Rapport SEPT

Ce rapport de mission a ete réalisé par la société S E.P T. Sous la responsabilité de M Alain HUSSON DUMOUTIER Ecole Supérieure de Commerce, Institut d'Etudes Politiques de Paris Membre de la Chambre Nationale des Conseils et Experts Financiers. Arbitre et Expert près la Chambre de Commerce Internationale Ancien Directeur de la Franchise au CREDIT LYONNAIS Ancien Expert Judiciaire en finances et en gestion SELI Kupport de mission - MeDONALD'S contre M COLORAFI - Mars 109k Introduction li nous a cte demande par la société McDONALD'S FRANCE et par Monsieur le Bâtonnier LELOUP. le vendredi 13 février 1998, de répondre aux différents éléments indiqués dans le rapport de Monsieur GANDUR daté du 4 février 1998 Monsieur Mathieu LIS, collaborateur de la SE.P.T, s'est rendu sur place à ANTIBES le jeudi 19 fevner 1998 - Monsieur HUSSON DUMOUTIER le mercredi 4 mars La lecture du rapport de Monsieur GANDUR et les arguments évoques nous ont conduit à prolonger notre mission sur deux terrains. Tout d'abord un terrain technique visant non seulement à répondre à certains arguments qui semblaient sujets à discussion, mais également à présenter une version plus appropriée des faits Ensuite, un terrain plus doctrinal qui vise à expliquer l'économie de la société McDONALD'S et son adéquation constante aux fluctuations et aux modifications en profondeur des marchés Le présent rapport étudiera en conséquence trois points successivement . - L'analyse et la refutation de certains éléments du rapport de Monsieur GANDUR à la fois sur la forme et sur le fond - L'économie de la franchise McDONALD'S et ses caractéristiques - Le cas particulier des sociétés contrôlées et dirigées par Monsieur COLLORAFI dans le contexte économique général et local Un travail methodique, fonde sur ces divers éléments vise à présenter une seconde version des laits SEPT. Rapport de mission - MADONALD'S contre M. COLLORAFI. Mars 109g Historique S août Location-Gerance du restaurant MeDONALD'S d'ANTIBES a M. COLLORAFI par MCDONALD'S FRANCE Durée 20 ans 31 août Transfert du contrat à la Société SEBOL 1g:me franchise 45ee McDONALD'S 14 décembre Contrat de prêt MCDONALD'S à Société SEBOL ¡ de 415.283,33 FF à compter du I" novembre 1988 Durée 13 mois 1° janvier Prêt de McDONALD'S à SEBOL de 415.283,33 FF Durée 6 mois 15 avril| Contrat de prêt de 336.417.+1 F Durée 12 mois Régularisé en octobre Agrandissement du Centre Commercial CARREFOUR (lettre du 8 février 96 de COLLORAFI a Thierry CHERPITEL ii SEPT. Rappori de misson - MCDONALD'S conre M. COLLORAF - Mars 1008 mars) Etude MD CONSULTANTS pour l'implantation d'un restaurant McDONALD'S à ANTIBES (Antibes Ouest, Les Pins) juillet| Ouverture du QUICK DRIVE février| Etude flash sur Antibes Nord (B & 0) Ret D 8 fevrier Lettre de M. COLLORAFI à McDONALD'S le C.A. baisse depuis 94 + horaires fermeture 21 h Impact QUICK 10 a 15% * Cannes 5 à 10% 17 avril Lettre M. COLLORAFI à Guy DUPUY a Aix Prévision de C.A. 17 M.F. pour SEBOL 31 juillet Création de la societé B & O exploitant Antibes Nord 9 octobre Ouverture du DRIVE-McDONALD'S à Antibes Nord Let contrat de Location-Gerance dit « STRAIGHT LICENSE » i. SEPT . Rapport de mission • MeDONALD S contre M. COLLORAFI. Mars 1498 10 janvier Lettre de M. COLLORAFI a M HENNEQUIN demandant les restaurants d'Antibes Ouest - Vallauris 22 janvier Entretien VI COLLORAFI avec Isabelle KUSTER 31 janvier| Lettre de M. COLLORAFL Il remercie pour l'acceptation de Antibes Quest Regrette pour Vallauris attribué à M. GILARSKI 11 fevrier| Création statuts de la société LESPINS L au t avri!! Sondage sur la clientele Antibes Centre Commercial CARREFOUR Etude citée par M GANDUR 29 avril Ouverture du restaurant McDONALD'S Les Pins + MeDONALD'S Vallauris 