perdería B & O perdería LESPINS perdería 484.000 F 240 000 F 100.000 F La continuación de los cálculos lleva al informe a estimar el importe de los cánones para un resultado nulo, es decir, el nivel del punto muerto, en 252.000 F anuales para SEBOL, es decir 794 000 # anuales para B & O, es decir 934.000 F anuales para LES PINS, es decir 21.000 # al mes 66.167 F al mes 77 834 F al mes Valores tales, tan alejados de las cifras actuales y de las que practican en general los restaurantes McDONALD'S, no bastan para pagar las amortizaciones de los préstamos suscritos por McDONALD'S para financiar los inmovilizados explotados por el Sr. COLLORAFI. Así, para el restaurante de Antibes Centro Comercial, considerando únicamente los simples alquileres y sin tener en cuenta las obras financiadas por McDONALD'S, las informaciones obtenidas de McDONALD'S dan los siguientes elementos - para una superficie de 402 m² que incluye 62 m² de terraza, una sala de restaurante de 244 m² en planta baja y 97 m² de cocina y locales técnicos, con en un 1er piso, una sala de equipo y un local técnico - el alquiler actual indexado es de es decir 162.630 F al año 38.553 F al mes Pero el contrato de arrendamiento debe renovarse y la solicitud formulada por el propietario es de 093 000 F al año solo por el alquiler, es decir 57 750 F al mes. Añadamos por último que el derecho de arrendamiento, en la adquisición del fondo de comercio en 1987, alcanzó 2 740 000 F Así, admitiendo que SEBOL pague 21.000 F de cánones al mes a MCDONALD'S, el importe de este pago no cubriría ni siquiera el 54,5% del alquiler pagado por McDONALD'S al propietario VEZI . Rapport de mission - MCDONALD S conte M. COLLURAFI - Mars 1948 1.2.3.2. Nueva presentación de los cálculos de cánones con discusión Se ha establecido un estudio contradictorio de los cánones para presentar una versión económicamente más aceptable. Hemos estudiado sucesivamente los casos de - Antibes Centro Comercial - explotado por la sociedad SEBOL, - Antibes Les Pins - explotado por la sociedad LES PINS. - Antibes Ouest - explotado por la sociedad B & O (este caso, al ser el más complejo y el más delicado, se ha añadido al final). En cada etapa hemos comparado las cifras retenidas por el perito Sr. GANDUR y las presentadas por la sociedad McDONALD'S dando una explicación de las distorsiones observadas SART Rapport de mission - MEDONALD'S contre M. COLORAFI . Hari 1008 Cuadro de determinación del canon soportable abonado a McDONALD'S por la sociedad SA SEBOL SA SEBOL Tipo de edificio Mall Ventas Ventas no alimentarias Coste total compra comida Embalajes Coste total de los productos alim. vendidos Margen bruto sobre ventas alim. Mano de obra de equipo Salarios de gerentes y cargas sociales Gastos de viaje Publicidad 6M Promoción local Servicios exteriores Uniformes Suministros de explotación Mantenimiento reparación equipo Electricidad, gas, teléfono Suministros de oficina Diferencia de caja Total gastos controlables Beneficio tras gastos controlables , Canon estándar Canon de equipamiento Canon de servicio Gastos contables y jurídicos Seguros Tasas y permisos Depreciación y amortizaciones Cargas financieras Total gastos no controlables Total no alimentarios Total no alimentario Resultado neto no alimentario Resultado neto de explotación (S.0.1) Salario del arrendatario-gerente Otros gastos Gastos de oficina Total gastos de administración Resultado neto antes de impuestos Margen bruto de autofinanciación Reembolso de préstamo Alquiler financieramente soportable McDonald's 101.20% 10,00 32,63% 16,1202 M. Gandur r7 de ventas alimentarias 101.20% 10119L 25,39;. ≥ 970 29,350 7 149 70,65% 300,750 1,38% +501 0,24 3:49% 0.30%% 0.79% 3.50% 3,32% 012% i.120: 11,301% $ 322 11,71% 27.94% 1 X00 1.73%; 3,31°c 6,139% 1.20% 33,83% 1,370) - D, 1750 - 1,37% 5.000i 3,76% - 5,14% 17,11% 3 858| 11,83% 1.72% 38,13% -0, 19% •1 050-10.38% 1127% 4,92% -1 548-15.30% XCa1) X5% 7,27% Diferencia hit 1 147) ¡ 175 SEPT Rapport de mession MCDONALD'S conte 4 COLLORAFI-Mars 1998 Comentarios: Este cuadro tiene por objeto determinar el canon soportable por la SA SEBOL Según el Sr. GANDUR, página 30 de su informe, « El nivel de los alquileres y cánones de base presumido como « soportables » es el que permitiría alcanzar, tras el reembolso de las anualidades de préstamo del capital, un margen bruto de autofinanciación nulo, es decir, sin degradar la situación financiera. ». Hemos estudiado de la misma manera que el Sr. GANDUR el resultado previsional para 1998, observando no obstante algunas diferencias entre las indicaciones de McDONALD'S y las del Sr. GANDUR. Nuestros cálculos tienen en cuenta los elementos del P.A.C (Fuente: McDONALD)'S) que hemos tomado en consideración. La cifra de negocios de 1998 retenida por el Sr. GANDUR es de 10.240.000 F, cifra que impugnamos. Hemos retenido una cifra de 11300000 F que es intermedia entre la cifra del Sr. GANDUR (10 240.000 F) y la cifra de negocios alcanzada en 1997 por el restaurante, es decir, 11 654.691 F (cf. comentarios página siguiente) El cuadro se divide en tres partes principales: • La primera contiene las cifras constatadas sobre el conjunto de los restaurantes MCDONALD's, es decir, el importe de cada partida en kF y el porcentaje de este importe respecto a la cifra de negocios de las ventas alimentarias. • La segunda retoma las cifras dadas por el Sr. GANDUR: se encuentra de igual modo un importe en kF y un porcentaje de la cifra de negocios de las ventas alimentarias • La tercera columna tiene por objeto precisar las diferencias entre nuestros cálculos y los del Sr. GANDUR. Variaciones: Las fuentes utilizadas para determinar el canon proceden del informe del Sr. GANDUR, del que citamos las páginas, y de McDONALD'S El informe del Sr. GANDUR, página 31, llega a un canon aceptable de 736 000 F para 1998, y nuestros cálculos llegan a un canon superior (+ 1175 000 F) de 1911 000 F. El canon debido contractualmente a MCDONALD'S (1.800.000 F) es, por tanto, soportable porque es inferior a esta cifra ». i SEPT Kapport de mission HEDONALD'S contre M. COLLORAFT . Wars 1448 Esta diferencia reside en las siguientes divergencias de apreciación • La cifra de negocios que hemos calculado es de 11.300.000 F y la del Sr. GANDUR de 10.240.000 F, es decir, una diferencia de 1 060.000 F. Para calcular esta cifra de negocios, hemos utilizado el informe del Sr. GANDUR El Sr. GANDUR, páginas 19 y 20 de su informe, evalúa en -2,03% el impacto de la apertura de los restaurantes de Antibes Nord, de Antibes Ouest y de Vallauris sobre el restaurante de Antibes (SA SEBOL). La última fecha de apertura de un restaurante es el 28 de abril de 1997; el restaurante de Antibes estará, pues, « impactado », como se demuestra en la 3ª parte, hasta abril de 1998 (12 meses). A partir de mayo de 1998, recuperará su nivel real de 1997 Se obtiene, pues, una cifra de negocios de 11 312 585 F, redondeada a 11 300 000 F como muestra el cuadro siguiente: SA SEBOL Real Enero 908 249, Febrero Marzo Abril Total ene./abr. Mayo Junio julio agosto septiembre octubre Noviembre Diciembre 1 025 +11 Total mayo/dic. Total previsional 1998 Fuente: Informe del señor GANDU R Impacto | Previsional! 