Informe Gandur

ROBERT GANDUR XPERT AREF PARTA CORDENASATE ASTRE EC EUCRE PROSCA COLE ARGLRA . A CHAMARE TF ('MHER: INTERNATIONAL PRES A008SA1 1E3AR0S AW VISTRAT FDE ARR París, 4 de febrero de 1998 Señor Jean-Paul Clément Abogado colegiado 78, avenue Mozart 75016 - París E/C171611 Maire, En el marco de los procedimientos que enfrentan a sus clientes, el señor Bernard Collorafi y las sociedades Sebol, B et O y Les Pins con la sociedad McDonald's France, usted me encomendó, mediante carta del 8 de enero de 1998: - evaluar, a 1 de enero de 1998, el impacto de la apertura de los restaurantes McDonald's Antibes Nord y Ouest y de Vallauris sobre las cifras de negocios y los resultados de la sociedad Sebol, que explota el restaurante de Antibes/Centro comercial Carrefour. - evaluar, a 1 de enero de 1998, el impacto de la apertura de los restaurantes de Antibes Ouest y de Vallauris sobre la cifra de negocios y los resultados de la sociedad B et O, que explota el restaurante Antibes Nord, - determinar los alquileres y cánones abonados a McDonald's que pueden ser soportados por las sociedades Sebol, B et O y Les Pins. - cifrar el perjuicio sufrido por las tres sociedades como consecuencia de la resolución de los contratos notificada por McDonald's el 2 de enero de 1998, capitalizando la pérdida de margen bruto de autofinanciación sobre la duración que normalmente quedaba por transcurrir de dichos contratos. Acrés avair crevement rappele les faits et énoncé quelques faits de l'activité die lo ¡estauration 4cdonaid's, "'enuminerai les différenis points de ceile mission. HARUE DE CRETELLE, ZONIZ HAMIS, TELEPHONE: 01.4049.0889. TELECOPIE. 01.12.14.08 AN Sociedades Sebol, B et O y Les Pins arrendatarias-gerentes de la sociedad McDonald's France Consulta del 4 de febrero de 1998 A. RECORDATORIO DE LOS HECHOS 1. - Mediante contrato del 5 de agosto de 1987, la sociedad McDonald's France daba en arrendamiento de negocio (location-gérance) al señor Bernard Collorafi, por una duración de veinte años, un fondo de comercio de restauración rápida situado en el centro comercial Carrefour, chemin Saint-Claude en Antibes, a cambio de: • un canon de base del 12% de la cifra de negocios sin impuestos realizada por el restaurante, con un mínimo de 1 800 000 francos al año. - un canon de servicio del 5% de la cifra de negocios sin impuestos. Mediante adenda del 31 de agosto de 1987, el señor Collorafi cedía y transmitía a una sociedad Sebol - de la que posee la casi totalidad de las acciones - la totalidad de los derechos y obligaciones derivados del contrato del 5 de agosto de 1987. Este restaurante experimentó un auge rápido y continuo hasta 1993, tanto en términos de actividad como de resultados, seguido de una estabilización en 1994. Para este último año, la sociedad Sebal realizó una cifra de negocios de 27,1 millones de francos y un resultet neto después del impuesto de sociedades de 1,3 millones de francos. Estos datos se inscribían en el marco de las previsiones presentadas al señor Collerafi por McDonald's en la firma del contrato cit - el ritmo de crucero una vez alcanzado (tercer año, es decir 1990) - una cifra de negocios de 19 milliers, efectivamente superada ese año (21,3 millones de francos). 2. - En julio de 1995, un restaurante competidor con la marca Guick, que incluía un servicio drive que permitía a los clientes ser atendidos en sus vehículos, abría sus puertas a unos cientos de metros del restaurante explotado por Sebol, en una rotonda de la vía que conduce de la aglomeración de Antibes al peaje de la autopista A 8. Esta competencia iba a afectar rápidamente a la evolución de la actividad de loboi, dioni le chiffre d'alfcires régressait de 27.1 à 24.8 millions de francs en 1995 et le résultat net d un million de francs. Con el fin de contrarrestar esta implantación, McDonald's decidía en 1996 la apertura, frente al restaurante Quick, y por consiguiente no lejos del restaurante explotado por Sebol, de un restaurante McDonald's equipado con un drive. Robert Gondur - Perito homologado por el Tribunal de Casación Sociedades Sebol, B et O y Les Pins, arrendatarias-gerentes de la sociedad McDonald's France Consulta del 4 de febrero de 1998 El arrendamiento de negocio de este nuevo restaurante, llamado "Antibes Nord", se le confiaba por veinte años a partir del 9 de octubre de 1996, a cambio de: - un canon de base del 20% de la cifra de negocios sin impuestos con un mínimo de 2940 000 francos al año, reducido, exclusivamente para 1997, al 17 % de la cifra de negocios con un mínimo de 2 160 000 francos, - un canon de servicio del 5% de la cifra de negocios sin impuestos. Mediante una adenda de cesión, los derechos y obligaciones de este contrato se transferían a una EURL denominada B et O de la que el señor Collorafi es socio único. Las previsiones de resultados elaboradas por los servicios de McDonald's indicaban una cifra de negocios de 20 millones de francos desde el primer año, idéntica durante los nueve años siguientes, y un resultado neto de 161 COO francos el primer año, que debía alcanzar en promedio 791 000 francos a lo largo de los diez primeros años de actividad, y por último un margen bruto de autofinanciación tras el reembolso del capital de los préstamos, de respectivamente 452 000 francos y luego 891 0C0 francos. Para 1997, primer año completo de explotación, la sociedad B et O realizó una cifra de negocios de solo 13,5 millones de francos, inferior en un tercio a las previsiones y debería registrar una pérdida neta de 1,2 millones de francos. 3. - Poco después, McDonald's proseguía su política de implantación decidiendo en particular la apertura de un tercer restaurante en Antibes (llamado "Antibes Quesl"! y de un otro punto de venta cercano en Vallauris. Estos restaurantes se encuentran respectivamente a menos de cinco y siete kilómetros de los emplazamientos de Antibes/Centro comercial Carrefour y Antibes Nord El señor Collorafi pidió a McDonald's que se le adjudicara el arrendamiento de negocio de estos dos nuevos fondos, pero solo el del restaurante de Antibes Ouest le fue concedido mediante contrato del 18 de junio de 1997. Este contrato, cuyo plazo estaba fijado en el 2B de abril de 2000, con posibilidad para el arrendatario- gerente de prorrogarlo hasta el 28 de abril de 2017, estipula: un canon de base del 15 % de la cifra de negocios sin impuestos con un mínimo de 1 200 000 francos. un canon de servicio del 5 % de la cifra de negocios. Rober Gandur - Perito homologado por el Tribunal de Casación Sociedades Sebol, B et Oel Les Pins, arrendatarias-gerentes de la sociedad McDonald's Franca Consulta del 4 de febrero de 1994 - un canon de equipamiento del 4,5 % de la cifra de negocios, contrapartida de la financiación de las instalaciones y del material del restaurante, cuya compra y financiación corrían a cargo, a diferencia