10 juin Modification des redevances d'Antibes Vord Taux de redevance standard de 20% à 17% Redevance standard mensuelle minimale de 245 000 à 180.000 F 18 juin Contrat de franchise pour Antibes Ouest (Les Pins). Type « B.F.L » 26 juinl Assignation de MCDONALD'S par M. COLLORAFI devant le Tribunal de Conmerce de Paris ") a 11 septembre| Revue à 120 jours d'Antibes les Pins 17 novembre Revue financière de McDONALD'S fin novembre Lettres de mise en demeure de McDONALD'S Redevances dues • LESPINS oct. nov. et déc. 97 • B dO: mars, avril, juin, oct, nov. 97 et janv. 98 • SEBOL. 10 mensualités dues janv., fév, mars. avril, mai. juin, juill. oct., nov. et des. 97 2 janvier | Resihation des 3 contrats par McDONALD'S FRANCE NAP Rappor de riston . MEDONALD Sicare M COLLORAFI - Mars 1998 J yère Partie Etude et réfutation des arguments avancés dans le rapport de mission de Monsieur GANDUR Sans remettre en cause l'importance du travail effectué par M. GANDUR, notre étude ponera tout d'abord sur les aspects formels de l'etude pour se concentrer ensuite sur les problèmes de fond SUR LA FORME Les imprécisions A plusieurs reprises l'expert V GANDUR emploie les mots « j'estime » pour donner une appreciation quantitative sur un chiffre précis. C'est ainsi que p 22 de son rapport « il estime à 1% du chiffre d'affaires l'impact du etroyage des iocaux ettectué par le personnel interne alors qu'il était assur uparavant par une entreprise extérieure » Cette estimation ne donne pas lien à u calcul precis ou une justification alors que celle charge nécessite en bonne logique une explication. L'economie d'échelle n'atteint en conséquence que 1% selon cette estimation. Encore faudrait-il connaitre la démarche financière qui permet d'aboutir à ce résultat Les calculs De même, certains calculs arrondis par M. l'exper GANDUR aboutissent à des distorsions non negligeables dans l'appréciation des faits. C'est ainsi que plusicurs points peuvent être analysés. SEPT • Rappori de mission • MeDONALDS contre M. COLLORAFI - iVars 1908 1.1.2.1. Les agrégats utilisés La globalisation des chiffres du département du Var avec ceux des Alpes Maritimes ne se justifie pas dans la démonstration présentee par le rapport En etter. le Var est limitrophe des Alpes Maritimes mais 1l n'est en aucune façon comparable, ni par sa situation économique, ni par sa population. C'est pourquoi MCDONALD'S distingue ce département de celui des Alpes Maritimes tres précisément dans ses statistiques. De surcroit. la limite occidentale des Alpes Maritimes se trouve au-dela de Mandelieu er de T'heoule à la hauteur du col de la Cadière Miramar, soit à plus de 10 km de Cannes en allant vers Saint Raphael Enfin aucun restaurant MeDONALD'S ne se trouve à cheval sur les deux départements. Après analyse, la jonction des statistiques concernant les Alpes Maritimes avec celles du Varapporte certaines distorsions qui servent à la démonstration du rapport de M. GANDUR En eltet, en itilisant les chiffres cumulés du Var et des Alpes Maritimes le rapport met en évidence plusieurs points (p. 6 du гарроп M GANDLR) 1 a progression du CLA en pourcentage des restaurants MeDONALD'S installés dans les Alpes Maritimes et le Varest donc 114.81% + 7,68% + 5,58%6 + 15,60% en 1994 en 1995 en 1996 en 1997 par rapport a 1993 par rapport à 1994 par rapport à 1995 par rapport à 1996 Alors que les chiffres se rapportant uniquement aux Alpes Maritimes donnent les proportions suivantes (d'après les mêmes chiffres cités par M GANDUR p. 6) + 22,4 %» + 11,2% - 7.3%% 19,4%% en 1994 en 1995 en 1996 en 1447 par rapport à 1993 par rapport à 1994 par rapport à 1995 par rapport a 1996 Colaux d'expansion dans les Alpes Maritimes en 1997 de 4,4% de McDONALD'S est done bien inférieur à