9,039 9,03 * 9,03. X26 231 X47016 X50050 3 +46 462 X2X 277 • El importe de las ventas alimentarias, que sirve de base para el cálculo de los cánones que han de abonarse a McDONALD'S, se calcula con el mismo porcentaje de la cifra de negocios total dado por el Sr. GANDUR en su informe (página 31). Esto explica la diferencia en cuanto a los importes pero no en cuanto a los porcentajes • Rapport de misson - M DONALD Scontre M. COLORAT - Mars 1998 . d • La tercera diferencia se encuentra en el importe del P.A.C* (Profit Après dépenses Contrôlables, beneficio tras gastos controlables). Es mucho mayor (+ 817 000 F) en las indicaciones de McDONALD'S. Estas se calculan a partir de una recta de regresión lineal de ecuación P.A.C. = C.A.ventas alimentarias X 0,4096 - 430 000 F Esta ecuación se calcula mediante un análisis de regresión del P.A.C. del conjunto de los McDONALD'S en Francia a partir de las cuentas de resultados proporcionadas por los arrendatarios-gerentes a 31/12/96 sobre los últimos 12 meses. Es por esta razón por la que no la detallamos (cf. anexo n°13 para más detalles). El P.A.C. se determina para cada tipo de edificios « Mall » (en un centro comercial) o « Free-Stander » (edificio independiente). Aquí, el restaurante de Antibes es un « Mall »; se utilizó, pues, la ecuación de la recta de regresión del conjunto de los restaurantes de tipo « Mall ». Esta ecuación fue transmitida en junio de 1997, como a todos los demás franquiciados, al Sr. COLLORAFI, que no la impugnó • Una cuarta diferencia aparece en el importe de los gastos no controlables: el restaurante de Antibes genera 80.000 F más en este tipo de gastos que las indicaciones de McDONALD'S. Este exceso reside en solo dos partidas: « Canon de servicio » y « Gastos contables y jurídicos »: para todas las demás partidas, se han conservado las cifras dadas por el Sr. GANDUR en su informe. Para la primera partida (Canon de servicio), la diferencia es normal pues depende de la cifra de negocios, que es superior en nuestros cálculos. Además, el cálculo del Sr. GANDUR no se efectúa sobre la cifra de negocios de las ventas alimentarias tal como se hace en la realidad, sino sobre la cifra de negocios total, lo que provoca una ligera diferencia de 0,06% de las ventas alimentarias. La segunda partida (Gastos contables y jurídicos) está fuertemente inflada para el año 1998 con 216 000 F, mientras que desde 1993, según las cuentas de resultados de la sociedad SA SEBOL, se situaba en torno a 95.000 F al año. Este fuerte aumento debe de estar vinculado a la demanda del Sr. COLLORAFI contra McDONALD'S. La media de esta partida para el conjunto de los arrendatarios-gerentes en Francia de McDONALD'S se sitúa en torno a 90.000 F; es esta última cifra la que se ha tenido en cuenta • Para el resultado no alimentario, se ha conservado la cifra dada por el Sr. GANDUR, aunque el importe de las ventas no alimentarias es más elevado (1 13 000 F) pues depende de la cifra de negocios de las ventas alimentarias (aquí 1,20%) .. i ii El PAC es también un indicador de gestión del sistema McDONALD'S. Refleja la calidad de la gestión de un restaurante. Tiene en cuenta el conjunto de los gastos sobre los que el equipo de gestión puede tener una influencia. No se tienen en cuenta las partidas sobre las que este equipo no tiene medio de acción: gastos no controlables (cánones, amortizaciones, gastos financieros). 'RPT Rappors de mission MCDONALD'S contre M. COLORAF! Mars 190g • Las diferencias anteriores conducen a un resultado neto de explotación muy diferente: - 1 050.000 F para el Sr. GANDUR y - 153 000 F en nuestros cálculos, es decir, una diferencia de 897.000 F • Otra diferencia aparece en cuanto a los gastos de administración: el importe dado por el Sr. GANDUR es de 498.000 F. Tratándose de una partida que incluye la remuneración del arrendatario-gerente, su importe está vinculado únicamente a la decisión del jefe de empresa. Como en toda empresa, una gestión sana debe conducir a adaptar los gastos de administración a las posibilidades de la sociedad. Nosotros hemos retomado aproximadamente la cifra que figura en los cálculos del Sr. GANDUR para el restaurante LESPINS, es decir, 420.000 F • El margen bruto de autofinanciación corresponde al resultado neto antes de impuestos al que se suma el importe de las depreciaciones y amortizaciones efectuadas durante el ejercicio • Por último, el informe del Sr. GANDUR señala un reembolso de préstamo de 200 000 F para 1998. Constatamos que este préstamo de 350 000 F fue suscrito en el Crédit du Nord el 28 de enero de 1997 (cf. anexo 3 3). MCDONALD'S nos ha precisado que, paralelamente a la suscripción de este préstamo, el Sr. COLLORAFI se hacía reembolsar la misma suma por la sociedad SA SEBOL. Además, el Sr. COLLORAFI se abonó 1.000000 F de dividendos con cargo a los beneficios del ejercicio anterior. Por estas diversas razones, nos pareció que este préstamo no estaba justificado y no lo hemos tenido en cuenta como gasto. Sea como fuere, según el calendario de vencimientos, la mensualidad es de 10 54990 F, es decir 126 598,80 F para el año 1998, y no 200.000 F como indica el Sr. GANDUR Todos estos elementos explican la diferencia (+ 1 175 000 F) entre el importe del canon soportable presentado aquí y el del informe del Sr. GANDUR El importe del alquiler financieramente soportable por el arrendatario-gerente es, pues, de 1911000 F, es decir, 111.000 F más que el alquiler actualmente pagado por la sociedad SA SEBOL. Es importante subrayar que la cifra de negocios previsional utilizada (11300 000 F) es baja; volverá a subir 12 meses después del impacto del conjunto de los nuevos restaurantes, es decir, a partir del 29 de abril de 1998 (ver 3ª parte SEPT Rappori de mission - MEDONALD'S conre 11. COLLORAFI - Mars 1994 Cuadro de determinación del canon soportable abonado a McDONALD'S por la sociedad SARL LES PINS SARL LES PINS Tipo de edificio Free-Stander especial Ventas de las cuales ventas alimentarias Coste total compra comida Embalajes Coste total de los productos alim. vendidos Margen bruto sobre ventas alim. Mano de obra de equipo Salarios de gerentes y cargas sociales Gastos de viaje Publicidad GLE Promoción local Servicios exteriores Uniformes Suministros de explotación Mantenimiento reparación equipo Electricidad, agua, gas, teléfono Suministros de oficina Diferencia de caja Total gastos controlables Beneficio tras gastos controlables Canon estándar Canon de equipamiento Canon de servicio Gastos contables y jurídicos Seguros Tasas y permisos Depreciación y amortizaciones Cargas financieras Iriers Total gastos no controlables Ventas no alimentarias Total no alimentario Resultado neto no alimentario Resultado neto de explotación (s.0.i)) Salario del arrendatario-gerente Otros gastos Gastos de oficina Total gastos de administración Resultado neto antes de impuestos Margen bruto de autofinanciación Reembolso de préstamo Alquiler financieramente soportable McDonald's rode rente Imentaire 101,30% 10000% +59 I(X) 32,24% 15,007 4,5091 5,00гc 0.98% 1,52% 1.00C 0,39C% 0,397 28,79% 1,305. 1,31% - 0,01% 3.44% 4.57%% - 1,13% -014o M. Gandur r de ventas alimentarias 9 300 101,10% 9 181 | = 1201 26,36' 3.05°i 29.41% 70.39% 12.870% 24! 3.706l 0,26% +20 1.05% 2.48% 1,30C;. 1.82% 2-0) 201% 11.1.5% +20 t65 0,336% 41.18% 29.41% 1519% 4.57% 5,06% 1,577 0,5291 Yut 091% 1,000°; 11.395% 11.30% 29,71% 1.309% 131% -0.01% - 29| -0,32% 3, HVie. 0,20% 1.05% +321 1.71% - 5.02% 373' 14,96% 11,26% S.E P.T. Informe de misión MEDONALD'S contra M. COLLOKAFY Marzo 1999 Diferencia hf Comentarios Este cuadro tiene por objeto determinar el canon soportable por la SARL LES PINS Según el Sr. GANDUR, página 30 de su informe, « El nivel de los alquileres y cánones de base presumido como « soportables » es el que permitiría alcanzar, tras el reembolso de las anualidades de préstamo del capital, un margen bruto de autofinanciación nulo, es decir, sin degradar la situación financiera. » Hemos estudiado de la misma manera que el Sr. GANDUR el resultado previsional para 1998 observando no obstante algunas diferencias entre las indicaciones de MeDONALD'S y las del Sr. GANDUR. Nuestros cálculos tienen en cuenta los elementos del P A.C (Fuente: McDONALD'S) que hemos tomado en consideración El cuadro se divide en tres partes principales: • La primera contiene las cifras constatadas sobre el conjunto de los restaurantes MCDONALD's, es decir, el importe de cada partida en kF y el porcentaje de este importe respecto a la cifra de negocios de las ventas alimentarias. • La segunda retoma las cifras dadas por el Sr. GANDLR; se encuentra de igual modo un importe en kF y un porcentaje de la cifra de negocios de las ventas alimentarias. • La tercera columna tiene por objeto precisar las diferencias entre nuestros cálculos y los del Sr. GANDUR Fuentes: Las fuentes utilizadas para determinar el canon proceden del informe del Sr. GANDUR, del que citamos las páginas, y de McDONALD'S El informe del Sr. GANDUR, página 33, llega a un canon aceptable de 1 034000 F para 1998, y nuestros cálculos llegan a un canon superior (+ 330000 F), de 1.373.000 F. Este importe, 4000 F inferior, está muy próximo (0,4%) al solicitado por McDONALD'S a la sociedad LESPINS Rapport de mission - MODONALD'S conre M. COLLORAFT Mars lgyg Esta diferencia reside en las siguientes divergencias de apreciación. • A diferencia de las otras dos sociedades, la SA SEBOL y la SARL B & O, no cuestionamos la cifra de negocios estimada por el Sr. GANDUR de 9.300 000 F. Es importante señalar que el restaurante solo está abierto desde el 28 de abril de 1997, es decir, desde hace menos de un año, y que no ha sido « impactado » por ningún otro restaurante desde esa fecha, salvo eventualmente por el de Vallauris, pero este último abrió exactamente el mismo día, es decir, el 29 de abril de 1997. • La primera diferencia se encuentra en el importe del P.A.C* (Profit Après dépenses Contrôlables). Es mayor (+ 200.000 F) en las indicaciones de McDONALD'S. Estas se calculan a partir de una recta de regresión lineal de ecuación (cf. anexo 1 3) P A.C - C.A ventas alimentarias X 0,4163 - 862.000 F Aquí, el restaurante de Antibes Ouest es un « Free-Stander special » con un servicio al volante (drive). Se utilizó, pues, la ecuación de la recta de regresión del conjunto de los restaurantes de tipo « Free-Stander » (cf. supra « Determinación del canon soportable por SA SEBOL » para más detalles) • Una segunda diferencia aparece en el importe de los gastos no controlables: el restaurante de Antibes Ouest genera 85.000 F más en este tipo de gastos que las indicaciones de McDONALD'S. Este exceso reside en las cuatro primeras partidas del cuadro: los diferentes cánones y los « Gastos contables y jurídicos »; para todas las demás partidas, las cifras dadas por el Sr. GANDUR en su informe se han conservado Para los cánones estándar, de equipamiento y de servicio, las diferencias residen en el hecho de que los cálculos del Sr. GANDUR no se efectúan sobre la cifra de negocios de las ventas alimentarias tal como se hace en la realidad, sino sobre la cifra de negocios total, lo que provoca una ligera diferencia, entre 0,19% y 0,06%, de las ventas alimentarias según el canon. La partida « Gastos contables y jurídicos » está inflada para el año 1998 con 144000 F. Este fuerte aumento debe de estar vinculado también, como anteriormente, a la demanda del Sr. COLLORAFI contra McDONALD'S. La media de esta partida para el conjunto de los arrendatarios-gerentes en Francia de MeDONALD'S se sitúa en torno a 90000 F; es esta última cifra la que se ha tenido en cuenta. NEPT. - Rapport de mission - UCDONALD'S conte M. COLLORAF! - Murs 1098 • Cabe señalar que en estos gastos controlables el importe de las amortizaciones es particularmente bajo. Esto se debe a que el Sr. COLLORAFI se benefició para este restaurante de un B.F.L., es decir, que MCDONALD'S financió también el equipamiento de este restaurante (alrededor de 2.550.000 F) y que el Sr. COLLORAFI solo necesitó financiar el pequeño equipamiento y el capital social de su sociedad (una SARL, es decir, 50 000 F). No obstante, para conservar el restaurante, debería, si el contrato no estuviera resuelto, recomprar el equipamiento a McDONALD'S en los tres años, es decir, antes del 29 de abril de 2000 • Las diferencias anteriores conducen a un resultado neto de explotación diferente: - 29 000 F para el Sr. GANDUR y - 316.000 F para nuestros cálculos, es decir, una diferencia de 345 000 F • Otra diferencia de 12000 F aparece en cuanto a los gastos de administración: como para la SA SEBOL, el importe retenido es de 120 000 F • El margen bruto de autofinanciación corresponde al resultado neto antes de impuestos al que se ha sumado el importe de las depreciaciones y amortizaciones efectuadas durante el ejercicio. Al modificarse el resultado en nuestros cálculos, el margen bruto de autofinanciación también lo está. Todos estos elementos explican la diferencia (+ 339 000 F) del importe del canon soportable presentado aquí con el del informe del Sr. GANDUR El importe del alquiler financieramente soportable por el arrendatario-gerente es, pues, de 1 375.000 F, es decir, 4 000 F menos que el alquiler actualmente pagado por la sociedad SARL LES PINS. Pero este restaurante está en creación (solo 10 meses de existencia a finales de febrero de 1998); su cifra de negocios será normalmente superior a la aquí estimada por el Sr. GANDUR SER 1 •Kapport de massion • HEDONARD'S conte M. COLLORAFT - Mars 1944 Cuadro de determinación del canon soportable abonado a McDONALD'S por la sociedad SARL B & O SARL B & 0 Tipo de edificio Free-Stander 100 Ventas de las cuales ventas alimentarias Coste total compra comida Embalajes Coste total de los productos alim. vendidos Margen bruto sobre ventas alim. Mano de obra de equipo Gastos de viaje y cargas sociales McDonald's M. Gandur kl Fo de ventas! Ce de ventas alimentarias alimentaria 101,50% 12 600 101,50% 100,007 12+14 100,00)* 25,86% 208% 28,84% 8 834| 71.16% =050 21,354 7.54%3 0.19% 451% 0.87%% 3,20% 30) 30X 11,24% 0.64% 1.45% 2.t2) Diferencia 118, Promoción local Servicios exteriores Uniformes Suministros de explotación Electricidad, agua, gas, teléfono Suministros de oficina Diferencia de caja Irien Total gastos controlables Beneficio tras gastos controlables Canon estándar Canon de equipamiento Canon de servicio Gastos contables y jurídicos 34.74% 23,5042 $ 342 43,03% з 492| 28,13% 23.08% Tasas y permisos Depreciación y amortizaciones Cargas financieras l'hiers Total gastos no controlables Ventas no alimentarias Total no alimentario Resultado neto no alimentario Resultado neto de explotación (S.O.D) Salario del arrendatario-gerente Otros gastos Gastos de oficina Total gastos de administración Resultado neto antes de impuestos Margen bruto de autofinanciación Reembolso de préstamo Alquiler financieramente soportable (6) 0,180% 1,73F0 5.27% 1,539% 11,38% $ 844 38,715 1x8 2f 1.29% 0,21% - 3,77%6 +20 3,36% -7,12% - 1.85% - 3.36% 18,29 %a 630! 1,35% 0.18% 1.74% + 926 39,68% 1,50% 1.24% 0.21% 408 - 11,34% 3,18% 020% 4,83% - 2 008 - 16,18% 1.348| • 10,80% 3,381% 2,44% SEPT. Mapport de mission - MEDONALD'S conte M COLORAFI Mars 1 998 Comentarios Este cuadro tiene por objeto determinar el canon soportable por la SARL B & O Según el Sr. GANDUR, página 30 de su informe, « El nivel de los alquileres y cánones de base presumido como « soportables » es el que permitiría alcanzar, tras el reembolso de las anualidades de préstamo del capital, un margen bruto de autofinanciación nulo, es decir, sin degradar la situación financiera. » Hemos estudiado de la misma manera que el Sr. GANDLR el resultado previsional para 1998 observando no obstante algunas diferencias entre las indicaciones de MeDONALD'S y las del Sr. GANDUR. Nuestros cálculos tienen en cuenta los elementos del PA C (Fuente: MeDONALD 9) que hemos tomado en consideración El cuadro se divide en tres partes principales • La primera contiene las cifras constatadas sobre el conjunto de los restaurantes McDONALD's, es decir, el importe de cada partida en kF y el porcentaje de este importe respecto a la cifra de negocios de las ventas alimentarias. • La segunda retoma las cifras dadas por el Sr. GANDLR: se encuentra de igual modo un importe en kF y un porcentaje de la cifra de negocios de las ventas alimentarias • La tercera columna tiene por objeto precisar las diferencias entre nuestros cálculos y los del Sr. GANDUR Fuentes: Las fuentes utilizadas para determinar el canon proceden del informe del Sr. GANDUR, del que citamos las páginas, y de McDONALD'S El informe del Sr. GANDUR, página 32, llega a un canon aceptable de 1 172 000 F para 1998, y nuestros cálculos llegan a un canon superior (+ 1.117 000 F), de 2 289.000 F. .i *i SEPr • Rapport de meven MEDONALD 'S ronde V COLLORAFI - Mars 149X Esta diferencia reside en las siguientes divergencias de apreciación: • La cifra de negocios que hemos definido es de 12.700.000 F y la del Sr. GANDUR de 12.600.000 F, es decir, una diferencia pequeña de 100.000 F. Para calcular la cifra de negocios, hemos utilizado el mismo método que utiliza el Sr. GANDUR en su informe En la página 28 de este informe, el Sr. GANDUR utiliza los coeficientes estacionales calculados para la sociedad SA SEBOL a partir de los ejercicios de 1993 y 1994 (página 14 de su informe). Aquí, hemos añadido simplemente la cifra de negocios del restaurante de Antibes Nord del mes de enero de 1998: nos fue comunicada por MCDONALD'S. El coeficiente estacional del mes de enero es 7,22%. Esto nos permite calcular la media de las tendencias anuales con un dato adicional, lo que afina el resultado Obtenemos, pues, una cifra de negocios media de 12.728.496 F, redondeada a 12 700.000 F para la cifra de negocios, como muestra el cuadro siguiente: SARL B & O Real Mayo 97 1 063 745| Junio 07 Julio 97 agosto 97 1 337.331, Septiembre 97 Octubre 97 Noviembre 97 Diciembre 17 Enero 98 1 036316| Coef. mensual 7,817 10.64% 8,035. 