de los otros dos arrendamientos de negocio, de la sociedad propietaria y no del arrendatario-gerente. Mediante adenda del mismo día, el señor Collorafi transfería a la SaRL Les Pins, de la que posee la totalidad del capital, la totalidad de los derechos y obligaciones de este contrato. Las previsiones de explotación entregadas por McDonald's al señor Collorafi eran las siguientes: - una cifra de negocios inicial de 13 millones de francos, que debía aumentar un 2 % al año, - un beneficio neto de 133 CO0 francos el primer año, que debía alcanzar en promedio 861 000 franes al año a lo largo de los diez primeros años de explotación. un margen bruto de autofinanciación de 426 000 francos el primer año y de 957 OCO francos al año en promedio a lo largo de los diez primeros años. El primer ejercicio de la sociedad Les Pins solo cuenta ocho meses, pues el restaurante de Antibes Quest se abrió el 29 de abril de 1997. Su cifra de negocios es de 6,4 millones de francos, es decir una tendencia anual de 9,3 millones de francos. La pérdida sufrida durante los ocho meses debería alcanzar 440 000 francos. Al constatar el hundimiento de la cifra de negocios de la sociedad Sabol (de 24,7 millones de francos en 1995 a 18,3 millones en 1996 y a 11,7 millones de francos en 1997), las fuertes diferencias entre las previsiones de explotación entregadas por McDonald's con ocasión de las aperturas de Antibes Nord y Ouest y la realidad, l'acsence de rentabilidad de los tres restaurantes gestionados y las dificultades financieras que se derivan, el señor Bernard Collorafi se interrogó sobre el origen de estas dificultades y sobre los paliativos que podían aportarse. Por otra parte, la sociedad McDoncia's France viert de résilier le 2 jenvier 1998 les trois contrats, faute pour les sociétés de Monsieur Collarafi de pouvoir honorer intégralement les redevances contractuelles. Es en este contexto cuando usted me pidió que interviniera. Rober Gandur - Perito homologado por el Tribunal de Casación Sociedades seboi. Bal O et Les Pins, arrendatarias-gerentes de la sociedad McDchald's France Consulta del 4 de febrero de 1998 B. CARACTERÍSTICAS DE LA ACTIVIDAD 1.-Estadísticas sectoriales, nacionales, regionales, locales La actividad de los restaurantes explotados por el señor Collorafi se inscribe en el sector de las cadenas de hamburgueserías, cuyo auge es importante a nivel nacional, como lo muestra el siguiente cuadro, que refleja la evolución de la cifra de negocios de la restauración en Francia: Ventas del sector de la restauración fuera del hogar (en miles de millones de francos) Restauración fuera del hogar De la cual restauración comercial De la cual restauración económica (cadenas] De la cual cadenas de hamburgueserías 256| 153l Variación + 2,85% + 2.82% + 23.70 % + 26.92% Este mercado está dominado por las dos marcas, McDonald's y Quick; se desarrolla más por la ampliación del número de puntos de venta que por el aumento de la cifra de negocios unitaria de los restaurantes existentes, cuya madurez se alcanza al cabo de un año de explotación: Si McDonald's ha visto pasar su cifra de negocios francesa, en explotación propia como en arrendamiento de negocio, de 5,4 miles de millones en 1994 a 8,4 miles de millones en 1997 (+55 %), es gracias al aumento del número de restaurantes, que creció de 354 a $30 (+ 78 7), mientras que la cifra de negocios de los restaurantes explotados durante todo el período solo progresaba un 1,24% en 1995 y disminuía un 8,35% en 1996 (+ 1,43 % en 1997). Es decir, que la estrategia de desarrollo de McDonald's en Francia - y por tanto de su cifra de negocios procedente en particular de los alquileres y cánones abonados por los arrendatarios-gerentes - se basa en el aumento del número de restaurantes y no en el de la cifra de negocios de los restaurantes existentes, estando los nuevos restaurantes situados bien en emplazamientos hasta entonces "inexplorados", bien en mercados cuyos restaurantes existentes han alcanzado una cifra de negocios estimada actimal parte bcilleur. En la región Sudeste, de la que dependen Antibes y sus alrededores, las estadísticas de la actividad de McDonald's son las siguientes: Robert Gandur - Perito homologado por el Tribunal de Casación Sociedades Sebol, a el Oet Les Pins, arrendatarias-gerentes de la sociedad McDonald's France Consulta del 4 de febrero de 1998 Estadísticas de los restaurantes McDonald's instalados en la región Sudeste Número de restaurantes explotados en propiedad Número de restaurantes franquiciados Número total de restaurantes Cifra de negocios (miles de millones de francos) Progresión de la cifra de negocios (en %) de la cual sobre los restaurantes «comparables» 11% " avant une exploitation de 12 mois es années nein - 1 1.345 | 1,619 1,961 | 1.841 + 21.121 - 6,12 + 4,89 + 3,92 - 8.25 + 0.02 En cuanto a los restaurantes de los Alpes Marítimos (sin Antibes, Antibes Nord y Antibes Ouest) y del Var, la evolución de la cifra de negocios es la siguiente (cf. detalle anexo |): Estadísticas de los restaurantes McDonald's instalados en los Alpes Marítimos y el Var Número de restaurantes: - Alpes Marítimos - Var - Total Cifra de negocios (millones de francos) - Alpes Marítimos - Var - Toici Progresión de la cifra de negocios en % (de la cual sobre los restaurantes comparables " en % Cifra de negocios por restaurante (millones de francos +9.68 + 5,58 +15.60 + 5.11 1 - 9.34 + 1.12 16.875 ; 18.235| 18.389 | 15.609| 14.821 il ayan: une expioliotion de : 2 mois les années net n- 1 La evolución de la cifra de negocios de los restaurantes llamados comparables según la definición de la cadena, y ello cualquiera que sea el perímetro considerado - nacional, regional o local - se caracteriza por un estancamiento casi total en 1994, un aumento de uno a cinco por ciento en 1995, una fuerte bajada en 1996 debida a la crisis de las "vacas locas" 18 à 9 %) y un nuevo estancamiento en 1997 (0 a + 1%), lo que explica además que las previsiones de McDonald's France con ocasión de las nuevas aperturas den cuenta de cifras estabilizadas tras un año. Robert Gandur - Perito homologado por el Tribunal de Casación Sociedades Sebol. B et Oel les Pins, arrendatarias-gerentes de la sociedad McDonole's france Consulta del 4 de febrero de 1998 En el resto de este informe, consideraré que la evolución de la cifra de negocios de los restaurantes explotados por el señor Collorafi, en particular Antibes/Centro comercial y Antibes Nord, habría debido seguir, salvo modificación del mercado local, la de los restaurantes de la marca comparables de los Alpes Marítimos y del Var. 2.