celui de 15,0% obrenu par M. GANDUR pour les Alpes Maritimes üt le Var. Rapport de menton deDONALD'S contre 11 COLLORARI Murs 1908 L'ensemble des calculs comparatifs de M. GANDUR, notamment pour les bases qu'il cite p. 19, s'en ressent quand ce coefficient de 1,011 est repris pour constater l'augmentation du chiffre d'affaires des restaurants du Var et des Alpes Maritimes en 1997 Un tel chiffre, très diffèrent de ceux qu'il aurait fallu retenir, remer en cause par la suite les calculs du rapport 1.1.2.2. Les éléments des agrégats avec correctifs Pour cerner davantage la réalité nous avons repris les calculs utilisant les documents mis à notre disposition pour donner une approche plus claire aux cléments concernant les restaurants des Alpes Maritimes Par exemple, on retrouve dans notre tableau l'ensumble des restaurants de MeDONALD'S des Alpes Maritimes sans ceux du Var pour les raisons données auparavant. De surcroît, le restaurant de PUGET est supprimé des Alpes Maritimes par rapport au tableau de M. GANDUR Il se situe dans le Var, et non pas dans les Apes Maritimes ou M. GANDUR l'avait placé dans son annexe n*l Les restaurants de M. COLLORAFI sont inclus dans ce tableau, à l'inverse du tableau de M GANDUR. Il est en effet difficile d'étudier un marché sans prendre en compte l'ensemble des restaurants McDONALD'S de ce marché. Véanmoins, dans un souci d'exactitude, on retrouvera dans les totaux que nous avons établis une distinction entre l'ensemble des Alpes Maritimes et le même ensemble sans les restaurants de M. COLLORAFI - i SEPT Rapport de mission - LEDONALD'S contre 1. COLLORALi • vars 1994 EE.L: i.._ Evolution du chiffre d'aflaires annuel en franes des MeDONALD'S des Alpes Maritimes entre 1992 et 1997 Site Site Description Durert ¿lisera en Firale- tron 1luteil aracil 44 (usert en 17 NICE MASSENA to ANTIBES 120 NICE LINCONTRE 102 MANDEDE 1St NICAPROMENALE 255 MONACTI 263 NICE TNL 296. CRASSE 331| CAGNES SUR MER 708 CAGNES PLAGES 437 CANNESTISALLEE 177 NICE SAN 4 184 MENION 5R ANTIBESNORD 501 ANTIDES EST 593 VALADRIS 612 MOOOINS 63 FANNISLANORTS Tutil McDo. «comparubles» Suus Total sans M. Colluan Moyrau Melle vcomparables» Moyeaue saas M. Colorad Total Ensemble MeDobsald's Sous-Total sans M. Colloral Laren ah ant 42 27422 021:2i 2257+212 2tr 820835 iK01572 23 150: 20 2 5KK7 1"+151.7k 21.07 $1 -5.37% 1 50% 18 (EN 571) 20 236 03-4 20$95 741 229Z5058 2÷249 0J0 ?135168 76100940 15990868, 30 7086l9 30:C004 1339428H: S0708619 207 328300| 178 080420 | 27384 178 152 008 160 22 157 I+i D08: -K119 + 79% 175% 4,94% 0,204% ¡lurer d'usert en IX309795 20÷07 531 22 U6b 501 21 322#53 Terti 5602 73X8837 199277082 45 300552 Foula- .!I. 25 7C'3 13.40% - 17,039, ",23% 0.25% 10.74% 230 712 438 20 0014; 0814: 20108021 222 X83 942 6,01% Source Mcdonald's France, berner 1998 "Vert " Li 880 H2 Evolu- lion * 774 30, 095 -D170 -+ 724 -0.57% 1.79% 0,91%. -+ 385 | 49% +775 inx. +7 287211 17.385 olt. 3B80H 20381 KM 0,58% 3.85% 14.95% 1.1.2.3. Commentaires du tableau - Evolution du chiffre d'affaires annuel en FF des restaurants McDONALD'S des Alpes Maritimes Pour chaque année, nous avons établi trois colonnes (saut en 1993, seulement deux colonnes) : • La première colonne « Ouvert avant 19. » contient les chiffres d'affaires des McDONALD'S des Alpes Maritimes ouverts au moins depuis un an au I" janvier de l'année considérée : ils ont au moins un exercice plein (12 mois) avant cette année. Ce sont les restaurants dits « comparables » • La seconde colonne « Ouvert cn /..» contient les chiffies d'aftaires des MEDONALD'S des Alpes Maritimes ouverts l'annce considérée ou l'annec précedente ils n'ont pas rempli au moins deux exercices pleins de 12 mois depuis leur création, annec considérée incluse. • La