8.82°% 7,77 c 8.77% 7,2307 Media calculada sobre 9 meses Fuentes: McDonald's e informe del señor GANDUR Tendencia anual 12 728 496j • La segunda diferencia se encuentra en el importe del PAC (Profit Après dépenses Contrôlables). Es mucho mayor (+ 855 000 F) en las indicaciones de McDONALD'S. Estas se calculan a partir de una recta de regresión lineal de ecuación (cf. anexo 1.3): PAC=CAventas alimentarias * 0,4163 - 862.000 F Aquí, el restaurante de Antibes Nord es un « Free-Stander 100 » con servicio al volante (drive). Se utilizó, pues, la ecuación de la recta de regresión del conjunto de los restaurantes de tipo « Free-Stander » (cf. supra « determinación del canon soportable por SA SEBOL » para más detalles).. J SENT • Rapport de mission - MCDONALD'S contre M. COLLORAFI - Mars 1998 • Una tercera diferencia aparece en el importe de los gastos no controlables: el restaurante de Antibes Nord genera 82.000 F más en este tipo de gastos que las indicaciones de McDONALD'S. Este exceso reside en dos partidas del cuadro: « Canon de servicio » y « Gastos contables y jurídicos »; para todas las demás partidas, las cifras dadas por el Sr. GANDUR en su informe se han conservado. Para el « Canon de servicio », la diferencia reside en el hecho de que los cálculos del Sr. GANDUR no se efectúan sobre la cifra de negocios de las ventas alimentarias tal como se hace en la realidad, sino sobre la cifra de negocios total, lo que provoca una ligera diferencia del 0,07% de las ventas alimentarias, tanto más cuanto que la cifra de negocios calculada aquí es ligeramente superior (+ 98 000 F para las ventas alimentarias). La partida « Gastos contables y jurídicos » está inflada para el año 1998 con 168 000 F. Este fuerte aumento debe de estar vinculado, como anteriormente, a la demanda del Sr. COLLORAFI contra McDONALD'S. La media de esta partida para el conjunto de los arrendatarios-gerentes en Francia de McDONALD'S se sitúa en torno a 90 000 F; es esta última cifra la que se ha tenido en cuenta • Cabe señalar que en estos gastos controlables el importe del canon estándar se calcula a partir del canon mínimo definido por el contrato; es de 245.000 F al mes, es decir, 2.940 000 F al año. El canon mínimo se utiliza si el canon estándar del 20% de las ventas alimentarias es inferior a este mínimo. No obstante, es necesario recordar aquí que en 1997 un ajuste del canon fue concedido al Sr. COLLORAFI por McDONALD'S: la tasa se redujo del 20% al 17%, y el canon mínimo de 245 000 F a 180 000 F al mes, es decir, 2 160.000 F al año. Este ajuste era válido para todo el año 1997 con efecto retroactivo al 1 de enero de 1997. Sin embargo, este ajuste no era válido para 1998, lo que explica que la tasa y el canon mínimo aquí utilizados sean los del contrato. • Para el resultado no alimentario, se ha conservado la cifra dada por el Sr. GANDUR, aunque el importe de las ventas no alimentarias sea ligeramente más elevado (+ 2.000 F) pues depende de la cifra de negocios de las ventas alimentarias (aquí 1,50%). • Las diferencias anteriores conducen a un resultado neto de explotación muy diferente: - 1.408 000 F para el Sr. GANDUR y - 471 000 F para nuestros cálculos, es decir, una diferencia de 937.000 F • Otra diferencia de 180.000 F aparece en cuanto a los gastos de administración: el importe dado por el Sr. GANDUR es de 600000 F. Como para los otros dos restaurantes, hemos retenido la suma de 420.000 F. NEPT Rapport de mission MeDONALDS conde A1. COLLORAFI 1urs 1998 • El margen bruto de autofinanciación corresponde al resultado neto antes de impuestos al que se ha sumado el conjunto de las depreciaciones y amortizaciones efectuadas durante el ejercicio. Al modificarse el resultado por nuestros cálculos, el margen bruto de autofinanciación también lo está. Todos estos elementos explican la diferencia (+ 1.117.000 F) del importe del canon soportable presentado aquí con el del informe del Sr. GANDUR El importe del alquiler financieramente soportable por el arrendatario-gerente es, pues, de 2 289 000 F, es decir, 651 000 F menos que el canon definido por el contrato, pero 120 000 F más que el ajuste de canon concedido por McDONALD'S en 1997 a la sociedad SARL B & O. Observaciones Llegados al término de este estudio sobre las tres sociedades, es importante señalar que la totalidad de las remuneraciones previstas para el Sr. COLLOFARI en los cálculos del informe del Sr. GANDUR arroja las siguientes cifras: SA SEBOL SARL LESPIS SARL B & O 360 000 F 312.000 F 432.000 F Total 1 101 000 F Estas cifras deben ponerse en relación con los resultados negativos previstos en el mismo informe para estas tres sociedades. Conclusiones La nueva presentación de los cálculos de cánones con discusión llega a cifras diferentes de las del informe del Sr. GANDUR. Por consiguiente, cuestionan sus conclusiones Llegan a demostrar a posteriori que el nivel de cánones aplicado en 1997 era soportable para los tres restaurantes, habida cuenta, para la SARL B & O, del ajuste que se le había concedido. Sea como fuere, los cálculos a los que nos hemos dedicado no pueden ser aplicables en la medida en que los contratos están resueltos desde el 2 de enero de 1998. and AEP.T.. Rappori de massion VIDONALD'S contre M. COLLORAFI - Mars 1998 2ª Parte El éxito de McDONALD'S descansa en el éxito de los franquiciados LAS CONDICIONES DEL ÉXITO DE MCDONALD'S Creada en 1055 en Des Plaines, en Illinois, por el Sr. KROC, la red MODONALD'S st devenu. en 43 ans, une entreprise internationale importante Il réalise sou nseigne un chitlre d'affaires d'environ 34.000 M$ Le réseau comporte 23 33 restaurantes en 109 países, lo que la sitúa en posición de líder muy por delante de todos sus competidores. La marca McDONALD'S es la referencia de la restauración rápida, convertida en sinónimo de un modo de vida joven, activo, dinámico El éxito de McDONALD'S es particularmente notable en Francia: entre 1987 y 1997 su cifra de negocios pasó de 657 M.F. a 8 388 M.F. La cuota de mercado de McDONALD'S en 1987 era del 30% frente al 70% de sus competidores; diez años más tarde las cuotas de mercado se han invertido: 70% para MCDONALD'S, 30% para sus competidores, en un mercado que pasó de 1 a 11 mil millones de francos. En otros términos, sus competidores se han desarrollado, puesto que su parte alcanzó 3,3 mil millones de FF, pero McDONALD'S aún más El desarrollo de este nuevo mercado se debe en parte a razones exógenas, vinculadas a la evolución de los modos de vida, pero se explica también por el esfuerzo de publicidad y de marketing de McDONALD'S así como por las particularidades de sus restaurantes. Según el propio reconocimiento de su principal competidor QUICK, estas particularidades han contribuido a aclimatar el concepto de la restauración rápida entre los franceses. Una franquicia fundada en la colaboración McDONALD'S tiene ahora una sola preocupación: no dormirse sobre cuarenta años de éxito y no dejar que el espíritu emprendedor de los pioneros se diluya en la complejidad de una multinacional. Para evitar este escollo que acecha a todas las grandes empresas, McDONALD'S utiliza una política de desarrollo particular: la franquicia, que asocia los intereses de los socios. SEPT. - Rapport de aussion - McDONALD'S contre V COLLORAFT - Mars 1994 McDONALD'S aparece así como el ejemplo mismo de la empresa estratega que elige inscribirse en la larga duración. La lógica de su franquicia es clara: hacer el éxito de sus socios para asegurar el suyo Esta lógica encuentra su traducción concreta en la economía general de la franquicia McDONALD'S • McDONALD'S financia terreno y locales; el franquiciado solo compra el equipamiento. El sistema favorece el acceso a la franquicia de