- La clientela de los restaurantes de Antibes y de Antibes Ouest Según un sondeo realizado del 1 al 6 de abril de 1997 (es decir, antes de la apertura de Antibes Ouest) por un equipo de estudiantes de acción comercial, las características de la clientela que frecuenta el restaurante de Antibes/Centro comercial serían las siguientes: - Procedencia de la clientela: 45 % de Antibes, 12% de Sophia Antipolis, 6% de Niza, 6 % de Vallauris: - Actividad de los clientes: el 35% estaban en su trabajo, el 29 % venían de su domicilio, el 20 % hacían sus compras, el 13 % estaban de paso: - Lugar de residencia de los clientes: el 26 % vive en Antibes, el 12 % en Niza, el 7% en Vallouris y también el 7 % en Cannes: - el 44% de los clientes hacen de dos a seis comidas fuera de su domicilio, el 22% todos los días, el 16% una comida por semana y el 13% de 1 a 3 comidas al mes: - el 31 % utiliza un restaurante de servicio rápido de dos a seis veces por semana, el 25 % una vez por semana, el 24% de una a tres veces al mes y el 13% menos de una vez al mes: el 35 % de estos clientes venían al McDonald's de Antibes menos de una vez al mes, el 32 % entre una y tres veces al mes, el 20 % una vez por semana y el 12%, de dos a seis veces por semana. La clientela es, por tanto, esencialmente local: pese a la existencia de una clientela nada despreciable de habituales de los restaurantes de servicio rápido y de los McDonald's, la gran mayoría frecuenta este tipo de restaurantes de forma ocasional. Robert Gandu - Perito homologado por el Tribunal de Casación Sociedades Seboi, a el Oet Les Pins, arrendatarias-gerentes de la sociedad McDoncld's France Consulta del 4 de febrero de 1998 El mismo sondeo (muestra también de 1 000 personas) efectuado entre la clientela del restaurante de Antibes Nord da la siguiente información: - Procedencia de la clientela: 49 % de Antibes, 8 % de Sophia Antipolis, 6 % de Vailauris, 5% de Juan les Pins y 5% de Niza: - Actividad de los clientes: el 46 % estaban en su trabajo, el 27 % venían de su domicilio, el 16% estaban de paso, el 7 % hacían sus compras: Residencia: el 43% vive en Antibes, el 7% en Vallauris, el 7% en Niza y el 5% en Juan les Pins: - el 41% de la clientela hace de dos a seis comidas fuera de su domicilio, el 24 % todos los días, el 18% una comida por semana y el 15%, de una a tres comidas al mes, - el 31% frecuenta un restaurante de servicio rápido de dos a seis veces por semana, el 28 % una vez por semana, el 28% de una a tres veces al mes y el 7% menos de una vez al mes, - el 32% de la clientela venían al McDonald's de Antibes Nord de una a tres veces al mes, el 30% menos de una vez al mes, el 23% una vez por semana y el 14%, de dos a seis veces por semana. La clientela del restaurante de Antibes Nord presenta así las mismas características que la de Antibes/Centro comercial Carrefour, lo que se explica por la proximidad de los emplazamientos de los dos restaurantes. Se observa, no obstante, en Antibes Nord una presencia más importante de clientela de paso, debida a la existencia de un servicio drive que representa aproximadamente el 50 % de las ventas. Para el restaurante de Antibes Ouest, abierto muy recientemente, no he tenido conocimiento a'un soncage analogue. 3.- La competencia local Hasta julio de 1995, el principal competidor del restaurante de Antibes era un restaurante de servicio rápido con la marca Flunch, establecido en el recinto del centro comercial Carefour: no obstante, este restaurante ya estaba instalado antes de la apertura del McDonald's en 1987, de modo que esta presencia no tiene incidencia en la evolución de la cifra de negocios ce ce demier. Robert Gandur - Perito homologado por el Tribunal de Casación Sociedades Sebol, B et O y Les Pins, incataires-gérants de la société McDonala's Fronce Consultalion du 4 févier 1998 En julio de 1995, como ya se ha visto, se añadió un restaurante Quick, equipado con un servicio drive, a unos cientos de metros del centro comercial Carrefour. Debido a esta proximidad, este restaurante se convirtió sin duda en un competidor serio para el McDonald's de Antibes/Centro comercial Carrefour. En octubre de 1996, el restaurante McDonald's de Antibes Nord, equipado también con un drive y explotado por la sociedad B et O del señor Bernard Collorafi, se abrió frente al Quick y, por tanto, también en la inmediata proximidad de su primer restaurante, el McDonald's del centro comercial Carrefour. En abril de 1997, se abrieron dos nuevos restaurantes McDonald's en Antibes Ouest (explotado por la sociedad Les Pins) y en Vallauris, es decir, a menos de siete kilómetros de los restaurantes de Antibes/Centro comercial y de Antibes Nord. He visitado los restaurantes en cuestión y su entorno. No he tenido conocimiento de otras aperturas de restaurantes de servicio rápido que pudieran tener una incidencia significativa en las condiciones de explotación de los restaurantes explotados por el señor Collorafi. En estas condiciones y, de lo general a lo particular, los fenómenos que pueden haber influido en la actividad de estos restaurantes son los siguientes: • la evolución general de la cifra de negocios del sector, a nivel nacional y local y más particularmente de los otros restaurantes McDonald's de los Alpes Marítimos y del Var, ya mencionada más arriba: los acontecimientos generales locales, como la evolución de la población local, pero no se me ha señalado ningún hecho significativo: la evolución de la competencia local y en particular la apertura de restaurantes de servicio rápido con las marcas Quick y McDonald's. Los dos párrafos siguientes intentan cuantificar la parte que han tenido estos fenómenos en la evolución de la cifra de negocios de Sebol {Antibes/Centro comercial Carrefour y Antibes Nord y su incidencia en sus resultados. Robert Gandur - Experi agréé par la Cour de cossetion Sociedades Sebol, B et Oet Les Pins, arrendatarias-gerentes de la sociedad McDonald's fronce Consulta del 4 de febrero de 1978 C. EVALUACIÓN DEL IMPACTO DE LA APERTURA DE LOS RESTAURANTES MCDONALD'S ANTIBES NORD Y OUEST Y VALLAURIS SOBRE LA SOCIEDAD SEBOL I.