troisième et demière colonne « Evolution» contient les pourcentages d'evolution des chiffres d'affaires des McDONALD'S des Alpes Marilimes cits i comparables », les seuls à avoir au moins un exercice plein avant l'année considérce. Certe évolution quantifie la croissance ou la régression du chiflie d'affaires l'année considérée par rapport à l'année précédente qui est elle aussi pleine (12 mois d'activite). Sur ces chiftres d'affaires, trois types de calculs ont été effectués (Remarque chacun de ces trois calculs a été opéré, d'une part, pour l'ensemble des MeDONALD'S des Alpes Maritimes, y compris les restaurants de M. COLLORAFI, et, d'autre part, pour cet ensemble sans les restaurants de M. COLLORAFI) • Le premier comprend les totaux des chiffres d'affaires des McDONALD'S « comparables » et nouvellement ouverts (depuis moins de deux ans). • Le second calcule la moyenne des chiffres d'affaires des MDONALD'S « comparables », qui ont déjà connu au moins deux exercices pleins. Sur cette moyenne, nous avons calculé le pourcentage d'évolution de ce chiftre d'affaire moyen Remarque : Contrairement à la méthode utilisée par M. GANDUR. qui a pris la moyenne des pourcentages d'évolution, ce qui conduit à une erreur mathématique. nous ponderons cette évolucion en fonction du chiffre d'affaires de chaque MCDONALD'S en utilisant comme base la moyenne des chifties d'affaires En eftet, la moyenne des pourcentages ne peut servir de base fiable car elle ne refléto pas l'importance en termes de chiffre d'affaires des restaurants : par exemple, une ¿volution de • 10% d'un restaurant avec un chiffre d'affaires de 15.000 000 F correspond à une croissance de 1 500000 F alors que pour un restaurant dont le chiffre d'affaires est de 25.000.000 F elle est de 2 500.000 F, ceci no se reflète pas dans la moyenne des pourcentages. Il y a une différence de près de 1.000.000 1: La méthode que nous avons utilisée tient compte de cette différence. Atil SArT Ruppori de mission - MCDONALD'S conde M COLLORAF! Mars 1008 • le troisième calcul est le total des chiffres d'affaires de tous les restaurants. «comparables » ou non, avec leur évolution Il a pour but de montrer l'évolution constante du chiffre d'affaires de McDONALD'S dans les Alpes Maritimes Ainsi en observant les données plus exactes, les chitfres de l'activite moyenne des restaurants a permetre comparable, on peut constater des différences assez importantes avec le rapport de M. GANDUR. Si l'accord est général sur les chiffres d'affaires de M COLLORAFI Antibes Centre Commercial - les distorsiens sont dosc? importantes sur les encrennes qui servent ensuite de reference a M GANDUR dans ses calculs. L erapport de M GANDUR formule p. 5 de son rapport les evolutions suivantes • Entre 1993 et 1994 pour la moyenne des restaurants - 0,63%% pour M. GANDUR alors que nos calculs aboutissent à - 5.02% avec Antibes SEBOL. - 5,22% sans Antibes SEBOL Par rapport à 1993, il y a donc non pas stagnation en 1994 mais recul • Entre 1994 er 1995, la diffèrence est encore plus sensible : pour la moyenne des restaurants + 5.11% pour M. GANDUR alors que nos calculs aboutissent a - 1.10% avec Antibes SEBOL el • 0.81% sans Antibes SEBOL Ce qui revient à o points de différence entre nos références. c'est dire qu'il y a une quasi stagnation en 1995 et non une progression • Entre 1995 et 1996. les écarts sont de 2,45 points : pour la moyenne des restaurants - 9,34% pour M. GANDUR alors que nos calculs aboutissent à - 11,79%o avec Antibes SEBOL - 9,98% sans Antibes SEBOL SEPT • Rapport de mission MADONALD S'contre M COLLORAFI. Mari 1998 i." Statsuques des restaurants McDonald's installés dans les Alpes Maritimes tombre de restaurants L'osemble des restaurants Kestaurants « comparables » Chiffre d'Affaires (millions de FF) Pesemble des restaurulls Progression du Chiffre d'Affaires Tinemble des restaurents par Re-lanran « comparables » Chiffre d'Affaires par restaurant Enseehle des restaurants - Resturants « comparables» Nourie: McDonald's Irance, Hérner 190X 2X8 10,74% -5,027 | 9,547 -1,10% -11,747 17,06 0,587 20,974 24.052 | 22,844| 22,592 19,928| 20,043 Commentaires ('e tahleau tient comple du tableau de la page 6 du rapport de M GANDUR A nouveau, les dittérences au niveau du nombre de restaurants résident dans le tait que M GANDLR ne comptabilise pas les restaurants de M. COLLORAFI (un supplémentaire entre 1993 et 1995, deux supplementaires en 1996 el trois supplémentaires en 1997) D'ores et déjà l'observation montre que les restaurants dits comparables atteignent apres 1993 un palier de 20 M li en général qui est relativement stable avec - ou - 10°; de variation. Quand ce chiffre est dépassé, il s'agit d'un accident (crise de l'Encéphalite Spongiforme Bovine par exemple) DISCUSSION SUR LEFOND Les calculs se rapportant à la durée du contrat du restaurant d'Antibes Ouest - Les Pins exploité par la société LES PINS M. COLLORAFT a insisté très vivement pour obtenir les concessions des restaurants d'Antibes vuest et de Vallauris. NANE - Rappor de mission - VEDONALD'S conte M. COLLORAF? - Mars 1498 des traces en sont nombreuses - courrier du 10 janvier 1997 de M. COLLORAFI a M HENNEQUIN, entretien de M. COLLORAFI avec Mme Isabelle KUSTER du 16 décembre 1996 et des 22 janvier 1997 et enfin lettre du 31 janvier 1997 de M COLLORAFI à MeDONALD'S remerciant pour l'attribution du restaurant d'Antibes ouest et regrettant que celui de Vallauris ait été attribue a M. GILARSKI. Le ll fevrier 1997 les statuts de la societé LES PINS étaient déposes Le 29 avril 1997, soit 2 mois et demi plus tard, le restaurant MeDOVALD'S DRIVE des Pins ouvre Toutefois le contrat qui crait prévu à l'origine comme un contrat de type « straight » avec MCDONALD'S, est devenu en raison des problèmes de tinancement de M COLLORAFI un contal de type « B.FL.» Ce contrat est signé postérieurement le 18 juin 1997. Mais tous les investissements financiers ont été opères auparavant, avant l'ouverture Er: revanche, ils n'ont pas encore été tous payés. C'est-à-dire que MeDONALD'S aurait dû investir dans le cadre de son contrat dit " straight » 9.282.000 F et son franchisé 2.543 000 F Mais, le franchisé se retourne vers son franchiseur et lui demande de prendre en charge la partie qui lui revenait. Le concrat est donc signé en type « B.F.L » (Business Facility License) d'une durée de 3 ans et MCDONALD'S prend à sa charge 2 543 000 F supplémentaires' Ainsi, en définitive, le franchisé COLLORAFI a finance 378 000 F soit 3,1% du montant des investissements de ce restaurant qui s'élèvent au total à 12 203.000 FF et le tranchiseur McDONALD'S 11.825 000 FF, soir 96.4% (Sources: McDONALD'S. cf annexe 1.1) A ce sujet, le rapprochement des dares est assez édifiant puisque le contrat de franchise des l'ins était aménage le 18 juin 1997 en favour de M. COLLORAH et le 26 juin 1997, c'est-à-dire 8 jours plus lard exactement. le franchise adressait l'assignation à son franchiscur lui demandant 45,350 M F. d'indemnisation. Autant dire que l'assignation était prète le jour où le jime contrat était signé "Rappelons que ce type de contrat « B.F L » est destiné en géniral à des franchises debntants et disposant do pen de capitaux - ce qui n'était pas lo cas de M. COLLORAFI NEPT Rapport de misson HEDONALDS ronde M COLLORAT. Mars 100g Quoi qu'il en soit, le contrat du restaurant des Pins est rompu puisque suivant la procedure prévue dans le contrat de Location-Gérance le franchiseur a adressé en date du 27 novembre 1997 