emprendedores dinámicos pero limitados en fondos propios más que el de los inversores, a la inversa del planteamiento de otros franquiciadores • Los cánones se adaptan dejando al mismo tiempo una remuneración atractiva al franquiciado • Los franquiciados que se encuentran en dificultades pueden recibir apoyo financiero • El grueso del riesgo lo soporta McDONALD'S. La tecnología : r 2.1.2.1 Un sistema de abastecimiento original McDONALD'S vende a los franquiciados un servicio. No produce ni vende los alimentos a los restaurantes, que hacen sus pedidos y se abastecen con proveedores independientes a los que pagan directamente, a diferencia de lo que muchas cadenas practican. No obstante, las características y los precios de los productos los negocia MCDONALD'S, lo que permite a los franquiciados beneficiarse de un abastecimiento de calidad al mejor coste, gracias a la fuerza de negociación de McDONALD'S que le confiere la magnitud de sus pedidos. El coste de la central de referenciación está incluido en el canon de servicio del 5%. El sistema es ventajoso para las dos partes: • la externalización de la fabricación de los alimentos y de los embalajes garantiza la lealtad de MCDONALD'S hacia los franquiciados: la sociedad no obtiene ningún margen sobre la producción de las materias primas y, por tanto, solo tiene un interés: encontrar los proveedores con la mejor relación calidad/precio. Este caso es poco frecuente en la franquicia de servicios. Además, el sistema permite adaptarse fácilmente a las especificidades de la demanda de cada país, recurriendo a los proveedores nacionales. SEPT. Rarcort de misson - MeDONALD'S conre U COLLORAFI - Mars 1998 • MCDONALD'S evita así los costes que inevitablemente estaría obligado a facturar para asegurar la recogida de los pedidos de los franquiciados, transmitir las órdenes a los proveedores y luego gestionar los pagos. La conjugación de la franquicia y de la externalización de la producción permite así a MCDONALD'S dedicarse a lo que constituye su fuerza: el asesoramiento y el marketing (véase « Le système McDo », en Alternatives Economiques, n°151, septiembre de 1997, cf. anexo n° 2.1). 2.1.2.2 Una política activa y constante de formación, de asesoramiento y de asistencia Antes incluso de concluir un contrato, McDONALD'S empieza por dar a los candidatos una formación que les confiere los mejores triunfos para tener éxito en la explotación de su futura franquicia. Se trata de una formación completa y exigente que dura un año aproximadamente. Los candidatos se forman en todos los puestos, desde simple miembro del equipo hasta jefe de P.M.E., de manera que adquieran un conocimiento profundo, tanto práctico como teórico, del funcionamiento de un restaurante McDONALD'S A título indicativo, toda actividad, incluso la más simple, dentro del restaurante es cuidadosamente estudiada y es objeto de una cinta de vídeo. McDONALD'S asegura después a cada franquiciado asesoramiento y asistencia permanentes y personalizados para lograr este tríptico: Calidad, Servicio, Limpieza, que explica el éxito de la restauración rápida a la manera de McDONALD'S. Esta formación es constante, tanto mediante la práctica sobre el terreno como por medio de cursos Basta con leer los informes de los equipos McDONALD'S en visita sobre el terreno para tomar la medida del profesionalismo y de la precisión de sus observaciones, que permiten a cada franquiciado emprender todas las acciones susceptibles de optimizar el funcionamiento de su restaurante. 2.1.2.3 Una política comercial de colaboración El canon del 4,5% de la cifra de negocios alimentaria sin IVA abonado para la publicidad por los franquiciados es gestionado por ellos mismos a través de una A.I.E. (G.I.E.); McDONALD'S, el franquiciador, no tiene más de un voto en esta A.I.E. 2.1.2.4 Una adaptación y una renovación constantes de la oferta McDONALD'S se esfuerza por reaccionar ante las evoluciones del gusto del público, gracias a un marketing sostenido, que le permite mantener una ventaja sobre los competidores y prevenir el hastío de los consumidores SEPT - Rapport de mission - MCDONALD'S conte M. COLLOKAF? - Mars 1908 i a Su estrategia comprende varios ejes: • Enriquecer la gama de productos y adaptarla a los gustos nacionales (a título de ejemplo, se introdujeron ensaladas en los restaurantes franceses). • Ampliar el abanico de horarios proponiendo, por ejemplo, un desayuno (salado o dulce) llamado Mc Morning • Proponer productos de temporada para atraer a los consumidores seducidos por la novedad (Mc Marin para las comidas a base de pescado, etc.) • Responder a las preocupaciones ecológicas de los consumidores (Plan Medio Ambiente Empresa firmado con el Ministerio de Medio Ambiente, que prevé en particular la utilización de materiales reciclados). La capacidad permanente de adaptación y de renovación de su oferta aparece como una de las claves de la perennidad del éxito de McDONALD'S en un mercado marcado por la rápida evolución de los gustos y de las expectativas de los consumidores y por una fuerte competencia LA ECONOMÍA GENERAL DE LA FRANQUICIA McDONALD'S Gracias al contrato de arrendamiento de negocio (location-gérance), la inversión inicial de los franquiciados es limitada La franquicia McDONALD'S asocia contrato de licencia y contrato de arrendamiento de negocio (Location- Gérance) Este sistema deja la creación del fondo de comercio a cargo del franquiciador, permitiendo reducir la inversión inicial de los franquiciados, de tal manera que los buenos candidatos a la franquicia no se vean impedidos de incorporarse a la red McDONALD'S por falta de fondos propios personales suficientes Para tomar la medida de la importancia de la parte de la inversión financiada por McDONALD'S en cada apertura de restaurante, conviene examinar el contrato de franquicia, que comprende: • Un contrato de Licencia sobre la concesión de la marca McDONALD'S al franquiciado, que abona a cambio un canon de servicio del 5% de la cifra de negocios alimentaria sin IVA (cf. anexo 2.2 Documento de información precontractual, § 2.1 p. 10 e § 2.2 p. 11) • Un contrato de Arrendamiento de negocio (Location-Gérance) en cuyos términos McDONALD'S alquila al franquiciado el fondo de comercio, del que sigue siendo propietario, y los locales, de los que es propietario o arrendatario SEPT Rapport de mission • MCDONALD N contre V COFORAF! Mars 1998 El fondo de comercio comprende terreno y edificios en el caso del contrato llamado Straight License (cf. anexo 2.2: Documento de información precontractual, § 2.4 p. 10), o bien terreno, edificio y equipamiento en el caso del contrato llamado B.F.L. (cf. anexo 2.2: Documento de información precontractual, § 2.4 p. 11). Cabe señalar que el franquiciado tiene la facultad de prolongar un contrato de tipo B.F.L. (duración de tres años) transformándolo en contrato llamado Straight License (duración de veinte años) a condición de cumplir cierto número de condiciones (cf. anexo 2.3 Contrato de Arrendamiento de negocio, art. XII p. 17 - p. 19) En el plano financiero, la sociedad McDONALD'S es remunerada por la compra o el alquiler del terreno y la construcción de los locales que da en arrendamiento de negocio (contrato llamado Straight License) mediante un canon estándar que varía según el importe de la inversión inicial (cf. anexo 2.2: Documento de información contractual § 3.1 p. 10) y que corresponde en realidad a un alquiler que todo franquiciado de otra red tendría que pagar de todos modos. Cuando McDONALD'S suministra también los equipamientos en arrendamiento de negocio (contrato llamado B.F.L.), percibe un canon de equipamiento del 4,5% (cf. Anexo Contrato de Arrendamiento de negocio p. 4), pero en este caso el franquiciado prácticamente no tiene ninguna otra inversión que hacer y, por consiguiente, no asume casi ningún riesgo El importe del canon estándar no puede ser inferior al canon mínimo, disposición destinada a asegurar una rentabilidad mínima a McDONALD'S por las inversiones que ha financiado. No obstante, el canon mínimo no representa una garantía absoluta de remuneración para McDONALD'S debido a los ajustes de cánones que concede a los franquiciados que se encuentran en dificultades (véase infra) En