- Impacto sobre la cifra de negocios Para evaluar estos impactos, he estudiado la evolución mensual de la cifra de negocios del restaurante de Antibes/Centro comercial Carrefour de enero de 1993 a diciembre de 1997. Estas cifras figuran en el cuadro siguiente: Enero (Febrero Marzo Abril Mayo Junio Julio Agosto ¡septiembre Octubre Noviembre Diciembre Total F. F. F. F. 1 523 $23 F. TT 654 693 Representada gráficamente, la evolución de estas cifras se presenta como sigue: Rober Gandur - Erpert caréé par la Cour de cassation EVOLUTION DU CHIFREITATFAIRES MENSUFI DU MODONALD'S D'ANTIBES (SEBOL SA) DE 1993 A 1997 CA mensuels HT en Г. Movonne mobite semestrielle des CA mensuels HT en F. Movenne mobile semesirielle suns ouvertures Antibes Nord et Oues! Droile des moindres carrés Ouverture McDonald's Antibes Quest et Vallauris 2,250.000 Ouverture McDonald's Antibes nord Ouverture Quick MOIS Sociedades Sebol, Bel Oet Les Pins locaraires-gérants de la société McDonald's France Consultalion cte 4 lévrier 1998 Resulta, pues, que al menos las creaciones de los restaurantes Quick y McDonald's Antibes Nord tuvieron un impacto profundo y sin duda reversible sobre la cifra de negocios de la sociedad Sebol. He tratado de cuantificar estos impactos y, para ello, he calculado primero los coeficientes estacionales mensuales a partir de las ventas de enero de 1993 a diciembre de 1994. En el cuadro de la página siguiente figuran las cifras de negocios de estos dos años y la parte que representa cada mes en la cifra de negocios anual: los coeficientes estacionales resultan de la media aritmética de la parte de un mes dado en la cifra de negocios anual de 1993 por una parte, y de 1994 por otra. Robert Gandur - Expert agréé paria Cour de cassation CÁLCULO DE LOS COEFICIENTES ESTACIONALES 1993 Y 1994 DE LA SA SEBOL Mes Enero Febrero Marzo Abril Mayo Junio quillet Agosto Septiembre Octubre Noviembre Diciembre 7,06 8,29 7,79 9,80 10,53 8,54 9,10 7,60 CA - 1,90% Media porcentaje 7,11 7,07 7,06 7,91 7,75 8,43 8,36 7,83 7,81 7,97 7,85 9,44 10,75 10,64 8,72 8,63 8,54 8,82 7,94 7,77 100,00 100,00 Sociedades Jebol, 3 el O et Les Pins, incotaires-géranis de la sociélé McDonald's France Consulta del 4 de febrero de 1998 A partir de los coeficientes estacionales calculados, he estimado las cifras de negocios que deberían haberse alcanzado mensualmente por Sebol en 1995 si las ventas del año hubieran seguido las de los otros restaurantes McDonald's de los Alpes Marítimos y del Var, es decir un 5,1% más (cifras de negocios esperadas), y las he comparado con las cifras de negocios mensuales efectivas de 1995. Estas comparaciones se recogen en el cuadro de la página siguiente. Hasta la apertura del Quick en julio de 1995, las cifras de negocios reales mensuales eran inferiores en un 2,11% a las esperadas, es decir una diferencia poco significativa. Pero de agosto a diciembre de 1995, tras la apertura del Quick, se constata un fuerte deterioro, ya que las cifras realizadas son inferiores en un 24,17 % a las ventas esperadas. Se puede considerar, pues, que la apertura del Quick hizo perder un 22,06 % (24,17 - 2,1l) de su cifra de negocios a la sociedad Sebol Para calcular la incidencia de la apertura del McDonald's Antibes Nord, he calculado en el mismo cuadro lo que habría sido la cifra de negocios de 1995 si la apertura del Quick se hubiera producido desde el 1 de enero de 1995, es decir, afectando la cifra de negocios real de enero a junio de 1995 por un coeficiente de 0,7794 || - 0,2206). Rotert Gandur - Expert agréé por la Cour de cassation CIFRA DE NEGOCIOS DE LA SA SEBOL 1495 REAL Y RECONSTITUCIÓN SI LA APERTURA DEL QUICK HUBIERA TENIDO LUGAR A! 1/1/1995 Mes 1995 previsional (1994 + 5,1 % _y coeficientes estacionales) Enero Febrero Marzo Abril Mayo Junio Total enero/junio Julio Agosto Septiembre Octubre Noviembre Diciembre Total agosto/diciembre Total año 7,22 7,06 7,75 8,36 7,81 7,85 9,62 10,64 8,63 8,82 7,77 8,47 Real CA Diferencia CA si apertura CA HT Quick el 1/1/95 porcentaje Coeficiente Importe -2,11 - 14,35 0,7794 0,7794 0,7794 0,7794 0,7794 0,7794 0,9100 1,0000 1,0000 1,0000 1,000 #| = |xll -24,17 -13,06 -22,06 -23,75 Sociedades Sebol, B et O el Les Pins, localcires-gérants de la sociélé McDonald's France Consulta del 4 de febrero de 1998 El cuadro de la página siguiente presenta la pérdida de cifra de negocios atribuible a la apertura de Antibes Nord. Se ha conservado el método utilizado para calcular la influencia de la apertura del Quick. Por razones de homogeneidad, he tomado en primer lugar como base la cifra de negocios de 1995 tal como puede estimarse en la hipótesis de la apertura del Quick el 1 de enero de 1995. Para tener en cuenta el fenómeno de las « vacas locas », he aplicado a esta cifra de negocios una baja del 9,30%, baja constatada en los restaurantes McDonald's de los Alpes Marítimos y del Var: en estas condiciones, la cifra de negocios de 1996 habría debido elevarse a 19,6 millones de francos, ya que la de 1995 había sido de 24,6 millones de francos. A partir de los coeficientes estacionales, he calculado las cifras de negocios mensuales plausibles para 1996 y las he comparado con las cifras reales. Hasta finales de septiembre de 1996, las cifras reales son superiores en un 2,60 % a las cifras esperadas. En este período, las cifras reales estaban, pues, próximas a las cifras de negocios esperadas, lo que valida las proyecciones. Tras la apertura del McDonald's de Antibes Nord, en el cuarto trimestre de 1996, las ventas mensuales son inferiores en un 34,13 % a las cifras esperadas, lo que muestra un muy fuerte deterioro de la actividad, que puede estimarse en un 36,73 % (34,13 + 2,60). Para evaluar el déficit de cifra de negocios así constatado, he aplicado a las cifras de negocios esperadas en el cuarto trimestre de 1996 el coeficiente de 1,026 para tener en cuenta la diferencia respecto a las previsiones de los nueve primeros meses. Por diferencia con el dato real del cuarto trimestre, he determinado la pérdida de cifra de negocios resultante de la apertura del McDonald's de Antibes Nord, es decir 1 803 610 francos para 1996. Siempre con afán de comparabilidad, y con el fin de calcular las consecuencias de las aperturas de los McDonald's Antibes Ouest y Vallauris, he calculado en el mismo cuadro lo que habrían sido las cifras de negocios mensuales de 1996 si la apertura de Antibes Nord se hubiera producido el 1 de enero de 1996, es decir, afectando a los datos constatados de enero a septiembre de 1996 un coeficiente de 0,6327 (1 - 0,3673). Robert Gandur - Expert agréé par'c Cour de cassation CHIFFRE D'AFFAIRES REFIDELA SA SEBONE 1996 PERTEDE CA DUE A L'OUVERTURE D'AMTBES NORD - RECONSTIUTION CA 1996 SI L'OUVERTURE DANTBES NORD AVAIT HEU LE 1/1/1996 Mes 1976 previsional (1995) - 9,3 % ... y coeficientes estacionales) Enero Febrero Marzo Abril Mayo Junio Julio Agosto Septiembre Total enero/septiembre 7,06 7,75 8,36 7,81 7,85 2.085,594 10,64 8,63 14.889.496) Noviembre Diciembre Total septiembre/diciembre 8,82 8,47 Total año - 19.600.2121 Real CA Diferencia CAHI porcentaje Pérdida de CA debida a la apertura Antibes nord II = (1 x 1,026) - II "après reconstitution sil'ouvertule du Quick avail eu lieu au jü ianvier 1995 2,60 -32,25 -34,45 =6,60 CA si apertura Antibes Nord el 1/1/96 Coeficiente IV Importe IV = 1x IV 0,6327 0,6327 0,6327 0,6327 0,6327 0,6327 0,6327 0,6327 0,6327 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 -34,85 Sociedades Sebol, 8 et Cet Les Pins, arrendatarias-gerentes de la sociedad McDonald's France Consulta del 4 de febrero de 1998 El cuadro de la página siguiente presenta la pérdida de cifra de negocios debida a la apertura de Antibes Nord y Ouest y de Vallauris. Se ha conservado el método anterior. Las cifras de negocios reales anteriores a estas aperturas {enero a abril de 1997} son inferiores en un 3,44% a las cifras de negocios esperadas, calculadas a partir de la cifra de 1996 reconstituida como si la apertura de Antibes Nord se hubiera remontado al 1 de enero de 1996 y afectada por un coeficiente de 1,011 para tener en cuenta la evolución de los demás restaurantes de la marca en los Alpes Marítimos y el Var. Tras estas aperturas, las cifras constatadas son inferiores en un 12,48 % a las cifras esperadas calculadas en las mismas condiciones. De ello deduzco que la pérdida resultante de estas aperturas puede estimarse en un 9,03 % (12,48 - 3,44), sin que sea posible discernir la parte que corresponde respectivamente a Antibes Ouest y a Vallauris. La pérdida de cifra de negocios de Sebol de 1997 atribuible a Antibes Nord y Ouest y a Vallauris se ha calculado por diferencia: • para los meses de enero de 1997 a septiembre de 1997, entre las cifras de negocios de 1997 y las esperadas, calculadas a partir del dato real de 1996 afectado por un coeficiente de 1,011 (aumento constatado en los restaurantes de los Alpes Marítimos y del Var en 1997) y luego por un coeficiente de 0,9656 (diferencia entre previsiones y realizaciones constatada antes de las aperturas de Antibes Ouest y Vallauris [enero a abril de 1997]), no habiendo sido evidentemente afectadas las cifras de 1996 por la apertura de Antibes Nord: - para los meses de octubre a diciembre de 1997, entre las cifras reales de 1997 y las cifras esperadas, calculadas a partir del dato real de 1995, al que se han aplicado: . un coeficiente de 0,907 (baja constatada en los restaurantes de los Alpes Marítimos y del Var en 1996). . un coeficiente de 1,026 (diferencia entre previsiones y realizaciones constatada antes de la apertura de Antibes Nord). • un coeficiente de 10li (aumento constatado en los restaurantes de los Alpes Marítimos y del Var en 1997). . un coeficiente de 0,9656 (diferencia entre previsiones y realizaciones constatada antes de la apertura de Antibes Ouest y Vallauris). Roberi Ganda - Perito homologado por el Tribunal de Casación CHIFFRE D'AFFAIRES REEL DE LASA STRON DELOYA BELVALUATION DELA PERIE DE CA DUF AUX OUVERTURES EN ANTBES NORD ET OUEST FT VALLAURIS Mes 1597 previsional 11993), 1.1 % _ y coeficientes estacionales] Real CA Diferencia CAIT porcentaje Pérdida de CA debida a las aperturas Antibes Nord y Ouest y Vallauris antes del 1/10: (Real 1996 x 0,9656) -11 después del 1/10 :(Real 1995 x 0,907 x 1,026 x 0,9656) - II Enero 7,22 Febrero Marzo 7,75 Abril 8,36 Total enero/abril Mayo 33R# -3,44 MEDAREOOTO Junio Julio Agosto 9,62 septiembre Octubre Noviembre Spacea Diciembre 8,47 •S: 329207 Total mayo/diciembre Total enero/diciembre _ 12910944 100,00 _ 11654.693 9,03 después del ajuste si la apertura del McDonald's Antibes Nord hubiera tenido lugar el 1 de enero de 1996 Sociedades Sebol, Bel O et Les Pins, arrendatarias-gerentes de la sociedad McDonald's France Consulta del 4 de febrero de 1998 En estas condiciones, la pérdida de cifra de negocios de la sociedad Sebol debida a las aperturas de Antibes Nord y Ouest y de Vallauris puede estimarse en 7 619 056 francos para 1997. La evolución de la media móvil en 1996 y 1997 tal como se habría presentado en ausencia de las pérdidas de cifra de negocios debidas a estas aperturas se representa en el gráfico de la página 11. 2.- El impacto sobre los resultados El impacto sobre los resultados de las empresas de una pérdida de cifra de negocios se calcula de manera clásica por la pérdida de margen sobre costes variables que conlleva. He investigado, pues, a partir de las cuentas de explotación, cuáles eran los gastos fijos y variables. La sociedad Sebol elaboraba cuentas según la nomenclatura contable francesa, pero también según una nomenclatura específica de McDonald's. Esta última proporciona un impreso que permite a cada gerente calcular su umbral de rentabilidad a partir de un desglose de las partidas de esta nomenclatura en gastos fijos y variables. La evolución comparada de las cifras de negocios anuales y del umbral de rentabilidad puede representarse gráficamente como sigue: EVOLUTION COMPAREE DU CHIFFRE D'AFFAIRES ANNUEL EI DU SEUIL DE RENTABILTE DE SEBOL -crites d'attaros anniels inels| mais novert moi ton on ser e ANNFES Robert Gandur - Perito homologado por el Tribunal de Casación Sociedades Sebol, B et O et Les Pins, arrendatarias-gerentes de la sociedad McDonald's France Consulta del 4 de febrero de 1998 Hasta 1996, es decir, incluso después de la apertura del Quick, el umbral de rentabilidad era inferior a la cifra de negocios, esto es, la sociedad seguía siendo beneficiaria. En 1997 - pese a los ahorros de gastos fijos que permitieron a Sebol reducir el umbral de rentabilidad y así limitar las pérdidas - la cifra de negocios pasó a ser inferior al umbral de rentabilidad, haciendo inevitables las pérdidas. Las cuentas de explotación elaboradas según esta nomenclatura y el cálculo del umbral de rentabilidad anual (cifra de negocios que permite equilibrar la explotación) se recogen en el cuadro de la página siguiente. En cuanto a los gastos variables, se constata una estabilidad de la tasa entre 1992 y 1996 y una disminución aparente en porcentaje de la cifra de negocios de 8 puntos entre 1996 (69,09%) y 1997 (61,12 %). No obstante, conviene tener en cuenta que la cifra de negocios pasó a ser insuficiente en 1997 para que el canon de base se calculara en función de su tasa (12 %) y el canon mínimo pasó a ser exigible. Si se neutraliza el canon de base, los gastos variables representan el 56,63 % de la cifra de negocios en 1996 frente al 61,12% en 1997. Este aumento tiene varias explicaciones: • la limpieza de los locales y del material al cierre de la tienda, realizada hasta 1996 por una empresa externa y que, contabilizada en los servicios exteriores, se consideraba gasto fijo, fue realizada en 1997 por personal interno (mano de obra de equipo), gasto variable. Estimo este impacto en un 1 % de la cifra de negocios. - no obstante, la mano de obra de equipo, esencialmente variable, comporta una parte fija, en particular el personal presente en la apertura y el cierre del restaurante y en las horas valle, que es independiente de la cifra de negocios. in outra, certaines contrantes sociales, futiliation du personnel pendani un mirimum de deux heures! contribuent à une certaine fixité du coût de la main d'œuvre équipiers. Estimo, pues, que, pese a la tasa de margen sobre costes variables efectivamente observada en 1997, el margen sobre costes variables habría ascendido al 30% en 1997 - tasa constatada en 1996 disminuida en 1 punto para tener en cuenta los cambios intervenidos en la limpieza de los locales mencionados más arriba - si la sociedad Sebo/n'evcii pas subi la perte de chiffre d'aifaires due aux ouvertures d'Antibes Nord et Quest et die Vallauris. Robert Gandur - Perito