todos los casos, sea cual sea la forma de contrato elegida, McDONALD'S financia pues el grueso del importe de la inversión necesaria para abrir un restaurante, puesto que aporta como mínimo terreno y locales. El desembolso inicial del franquiciado es reducido, lo que abre el acceso a la red McDONALD'S a todos aquellos cuyo aporte reside solo en su competencia y su motivación. Así, en promedio, McDONALD'S soporta los 2/3 de la inversión global, frente a solo 1/3 para el franquiciado. Además, la proporción del importe global de la inversión asumida por McDONALD'S es más elevada en numerosos emplazamientos, en particular en las zonas turísticas costeras y los centros urbanos, debido al elevado precio de los terrenos. Por último, la inversión de McDONALD'S puede alcanzar casi el 100% en el caso de los contratos llamados « B.F.L. », puesto que comprende también el equipamiento. J NEY Rapport de mission - MeDONALD'S contre M. COLLORAFI Mars 1998 ". i A título de ejemplo, cabe citar el reparto de las inversiones entre McDONALD'S y los franquiciados para la apertura de nueve restaurantes en el sudeste de Francia, entre ellos los tres restaurantes del Sr. COLLORAFI Un cálculo rápido (importe de la inversión realizada por McDONALD'S / importe total de las inversiones) muestra que la importancia relativa de las inversiones efectuadas por McDONALD'S para la apertura de los restaurantes citados como ejemplo varía entre el 67% y el 97%, con un 80% de media para los tres restaurantes del Sr. COLLORAFI Fecha de creación Nice Lingostière inversión McDONALD'S 70% del importe total Nice Promenade inversión McDONALD'S 78% Vice INL inversión McDONALD'S 75% Grasse inversión MeDONALD'S 72% Cannes les Allées inversión McDONALD'S 78% Vallauris inversión McDONALD'S 76% Antibes 1 (SEBOL, M COLLORAFT) inversión McDONALD'S 67% Antibes Nord (B&O M COLLORAFI inversión McDONALD'S 82% Antibes Ouest (LESPINS, M COLLORAFI) inversión MeDONALD'S 97% Media de los restaurantes del Sr. COLLORAFI* 80% * Este porcentaje se calcula de la siguiente manera: importe acumulado de las inversiones de McDONALD'S en los tres restaurantes, incluida la capitalización del alquiler inicial en caso de arrendamiento / importe acumulado de todas las inversiones Cabe señalar que, en el caso del Sr. COLLORAFI, las inversiones de McDONALD'S fueron cada vez mayores en la apertura de cada nuevo restaurante hasta alcanzar el 97% en el último (Antibes Ouest), mientras que habitualmente ocurre lo contrario: el franquiciado aumenta la parte de las inversiones a su cargo a medida que consolida su base financiera gracias a los ingresos generados por la explotación de sus primeros restaurantes. Rapport de mission . WeDONALD'S conte M. COLLORAFI - Hars 1998 2.2.2. Cánones, pero remuneraciones ventajosas para los franquiciados El canon estándar se calcula de manera equilibrada para el franquiciado, aunque el reparto de las inversiones sea desigual, puesto que McDONALD'S asume la mayor parte (contratos llamados Straight), incluso la casi totalidad (contratos llamados B.F.L.) En efecto, McDONALD'S percibe una remuneración adaptada por las inversiones que realiza para crear el fondo de comercio. El objetivo perseguido es el desarrollo y la prosperidad de la red más que los beneficios a corto plazo. A este respecto, el Sr. COLLORAFI constituye una excelente ilustración de las altas remuneraciones de que se benefician los franquiciados de McDONALD'S. Así, sus ganancias entre agosto de 1987 y diciembre de 1996 (salario y dividendos) ascendieron en promedio anual a 951 117 F Rentabilidad de la inversión inmobiliaria de McDonald's para el restaurante de Antibes Inversiones a 15/12/1997 - 1real au badl Construcciones Otros (derechos de registro...) TOTAL en KF Amortización sobre 20 años, es decir por año Financiación: 1(Ki% a 10C sobre 20 años (anualidades constantes) Total sobre 10 años Período 1988-1997 (1987 no contabilizada por no ser un ejercicio completo) Ventas totales Canon estándar percibido (150 o 1250) Alquileres (abonados a Carrefour por McDonald's! . Amortizaciones L- Gastos financieros Margen locativo LEs (carr moyen péricale 36,200) Neto (antes de gastos generales) Fuente: McDonald's France, febrero 1998 en kF recevance 209 (H01 +942 ++51 33,14% 5 170 21,101 Media anual en kl en '? inve Istissement 12.38% de las ventas totales 19.10'% 194,20l 145,10 790,70| 577,021 5,557) 2,637 3wra 6,1+% + i SEPT Kapport de messian - MOISONALD'S contre M. COLLORARI - Mars 1 098 Además, la existencia de un canon mínimo (cf. anexo 2.3: Contrato de Arrendamiento de negocio (Location- Gérance) § IX 1.3) no garantiza a McDONALD'S un rendimiento incompresible sobre las inversiones que ha realizado para constituir el fondo de comercio, en la medida en que concede ajustes de cánones a los franquiciados en dificultades {véase supra). Por último, como principal inversor, McDONALD'S sería también el principal perjudicado si un restaurante tuviera que cerrar. Corre entonces el riesgo de registrar una minusvalía importante en la cesión del fondo de comercio, del que es propietario según la propia definición del contrato de Arrendamiento de negocio (Location-Gérance). CONCLUSIÓN El sistema de McDONALD'S solo puede desarrollarse y perdurar gracias a la red de franquicia. En consecuencia, intentar mostrar que los intereses de los franquiciados y del franquiciador son divergentes es dar muestra de una incomprensión total de la economía general de la franquicia McDONALD'S, tanto en su fundamento jurídico - el contrato de Arrendamiento de negocio (Location-Gérance) - como en su realidad práctica - la colaboración -, puesto que las dificultades de los franquiciados se repercuten inmediatamente en la cifra de negocios de MCDONALD'S y comprometen la viabilidad de sus inversiones. Además, 43 años de éxito ininterrumpido no habrían sancionado una estrategia semejante Por último, McDONALD'S, como debe hacer todo franquiciador según el código de deontología de la Federación Francesa de Franquiciadores, asume él mismo la explotación de un cierto número de puntos de venta, llamados en su terminología restaurantes A 11 de diciembre de 1997, 70 restaurantes en total eran gestionados directamente por McDONALD'S, es decir, el 11,1% de los 630 restaurantes existentes. Rapport de mussion . McDONA/SS contre 1. COLLORAFT - Mars JY0R orit 3ª Parte El caso del señor COLLORAFI LOS RESTAURANTES McDONALD'S GESTIONADOS POR EL SR. COLLORAFI EVOLUCIÓN Y CARACTERÍSTICAS La cronología de los acontecimientos enmarca el conjunto de las operaciones que interesan al presente informe durante unos 10 años. El 5 de agosto de 1987 el primer contrato de Arrendamiento de negocio (Location-Gérance) para el restaurante McDONALD'S del Centro Comercial Carrefour en Antibes se concede al Sr. COLLORAFI y el 31 de agosto de 1987 este contrato se transfiere a la Sociedad SEBOL controlada por el Sr. COLLORAFI y su familia. El restaurante se desarrolla normalmente hasta 1994 con una tasa de expansión de 288% el primer año y luego de 42%, para alcanzar una tasa media de 109% cada año con una primera ralentización entre 1990 y 1991 (- 5,2%). En efecto, la cifra de negocios pasa de 21,184 M.F. en 1990 a 22.290 M.F. en 1991. Asimismo, entre 1993 y 1994 la cifra de negocios sufre una ligera regresión (-1,66%) puesto que pasa de 27.422 009 F a 26.965 840 F, representando la disminución 456.169 F, es decir, 6 días de cifra de negocios de 1993 La apertura del restaurante QUICK DRIVE tiene lugar en julio de 1995, a unos 600 m del primer McDONALD'S La cifra de negocios de 1995 de SEBOL disminuye un 9,6%, pasando en 1994 de 27.3721 M F. a 24.754 M.F Al haberse abierto el QUICK DRIVE en julio, es decir, en el 7º mes de explotación, su impacto solo afecta parcialmente a la cifra de negocios de SEBOL, tanto más cuanto que el aumento de potencia de un restaurante requiere cierto tiempo. El propio Sr. COLLORAFI estima la fuerza del impacto de este restaurante en su carta del 17 de abril de 1996 entre el 15 y el 25% (cf. anexo 3 l) SPi. Kapport de mission. MeDONALD'S conte M. COLLORAFT. Mars 1798 RESULTADOS 1997 PARA LOS 3 RESTAURANTES En 1997, las cifras de negocios de McDONALD'S para los tres restaurantes de Antibes son elocuentes. En