homologado por el Tribunal de Casación Ventas de productos alimentarios Ventas no alimentarias Coste de la comida Embalajes Coste de los productos no alimentarios Mano de obra de equipo Publicidad Ir:lormer Suministros de explotación Varios contables Canon estándar (si superior al mínimo) Canon de servicio Total de los costes variables Margen sobre costes variables Salarios de gerentes y cargas sociales Gastos de viaje Formación local Servicios exteriores Mantenimiento y reparaciones Electricidad, gas, teléfono, agua Suministros de oficina Diferencias de caja Canon mínimo Gastos contables y judiciales Seguros Impuestos Plusvalías o minusvalías en cesiones de activos Amortizaciones y provisiones Gastos financieros Productos financieros Productos y cargas diversos no controlables Salario del arrendatario-gerente Otros gastos de bev Total de los costes fijos Resultado neto antes de impuestos Impuesto de sociedades Paular na conflit avan impor Punto muerto anual 2i 248 233 15 <49 +05l (E3n 5391 (855cl (2010) (35 546) ¡|+ 118] (121si0] 12 495 446] ¡1 027 s77] 1S 355 2470 5B92 588 (908 694) 155 207) (441 175) (27y 529) (451 275) (932 195) 124 514] 119 439] {19 ×86| | (355.255) 100,00 2I B39 274 45/ 29L (25,59) [5 736 777) 1297) (341 490) (2.2c) (5P6 121) (3 822 937) 14,351 (987 974) [49 953) (127 163) (80 057) $11.741 12 6as 463) 118022 6051 6 1sa 035 97 yri T00.00 [25,7 4) 12.57j [2.60) (17,15) (4.43] 10 2?1 10 57| 170,961 (N137280 (46 082] [346 3551 (2/5 310] (460 281) (3ED 194) (10 955) (le 505) (55 189] (46 742) 1482738) 1570 000) (333 339) (94 560) 19001 1232 26+) 1419 +21) 15 192 1079 Tois 340 _. 3.10 RESULTAIS AMAIVIIQULS SA SEBOI DE 1990 A 1997 97 6 | 2,39 16 355 379) (700 916) (1 076945] {89 348] (117 193] (103 242ł /1 233 $091 125.00) 12.76| 12,41) (16 13l i 14.24) 10.27| (0.46) (11.88) (1.85) (65,60) (6694970] 1708 802} {625 7861 (4 104937) [1 28 548) (50 247) (149 292) [14751) 13 282 1901 [L 142 531] 16 713 051] 11655B34 130 455| 1422 9B8| 1289 013] 137 1 183| 36589| (1 492 348) (4431 1) {564213) (327 268) (372 430) (365 840) {11 809] {16 1309 (106 263) (58 8001 {523 38:31 (584 000) < 931 (e77 062l (217 217) (429 0s3) 111,251 ¡Öäü78j (49 876] 1107 900) (seD 735) (859 074) (46B 872] •' 7116 0467 1 590 208 | 6,26 98.0В 1,92 100,00 (25.1 4] [2.59] (2.26] (16,06) {4.41] 10.23ł 10,05l (12,01) {1.90) 166.24) 31,7% 123, 149 8,62) 8,62 78 965 84| 1,75 70b, 06 393 051 ( - 21E38 042 98,40 1,50 100,00 {8 571654) (670 36 4) | (623743)! (4406932) [1 2104101 (58 2/81 {1 46 000) 13 230 Dzel (1 292 452) (24.37) (2.49) (2,31) (16,34] 14.49| (0,22) (0.54) (0.27| 111,781 14,79) {6 150 454) (678 428) (558 882) [4 140 510) (1 074 546] 192530] {121 483} (2 999 l65) ті 10 60 (25,04 (2,75) (2,27) (16,80) (1.35) (0,38) {0 49} 10,24) (12.17] 14.94} (69,44) 32,20 7 52B 661 (1 767 851) (9 176) {454943) [372 290) (389 570} (354 301) (12 $16] [9 878] 10в зі7. (517a1) 1800 000) (84 859) (153 800) 5 (933 426) 3 1167 $85l 16190171 83 (6 700 932) (24,63) (7 252 215] (13 248) (468 551) {473 517] [470 761} (358 022) [13 184) (57 858) (51 296) (641 494) (47 102) (600 0001 157 814) (146 6211 1125-357) 1448 479] (25.05) 5,50 0,00 mail 20B09 739 1 356 306) 5,50 20) 200 097 F. T0 305 129 (507 8031 [363 99)| (2 696 247) {810 226] (74 639) (1 10 987) (87 182) (2 285 242) (091460) (5 3621 (286 467) 1526 474) (407 328) (382950] 17 855) (234) (82 086) (19 1421 (439 143) (57 1] (614 624) (51 554) (113 392) (039058) 1174 109) (568 019) (233 049) (25.22) (2,77] (15,82) (4.43] 10,61} 10 48) 112 48) (4.89) (69,09) 1,20 (1.28) 1,92 T1 654 693 (3 077 6531 (348 754] || 46 7121 17 303 7491 1507 519] (48 437) 188 523] {28 271] 98,66 1,34 100,00 [26,11) (2,99) (1.26] 115.77] (1,35] 10,12] (G,76) 10,24) (5739924 (7 123 610) (4.92) 38,08 [46 | 335) 122 231] (204 564) (343 3301 (327 037) i/ 7161 {9 1231 (| 826 272) 1165 759] (43 525} 141& 462] 1616 000) 1133 667) [3B5 712) (92 242) 1292 593) 145,761 11174778) 110,331 (1 174778) 110.001 sociedades sebol. B et O el Les Pins arrendatarias-gerentes de ia sociélé Mcdondia's france Consulta del 4 de febrero de 1978 conomie de charges fixes totale par rapport à 1995 Ahorro atribuible a la apertura del Quick (ahorro realizado en 1995 respecto a 1984) Ahorro atribuible a la apertura de Antibes Nord y Ouest y de Vallauris El impacto sobre el resultado neto antes de impuestos de la sociedad Sebol de las aperturas de Antibes Nord y Ouest y Vallauris puede estimarse en: Pérdida de margen sobre costes variables Ahorro de gastos fijos Impacto sobre el resultado neto antes del impuesto de sociedades 557 000 3077 000 571 000 1 764 000 0|1313 000 D. EVALUACIÓN DEL IMPACTO DE LA APERTURA DE LOS RESTAURANTES DE ANTIBES OUEST Y DE VALLAURIS SOBRE LA SOCIEDAD B ET O QUE EXPLOTA EL RESTAURANTE ANTIBES NORD 1.- El impacto sobre la cifra de negocios Para proceder a esta evaluación, he representado en el gráfico de la página siguiente la evolución de la cifra de negocios de B et O y de la media móvil semestral correspondiente. Dado el escaso número de observaciones resultante de la reciente apertura de Antibes Nord, la presentación no permite discernir gráficamente :infiuence des ouverures d'antibes Ouest er de Voilduris sur le chiffre d'affaires de 3 e! O. Roberi Concur - Perito homologado por el Tribunal de Casación EVOLUTION DU CHIFFRE D'AFFAIKES MENSUEL DU MODONALD'S D'ANTIBES NORD (B ET O) EN 1996 ET 1997 -CA mensuels Hl en F. Moyenne mobile semestrielle des CA mensuels HT en F. A 1.300.000 M 1.200.000 € 1.100.000 Apertura McDonald's Antibes Ouest y Vallauris - de 0Ct-96 10v-96 déc-26 jonv:s7 tévr-97 mars-27 avr.97 moi-97 MES juin-87 juil-97 sept-97 0ct97 nov-47 déc-97 Sociedades Sebol, B et O et Les Pins, arrendatarias-gerentes de la sociedad McDonald's France Consulta del 4 de febrero de 1998 A continuación investigué si podía detectarse una incidencia en las cifras de negocios mensuales propiamente dichas. Con este fin, he recogido en el cuadro de la página 28 las cifras de negocios mensuales realizadas entre octubre de 1996 y diciembre de 1997. Después calculé la cifra de negocios anual que de ellas resultaba, antes y después de las aperturas de Antibes Ouest y Vallauris, utilizando los coeficientes estacionales adoptados para la sociedad Sebol. Resulta que antes de dichas aperturas la cifra de negocios anual tendía hacia 14,8 millones de francos, mientras que después solo tendía hacia 12,5 millones de francos, es decir, una baja del 15,52%. Se puede estimar, pues, la pérdida de cifra de negocios sufrida por B et O a causa de la apertura de Antibes Ouest y Vallauris en 1 350 000 francos (cifra de negocios realizada de mayo a diciembre de 1997: 8 702 387 multiplicado por 15,52 %). B.- Impacto sobre el resultado El impacto sobre el resultado de esta pérdida de cifra de negocios puede estimarse por la pérdida de margen sobre costes variables correspondiente. El desglose de los gastos en gastos fijos y gastos variables se presenta en el cuadro de la página 29. Siendo el margen sobre costes variables del 23,34 % en 1997, el impacto sobre el resultado puede estimarse en 315 000 francos. Dada la escasa importancia relativa de la pérdida de cifra de negocios (10 %), estimo que no se ha logrado ningún ahorro de gastos fijos. Robert Gandur-Exper agréé par la Cour de cassation CIFRA DE NEGOCIOS DE ANTIBES NORD (B ET O) Mes Real Coeficiente] estacional Tendencia anual III = (1 x 100)/I1 octubre 96 noviembre 96 diciembre 96 enero 97 febrero 97 marzo 97 abril 97 Media octubre 1996/abril 1997 8,82 8,47 7,22 8,36 mayo 97. 1.063.745 junio 97, julio 97 Agosto 97 septiembre 97 octubre 97 noviembre 97 diciembre 97, Media mayo 1997/diciembre 1997 7,81 7,85 9,62 10,64 8,82 7,77 8,47 Diferencia en % -15,52 Ventas de productos alimentarios ¡Ventas no alimentarias total de las ventas ¡Coste de la comida Embalajes Coste de los productos no alimentarios Mano de obra de equipo Publicidad unitemes Suministros de explotación Varios controlables Canon estándar Canon de servicio Total de los costes variables Margen sobre costes variables Salarios de gerentes y cargas sociales Gastos de viaje ¡Promerien occle Servicios exteriores lentrerien et réparatiors Electricidad, gas, teléfono, agua ¿Suministros de oficina ¡Diferencias de caja Canon mínimo Gastos contables y judiciales Impuestos Amortizaciones y provisiones Gastos financieros Productos financieros Productos y cargas diversos no controlables ¡sciaire du'ccatcire geront AuTres Cégerges Derensas de curecu ¡Total de los costes fijos ¡Resultado neto antes de impuestos Impuesto de sociedades Resultado neto Resufat net compiacie avant impor Diferencia Punto muerto anual RESULTADOS ANALÍTICOS DE LA SARL B ET O DE 1996 Y 1997 1996/3 meses! F. 98,49 1,5% [852.099) {102.956) (50.509) {908.491) (150.080) (3.360} (35.772) (28.439) (25,14) (3.04) (1,49] (26,81) (4,43) (0.10) (1.06) (0.84) (166.801) | (2.298.507) 14,92) (67.33] 32,17 (238.632) (1.394) (88.462 (135,443) (70.2 8) {119.124) 18.564) (1.554] (682.557) (29.291) 12'.000) (25.087) (180.000) (30.689) (121.799)1 "21.903)1) 11.378.767] 753,44) (788.437)1 (23.27) 123.27) 1766.;41) (22:2961 F. 13.283.401( (3.409.366) (403.459) [165.019} (2.683.479) (592.776) (35.483) (78.272) (13.5:9) (2.297.724) (663.962) (10.343.059) (944.760) (50.304) (237.369) (4C2. 40) (193.525) (296.537 (8.541 (87.450) (55.373) (2:4.532) (659.000] (201.814} (4194) E 1459.878|1 14.532, ฿ (1.166.129) 100,00 (25.27) (2.99) (1,22) (19,39) (4.39) (0,26) (0.58) (C.10) (17,03) (4.92) 176,66] 23,34 737,79) (8.64) (1.166. 129]| (8.04) Sociedades Sebol, 8 el O et Les Pins, arrendatarias-gerentes de la sociedad McDonald's France Consulta del 4 de febrero de 1998 E. DETERMINACIÓN DE LOS ALQUILERES Y CÁNONES ABONADOS A MCDONALD'S QUE PUEDEN SER SOPORTADOS POR LAS SOCIEDADES SEBOL, B ET O Y LES PINS Para determinar estos alquileres, he elaborado las cuentas de resultados previsionales de las tres sociedades para 1998: figuran en las tres páginas siguientes. Las cifras de negocios resultan de las cifras de negocios realizadas en 1997. Se han ajustado en función de las reducciones previsibles debidas a las aperturas de Antibes Ouest y Vallauris (Sebol y B et O: meses de enero a abril que en 1997 no se vieron afectados por estas aperturas) o para llevarlas al año completo habida cuenta de los coeficientes estacionales de Sebal (Les Pins). Los márgenes sobre costes variables son aproximadamente los constatados en 1997. Los gastos fijos previsionales me fueron comunicados por el señor Collorafi: están en línea con los constatados desde abril de 1997. El nivel de los alquileres y cánones de base presumido como « soportable » es el que permitiría alcanzar, tras el reembolso de las anualidades de préstamo en capital, un margen bruto de autofinanciación nulo, es decir, sin degradar la situación financiera. Estos alquileres y cánones de base soportables son de 736 000 francos para Sebol (frente a un canon mínimo actual de 1 800 000 francos), de I 172 COO francos para B el O (frente a un canon mínimo actual de 2 940 000 francos] y de 1 034 000 francos para Les Pins (frente a un canon mínimo actual de 1 200 000 francos). Subrayo que estos alquileres y cánones de base soportables no permiten alcanzar un resultado contable positivo: si los cánones de base se redujeran a estos importes, los resultados de Sebol, B et O y Les Pins serían pérdidas de 484 000 francos (Sebol), 240 000 (B et O) y 100 000 francos (Les Pins). Para obtener un resultado contable nulo, los alquileres y cánones de base deberían reducirse respectivamente a 252 000, 794 000 y 934 OCC francos. Robert Gandur - Perito homologado por el Tribunal de Casación RESULTADO PREVISIONAL 1998 DE ANTIBES (SEBOL) Ventas Coste de la comida Embalajes Coste de los productos no alimentarios Mano de obra de equipo ¡Suministros de explotación Canon de servicio Varios conirdables Total de los costes variables Margen sobre costes variables Salarios de gerentes y cargas sociales Gastos de viaje Promoción local Servicios exteriores Mantenimiento y reparaciones Electricidad, gas, teléfono, agua Suministros de oficina LDiferencias de caja Canon mínimo Gastos contables y judiciales ¡Seguros Impuestos Amortizaciones y provisiones ¡Gastos financieros ¡Productos e: Charges divers non contrcicc.es IScicire du locataire-gérant Otros gastos Gastos de oficina ¡Talai des coûte Exes ¡Resultado neto antes de impuestos inoội mir es sociétés Resultado neto Punto muerto anual Mcrae brute d'autofinancement Reembolso de préstamo (en capital) Alquiler financieramente soportable F. (2.67C.000) (300,000) (140,000) (2.100.000) (450.000) (30.000) (80.000) (512.000) (30.000] (6.312.000) (504.000) (24,000) {132.CC0! [252.000] (36C.0C0} {336.0CO} (12.0C0} i12.CCO} (:.8OC.OCO) (216.000) (48.000} (370.000} (684.0C0} (81.000} : 44.OGO} (360.0CC) (24.0CO) {:14.00O) TE.475.2001 ( 548 C001| (1.S48.CC0)| i4.275.519 (864.0001 (200.000) 100,00 (2.93) (1,37) (0.29) (0,78) (5.00) 10.29) 761,64) 38,36 (53.491 (15.:2) RESULTADO PREVISIONAL DE 1998 DE ANTIBES NORD (B ET O) {Ventas Coste de la comida Embalajes Coste de los productos no alimentarios Mano de obra de equipo ¿Publicidad Uniformes -Suministros de explotación ¡Canon de servicio Varios controlables Total de los costes variables Margen sobre costes variables Salarios de gerentes y cargas sociales ¡frcis ce voyages *Promoción local Servicios exteriores Mantenimiento y reparaciones Electricidad, gas, teléfono, agua Suministros de oficina Diferencias de caja ¡Gastos contables y judiciales Canon estándar Seguros Impuestos Amortizaciones y provisiones Gastos financieros Paduit et charges divers non contrôlacles Salario del arrendatario-gerente lAures depenses Ceperses de sureau ¡ictal des coûts fixes Resultado neto antes de impuestos moot sur les sociétés Resultado neto Pcir: mort annue! Marge brute d'autofinancement Reembolso de préstamo (en capital) Alquiler financieramente superpericbie F. (3.210.000] (370.000] [160.000) (2.650.000) (560.000) (30.000) (80.000) (630.000) 17.720.0001 (936.300) (48.00C) {108.0001 (408.000) (180.000) [300.0001 (12.000) [:68.000) (2.940.000) I6C: COO! (216.000) [660.000) (204.000) (432.000) (36.000) $132.00C 16.388.00011 (2.008.000)! 