efecto, si el año 1996 solo alcanzó una cifra de negocios de 18.305 795 F - para SEBOL únicamente - la de 1997 alcanza 31.556.286 F para los tres restaurantes, con un ejercicio de solo 8 meses para LES PINS En efecto, SEBOL alcanza 11.054.691 F, Antibes Nord 13 491 418 F y Antibes Ouest 6 410.177 F, es decir, en total 31.556 286 F OBSERVACIONES SOBRE EL TERRENO Su misión nos condujo a desplazarnos al lugar el miércoles 4 de marzo de 1998 Pudimos visitar los siguientes restaurantes: • los 3 restaurantes del Sr. COLLORAFI y el restaurante QUICK competidor de McDONALD'S Antibes Nord; los siguientes restaurantes McDONALD'S • Vallauris • Cagnes Plage • Nice Masséna • Vice Jean Medecin Nuestras constataciones fueron las siguientes: 3.3.1. Antibes Centro Comercial - SA SEBOL (cf. fotos) Este restaurante del tipo « MALL » es antiguo. Ofrece 230 plazas en el interior y 80 en el exterior. Se observan nueve cajas en el mostrador. Tiene más de 10 años y la decoración se resiente. El estado de limpieza deja que desear, pero esto se debe probablemente a las circunstancias actuales. El restaurante está ahora fuera de las grandes corrientes de afluencia. En efecto, hasta 1995 la entrada n°1, a 50 m del McDONALD'S, era la única entrada del Centro Comercial al aparcamiento, que tiene unas 500 plazas. SAPI • Rapport de mission NODONALD'S conie M. COLORAFT. Mars 1998 Desde 1995 se han creado más de 2 700 plazas adicionales en la otra cara del cruce. Las entradas principales (la n°2 y la n°3) se alimentan de estos grandísimos aparcamientos. La conexión entre las dos zonas (la antigua y la nueva) es delicada: una sola carretera estrecha. Las personas presentes o que acceden al gran aparcamiento no pueden ver el McDONALD'S Además, no hay ninguna publicidad de McDONALD'S en el lugar Este restaurante está actualmente marginado tanto por su aspecto como por su ubicación Antibes Nord - SARL B & O (cf. fotos) Se trata de un restaurante « FREE-STANDER-DRIVE » de tamaño medio: 104 plazas interiores y 150 plazas en el exterior, 3 plantas con terraza. Cinco cajas en el mostrador y dos cajas para la venta al volante Este restaurante está muy bien situado en la rotonda de la carretera de Grasse y se encuentra frente al QUICK que, si bien es más grande, es menos visible desde la carretera Este restaurante llegó con retraso, un año después del QUICK, pero impidió estratégicamente a este último desarrollarse, lo que demostraremos en el análisis del impacto Antibes Ouest - SARL LES PINS (cf. foto) Este restaurante del tipo « FREE-STANDER-DRIVE » es el más pequeño de los tres, con 51) plazas sentadas y 40 en el exterior. Cinco cajas en el mostrador y una para la venta al volante Este restaurante se adelanta a su mercado, puesto que la zona situada hacia el mar (a 350 m) aún está en construcción (varios cientos de viviendas), pero está situado en una rotonda y el acceso para los coches es fácil, lo que facilita las ventas al volante Realizó en 1997 una cifra de negocios un 34% superior a la de su gemelo, el restaurante de Vallauris explotado por el Sr. GILARSKI, abierto el mismo día, el 29 de abril 199? NET! Kapport de mirson • MEDONALD'S conte M COLLORAF! Mars 1999 EL CASO PARTICULAR DEL SR. COLLORAFI 3.4.1. Una situación cómoda El resultado es patente. Durante 10 años el Sr. COLLORAFI se abonó retribuciones importantes Su remuneración bruta, ventajas en especie declaradas incluidas, alcanza entre 1992 y 1996 52 083 FF al mes. Hay que añadir a esta remuneración la de su esposa, que alcanza en 1996 10 040 F al mes El accionista mayoritario de la sociedad SEBOL, que es el Sr. COLLORAN, toma además una parte de los beneficios procedentes de la sociedad los dividendos abonados alcanzan 400 000 F en 1993 1 850.000 F en 1995 900.000 F en 1994 y 1.000.000 F en 1996 Es decir, el equivalente de 154.100 F al mes en 1995 y 83 333 F al mes en 1990. Ahora bien, precisamente en 1996 la sociedad SEBOL sufre las dificultades conjugadas debidas a la modificación de los flujos de clientela del Centro Comercial y al impacto del restaurante QUICK abierto en julio de 1995 El resultado de este ejercicio solo alcanza 352 000 F Ahora bien, el Sr. COLLORAFI se abona sin embargo la remuneración de 625.000 F a la que añade la de su esposa 193 400 F y los dividendos por importe de 1 000.000 F La totalidad de las detracciones del Sr. COLLORAFI sobre la sociedad SEBOL alcanza en + T 1 000.000 FF 625.000 FF 193 400 FF 1 818 400 FF Ahora bien, en febrero de 1997, es decir, seis meses más tarde, el Sr. COLLORAFI se encuentra en la incapacidad de financiar la parte que le corresponde en la creación del restaurante de ANTIBES LES PINS y pide a su franquiciador que se sustituya a él transformando el contrato « straight » en contrato « B.F.L ». "АРУ - Rapport de massan - MeDONA/!:S contre M. COLLOKAFI • Mars 1998 El cuadro siguiente resume bien la evolución de los ingresos personales del Sr. COLLORAFi a lo largo de los años y su situación financiera: Año Resultado Yet Franquiciado (a) Esposa (2) 1987 sobre 5 meses 198X 199+ 19%6 /Total Media sobre 10 primeros Media sobre : (últimos Media sobre 2 • 1 602 959 (h) ib! 395!HKH 62? 145 625 0xMt! 1h) 192 330| 625 (HM) 193,490 + 587 280| 5 043 669 1 002 268| Capitales propios 1 941806! 1 735+66 68? 280 Dividendos Total ingresos 1.30 (M) 270 (NH) 395 (мн)| 7X* 145 1200GEX 1 850 (00) 2 667 3.111 + 150 000 10 195 937 +15 000; 625 735, 1 +25 000 Fuente: Mentonald's trance, febrero 1<* (a) Remuneración directa o indirecta, excluidos los gastos relativos a los vehículos de empresa (b) Dato no disponible Resultado neto medio de los 10 primeros ejercicios Capital social Es decir, una rentabilidad financiera del 183,5% anual En total, en 9 años y 5 meses, las remuneraciones del Sr. COLLORAFI han alcanzado un importe de Remuneraciones Pago de dividendos 5.043.669 F 4150 000 F TOTAL. 9.193.669 F Al no conocerse todas las remuneraciones de la esposa, el importe de las remuneraciones de esta última desde hace 7 años alcanza no obstante el importe total de 1 002.268 F que, en buena lógica, habría que añadir. Por último, solo durante los ejercicios 1995 y 1996, el Sr. y la Sra. COLLORAFI se abonaron en salarios y dividendos 4.185.820 F, es decir, 2.212.910 F al año. J SEPT Rapportde mission MCDONALD'Srende M COLLORAFT-Mars 1998 El recurso al franquiciador Al mismo tiempo que se abona 1 000.000 F de dividendos, el Sr. COLLORAFI efectúa el 28 de enero de 1997 una operación particular. Toma prestados 350 000 F a 3 años en nombre de SEBOL al tipo del 4,625 % anual, lo que le lleva a disminuir aún más los medios financieros de la sociedad SEBOL, privilegiando al mismo tiempo sus intereses personales (cf. anexo 3.3) Anteriormente, por otra parte, el Sr. COLLORAFI ya había efectuado operaciones similares. El 1 de enero de 1990 había tomado prestada de McDONALD'S en nombre de SEBOL una suma de 415.283,35 FF por una duración de 6 meses. Ahora bien, en 1989 sus resultados ya eran beneficiarios por importe de 311.000 F. Este contrato era además la prolongación de un primer préstamo del mismo importe suscrito con el franquiciador el 14 de diciembre de 1988 Además, el 15 de abril de 1990 se suscribió un segundo contrato de préstamo por importe de 336.417,41 F por una duración de 12 meses 3.4.3. Un error estratégico 3.4.3.1. El impacto La observación del mercado de la restauración rápida muestra que el impacto de un nuevo restaurante, ya lleve la misma marca o sea de una marca diferente, depende de varios factores sin que ninguno de ellos domine a priori, a saber: - la proximidad, • la tipología del mercado, • la tipología del restaurante. - La proximidad Dos restaurantes separados por apenas 300 m pueden perfectamente realizar ambos cifras de negocios importantes (más de 18 M F), como es el caso en Niza, no solo con dos restaurantes sino con los tres restaurantes de Nice Masséna, Nice Jean Médecin y Nice Promenade. Sarr Rapport de naisson LEDONALD'5 rontre M. COLLORAFY Mars 109R - La tipología del mercado También en Niza, el mercado del restaurante Nice Jean Médecin es el de un barrio de estación desfavorecido y popular, en vías de reconversión. Abierto en 1982, realizó una cifra de negocios de 18.077.250 F en 1997 Nice Masséna, situado a 300 m más lejos en la misma avenida hacia la plaza Masséna, está, al contrario, en el corazón del barrio comercial. Abierto en 1986, su cifra de negocios alcanzó 23.886 436 F en 1997 Nice Promenade se dirige sobre todo a los turistas. Abierto en 1990, su cifra de negocios alcanzó 21.941 384 F en 1997 Así, estos tres restaurantes realizan los tres una cifra de negocios de más de 18 M F cada uno, mientras que la distancia que los separa es la mitad de la que separa los restaurantes de Antibes Nord y de Antibes Centro Comercial. - La tipología del restaurante La estrategia seguida por McDONALD'S que, recordémoslo, ha permitido a este grupo ocupar el 70% de un mercado de 11 mil millones de francos en 10 años, se basa en una ocupación sistemática de las grandes ciudades y luego de las ciudades de importancia media. La tipología de los restaurantes es, en consecuencia, múltiple. Se distinguen tres tipos: • El tipo « mall »: situado en un centro comercial, su actividad está vinculada a los horarios de apertura del centro • El tipo « in-stores »: se trata de un restaurante urbano de tipo clásico con venta en el local y venta para llevar. • El « free-stander-drive »: situado en un cruce o en una carretera, este restaurante ofrece a los automovilistas la posibilidad de detenerse o de pedir desde el volante Independientemente de su tipología, estos restaurantes pueden ofrecer de 50 a 300 plazas sentadas sin contar la terraza. Así, en Antibes el restaurante del Centro Comercial es del tipo « mall » y los de Antibes Nord y de Antibes Ouest son « free-stander » SANT • Happort de mission . MEDONALD'S conre dr. COLLURAF vars 1998 3.4.3.2. Los efectos del impacto Los documentos adjuntos en anexo (n°3 2) muestran tres estudios de impacto en Francia sobre tres ciudades diferentes: Le Mans, Cholet y Brive la Gaillarde. Para Cholet, la zona de influencia comercial es de 55.000 habitantes y para Brive de 64 000 habitantes. Recordemos que Antibes tiene una zona de influencia comercial de 75.000 habitantes. Estas zonas son, pues, bastante comparables. En cuanto a Le Mans, la zona de influencia comercial es de 189.000 habitantes, pero el caso es particular pues se trata de aperturas de nuevos restaurantes muy próximos unos de otros. Le Mans 1/ Creado en 1992, el restaurante n°1 es « impactado » dos veces en el mismo año, en 1093. La primera vez el 7 de julio por la creación del restaurante Le Mans Centre (n°2), la segunda vez el 4 de diciembre por la creación de Le Mans Nord (n°3). 2: La totalidad de la cifra de negocios de McDONALD'S en Le Mans en 1993 es de 18 167.831 F, pero en 1993 alcanza 24 887. 196 F, y luego en 1994, 35.529 588 F. En dos años, la cifra de negocios de McDONALD'S casi se ha duplicado en el mercado de Le Mans 3! El impacto sobre la cifra de negocios del restaurante n°1 cesa en noviembre de 1994, es decir, once meses después de la apertura del restaurante n°2 → El n°2 solo es « impactado » durante tres meses por el n°3; en efecto, tras tres meses de bajada de la cifra de negocios entre septiembre y diciembre de 1994, retoma su crecimiento 5/ Cuando el restaurante de Le Mans « Bonne Table » (n°4) se crea el 10 de septiembre 1090, los tres restaurantes anteriores son « impactados », pero este impacto se detiene • para el n°1, nueve meses más tarde, en junio de 1997 • para el n°2, un año más tarde, en septiembre de 1997 • y para el n°3, en la misma fecha, en septiembre de 1997 Así, el impacto no dura más de un año y medio en el caso de Le Mans Cholet Para Cholet, el restaurante n°1 se creó el 3 de febrero de 1993 SATI ¡upport de mission. MrDONALD'S contre 11. COLLORAM - Mars 1008 . i El impacto del restaurante n°2 de « Cholet la Louisière », creado en marzo de 1996, sobre el restaurante n°1 cesa desde el mes de abril de 1997, es decir, en la fecha aniversario, un año más tarde. Brive la Gaillarde El restaurante n°1 se creó el 24 de noviembre de 1943; el impacto de Brive n°2 « Malemort », creado en agosto de 1996, sobre el primer restaurante cesa igualmente en el 12º mes, en agosto Estos diversos elementos subrayan en varias ocasiones la particularidad según la cual el impacto de un nuevo restaurante cesa en general un año después de la apertura del restaurante competidor. 3.4.3.3 El estudio de los impactos en Antibes teniendo en cuenta el restaurante QUICK Restaurante MCDONALD'S ANTIBES (S.151:B0L) MCINALDS ANTIBES NORD (SARIB&0) QUICE AVTIBES Cifra de negocios Cifra de negocios Evo- Cifra lulion! de negocios lución Cifra de negocios tución 8,639 183057051.25.700 3633°0) I6 270 620 - 14.19% Total MCDOXALI, ANTIBES CEST(SARI DES PINS) Total con Antibes Ouest 26 965 84031 745 799 17,739 37 965 252| 19.59°C| 30 058 489| 2,88C4 6 +10 177 17.736 37065252| 19.50 +5 108 6(x 19.70% Fuente: McDonald's France, febrero 1998 & IV.P 1 El restaurante de Antibes Centro Comercial resulta primero « impactado » a finales de julio de 1995 por el restaurante QUICK. Este restaurante QUICK realizó en cuatro meses una cifra de negocios de 7.106 959 F en 1995} "Las cifras de negocios de QUICK proceden de L'INPI. QUICK cierra sus cuentas el 30.09 y McDONALD'S el 31.12. Ha debido efectuarse una regularización. El primer ejercicio de QUICK se cierra el 30.09.96 y tiene una duración total de 14 meses. Para 1995, hay cinco meses entre finales de julio (fecha de apertura) y finales de diciembre (cierre de McDONALD'S): al no conocer en detalle las cifras mensuales, hemos tomado 5/14 del ejercicio cerrado el 30.09.96. Para 1996, hemos sumado 9/14 de del ejercicio cerrado el 30.09.96 y 3/12 del ejercicio cerrado el 30.09.97. Para 1997, hemos tomado como base la cifra de negocios del ejercicio cerrado el 30.09.97. Debe de ser superior a la realidad porque el restaurante, como muestra el cuadro, ha sido también « impactado » por el restaurante Les Pins. No hemos calculado el impacto sobre los tres últimos meses de 1997 y hemos conservado las cifras de 1996 en este mismo período SEPT. Rappors de mession - MrDONALD'S conte M. COLLORAFI - Mars / 008 En 1996 QUICK realiza una cifra de negocios de 16 270.620 F. Antibes Centro Comercial 18 305 795 F y Antibes Nord, creado frente al QUICK el 9 de octubre de 1996, realiza una cifra de negocios de 3 388.837 F. En 1997, a su vez, Antibes Nord, creado en octubre de 1996, « impacta » al restaurante QUICK situado enfrente, puesto que este, en lugar de progresar, retrocede de 16.270.620 F a 13912380 F, es decir, un 14,49%. De hecho, McDONALD'S realiza en total en este sector 25.146 109 F, es decir, aproximadamente la cifra de 1994, y además ha detenido la progresión de QUICK. En otras palabras, gracias a Antibes Nord, McDONALD'S borra el impacto creado por QUICK en 1995. Por último, si se añade el restaurante de Antibes Ouest Les Pins, el Sr. COLLORAFI sale ganando de esta lucha con un total de cifra de negocios de 31 556 280 F, es decir, una ganancia de 17 % sobre la cifra de negocios realizada en 1994. Esta estrategia ha permitido al Sr. COLLORAFI 1. Progresar en el mercado de Antibes. 2. Impedir que QUICK se instalara sin oposición real y se desarrollara "APT Rapport de misston . ArDONALD S contre M. COLLORAFI Mars 1498 Glosario Los informes de McDONALD'S utilizan ciertas palabras de origen estadounidense. Para facilitar la lectura, hemos traducido algunas de ellas: BFL Drive-in Free-stander Impactar In-store Mall PAC Straight License Business Facility Licence: contrato según el cual McDONALD'S invierte también en el equipamiento Restaurante de servicio al volante. Estos restaurantes son en realidad mixtos, servicio al volante y servicio clásico. Restaurante independiente de cualquier otro edificio. La mayoría están equipados con un servicio al volante. Efecto del impacto de la apertura de un restaurante sobre otro Restaurante urbano de tipo clásico. Restaurante situado en un centro comercial. Restaurante gestionado por McDONALD'S. Profit après dépenses contrôlables (beneficio tras gastos controlables), calculado a partir de una ecuación adaptada a la tipología de los restaurantes. Contrato según el cual McDONALD'S invierte en inmuebles y en construcción. El franquiciado invierte en el equipamiento. SEPT . Rappore de mission MADONALD'S contre M. COLLORAFI - Mars 1908