12.008.000) (1.348.000) (420.0001 i.:72.000 125,48) (2.94) (4.44), (0.24) (0,63) 161,275 SP3." (15,94) 1 (1594)| RESULTADO PREVISIONAL 1998 DE ANTIBES OUEST (SARL LES PINS) Ventas Coste de la comida Embalajes Coste de los productos no alimentarios Mano de obra de equipo Uniformes Suministros de explotación ¡Recevance standard Canon de servicio ¿Canon de equipamiento ¡Varios controlables Total de los costes variables Margen sobre costes variables Salarios de gerentes y cargas sociales Gastos de viaje Promoción local Servicios exteriores Mantenimiento y reparaciones Electricidad, gas, teléfono, agua Suministros de oficina Ecans de ccisse Gastos contables y judiciales ASSIANCE Amerissements et provididas Gastos financieros ¡Productos y cargas diversos no controlables Salario del arrendatario-gerente Otros gastos Gastos de oficina TricI des calis †IYe resultado neto antes de impuestos F. (2.420.000) (280,000) (120.000) [2.100.000) (420.000) (28.000) (75.000) (1.395.000] (465,000) (420.000) (30.000) (7.753.000) (25.02) (3.01) (1.29) (22,58) (4.52) (0.30) (0.81) (15.00) (5.00) 14,52! 10.32) 783.37) 16,63 (348.000) (24.000) (96.000) (228.0CCj ilac.oec! (240.000) (12,000) (:44.000) (48.000) (84.000) (:0.00O) (36.000) (3:2.00C) (24.000) 196000) (2.008.000)| i46 ccc!! (4,96) Resultado neto Punto muerto anual Margen bruto de autofinanciación Alquiler financieramente soportable (4cl.0001l (361.000) (4,96) Sociedades Sebol, B et O et Les Pins, 'ocataires-gérants de la société McDonald's France Consulta del 4 de febrero de 1998 F. CAPITALIZACIÓN DE LAS PÉRDIDAS DE MARGEN BRUTO DE AUTOFINANCIACIÓN SOBRE LA DURACIÓN DE LOS CONTRATOS QUE NORMALMENTE QUEDABA POR TRANSCURRIR Por último, usted me pidió que estimara lo que representarían las pérdidas de márgenes acumuladas hasta la expiración «normal» de los contratos si se capitalizaran al 1 de enero de 1998. Para estos cálculos, he tenido en cuenta las siguientes pérdidas de margen bruto de autofinanciación: - para Sebol, la pérdida de margen sobre costes variables, tras deducción de los ahorros de gastos fijos (estimados para 1997 en 1 313 000 francos) consecutiva a las aperturas de Antibes Nord y Ouest y de Vallauris. A ello se añade la pérdida de margen sobre costes variables adicional que debería sufrir Sebol de enero a abril de 1998, al no haber sido afectadas las cifras de negocios de enero a abril de 1997 por las aperturas, a finales de abril de 1997, de Antibes Ouest y Vallauris. Esta pérdida de margen se evalúa en 102 000 francos, para una pérdida de cifra de negocios de 342 000 francos (cifra de negocios de enero a abril de 1997 multiplicada por 9,02 %) afectada de una tasa de margen sobre costes variables del 30%. - para B et O y Les Pins, la diferencia entre el margen que figura en los documentos previsionales entregados por McDonald's al señor Collorafi en la firma de los contratos de arrendamiento de negocio y los márgenes brutos de autofinanciación previsionales para 1998 tal como se calculan en el párrafo anterior. Debido a la modificación presumida definitiva de las zonas de influencia comercial de las sociedades del señor Collorafi, he considerado que estas pérdidas de márgenes tenían un carácter recurrente hasta el término normal de los contratos de arrendamiento de negocio. Para el período de actualización, he tomado el número de años (o fracciones de año) que quedaba por transcurrir hasta el término normal de los contratos de arrendamiento de negocio. Para Les Pins, contrato cuyo término normal es el 28 de abril de 2000 pero que puede prorrogarse por la sola iniciativa del arrendatario-gerente hasta el 28 de abril de 2017, he tomado el número de años (o fracciones de año) que quedaba por transcurrir hasta esta última fecha. Para actualizar estas pérdidas, he adoptado una tasa de actualización del 8 %, correspondiente a la tasa actual de los empréstitos del Estado a largo plazo (más de 10 años), es decir, el 5,80 % aumentado en una prima de riesgo de 2,20 puntos. De ello resultan las capitalizaciones que figuran en el cuadro siguiente: Robert Gandur - Perito homologado por el Tribunal de Casación Sebol B et O Les Pins Pérdida de margen sobre costes variables (tras deducción de los ahorros de gastos fijos) MBA previsional McDonald's MBA previsional 1998 Diferencia de margen bruto de autofinanciación Número de años que quedan por transcurrir hasta el término del contrato de arrendamiento de negocio Coeficiente de capitalización (tasa de actualización: 8,00 %) Pérdida o diferencia de margen capitalizada 9,58 6,97570077 {1 348 000) 18,75 9,97521722 (361 000) 19,33 10,20365779 Sociedades Seboi. B el Oet Les Pins, arrendatarias-gerentes de la sociedad McDonald's Fronce Consulta del 4 de febrero de 1998 Quedo a su disposición para cualquier información complementaria, y le ruego que acepte, Maître, la expresión de mis atentos y mejores saludos. Robert Gandur Mamen Rest Doo DeLt cuv. CAISO C7/44 10/9% 06/9€ 37/9→ • Nice Jeur Médirain • Nica Masseno • N/ze Ligosllère 5 Mandeileu s Nico Froni enades 5 Nico TNL *P-pat Giasse 5 Cagnes sur Mer d Cugnes Plages & Cures Les Allées s Nice Soluya 5 Mictite $ Vallouris $43 5 Carries Moncto Total A pes Maritimes el 11007:0 Sd| E3/87 65: 10/B7. 155: 11/90| a3 Toron 33: a Garde G'ond Vor 83 Toulon La Seyna 83 Toulon Muyo: Ba La Garde Grand Ciel 502 08;56 572 04;97 83 tin y sur Mor a3 Brigrioles total Apes Marilmes, Moraco et r Ecart type EVOLUCIÓN DE LA CIFRA DE NEGOCIOS ANUAL DE LOS RESTAURANTES MCDONALD'S DE LOS ALPES MARÍTIMOS, DE MÓNACO Y DEL VAR DE 1992 A 1997 Gurer Cortiss Apertura 73/94| Abierto antes de ingt 2456974) 2257+919 7 849 075 1 1 121 BJ2 (5.73! {2.031 [4,11l (5,37) 2+ 107 861 2,74 4 D0. 0,08 8,11 4,79 6,20 199฿ Apertura 91/55 Ourotavori I925 Apertura 95i94 17 20J 22 06ó 509 17,62) (23.46] (17.03] 16 25} (15.64) (10.72) 22 55¢ 384 Man 116 888 214 9 174 16e 25 :35c 559 23 491 B13 (4 201 193 813 256 1,03 193 645 367 (8,941 E, 63 15.43/ 923302 13 264 $27 11 566$27 30 86I 116 3,21 12,0F 5,14 21 930 80€ 51$48263| 315885 306/ 5.11 16.85k (3.83) 7,79) (3,85)) +2,9 4}| 7.98j S8 021125 216 212 501 0631l 2736+178 307430855 19.341 3,33 688 $39 27 979 d69 407÷ 723 Abierto antes de 1996 Apertura 93/9? (9,c8} 8,77 10,27) (4,72) (0,57) 118.29] 14,28 2F 695 392 219 242 745 23 06T 704 339 193 696 (1.08) 5,18 1,47 8,38 7,94 5,84 $ 439 133 47 385 ÷54 6 478 $57 86175316) ANEXO 1