une mise en demeure de réglement des redevances et qu'à la date du 2 janvier 1998 le contrat fut résilié conformément aux stipulations qui prévoient que le contrat est rompu si un seul paiement de redevances n'est pas honoré (article ID. Or la société LES PINS devait déja au 31 décembre 1997 le montant de 3 redevances, à savoir les mois d'octobre, de novembre et de décembre 1997, pour un lotal de 504.474,42 FF (cf. annexe 1.2) De surcroit, l'option qui ctait reservce au franchise jusqu'au 31.13.1997 de transformer ce contrat « B.EL » en « straight license » était caduque du fair même que ce tranchise n'avait pas honore les dispositions de son contrat modifié En conséquence il n'est pas possible à M. l'expert GANDUR de retenir en nombre d'années restant à courir jusqu'au terme normal du contrat de Location-Gerance de la socié:é LES PINS, une durée de 19,35 années sous prétexte que la prolongation du contrat est à la seule initiative du locataire gerant. Un contrat ne peut être prorogé que s'il est encore en vigueur Or il se trouve que ce contrat est rompu par les manquements mèmes du franchisé En cunsequence l'échéance normale de ce contrat, si la rupture n'est pas prononcee avant, est à la date du 28 avril 2000 et non pas le 28 avril 2017. encore que, si l'on se rétère à la signature du contrat du 18 juin 1997, la date d'échéance scrait le 18 juin 2000 - soit un reliqual de 39 muis. Sur le raisonnement de la capitalisation des pertes Le présent rapport montre en troisième partie de façon détaillée que limpact de l'ouverture d'un restaurant McDONALD'S sur les autres déja existants a une durée relativement limitee. Lille est reduite et provisoire, ne serait-ce qu'en raison du développement du marche. En d'autres termes, sil est parfois constaté que l'impact d'un nouveau restaurant sur un restaurant précédement installé conduit ce dernier à subir une certaine diminution de chatre d'atlaires par rapport aux prévisions, et partois, encore plus tarement à des pertes, celles-ci sont dans le temps, trés vite résorbées par la reprise du développement des deux restaurants concernés. Nous donnons les détails sur cette observation en gene partie Le rapport de M. GANDUR se fondant sur une hypothèse extrème et contestable, estime que ces pertes, sclon les restaurants, sont durables et définitives sur 9 ans, voire 18 ans et 19 ans S LIE: - Kapport de russion - VODONALD 5 conte 11 COLLORAFI. Mars J409 C'est ainsi que pour SEBOL (p. 35 du rappon) M GANDUR estime la perte de marge sur coûts variables à 1.415.000 F qu'il prolonge sur une durée de 9,58 années Avec l'actualisation retenue de 6.9757077 le montant de la perte atteint 9.576.354 FF Ce mème raisonnement (p. 35) conduit M. GANDUR à estimer l'écart de marge brute d'autofinancement de B & O à 2.239.000 F par an. prolongé sur 18,75 annees Avec l'actualisation de 9,97 la perte estimée atteint 22 198.563 FF Entin pour le restaurant LES PINS (p. 35), l'écart de marge brute d'autofinancement est de | 318 000 F prolongé celle fois sur 19,33 années (nous avons vu en 1.2 1 pourquoi cette durée ne pouvait pas être retenue) Le calcul aboutit à une perte pour ce troisième restaurant de 13 244.734 F avec un coefficient d'actualisation de 10,203 Au total en capitalisant les pertes de certe façon, le rapport aboutit fort opportunément à la somme de 45.019 651 F. Or d'est peu nu prou cette somme qui est réclamée par M COLLORAFI dans son assignation en date du 26 juin 1997, soir 7 mois avant le rapport de M. GANDUR. mais sur des fondements totalement différents. En effet M COLLORAFI demande une indemnisation de soit au cotal 30.000.000 FF pour la société SEBOT. 5 000 000 FF pour la societé B & O et 10.350 000 FF pour lui-mème +5 350 000 FF L'expert note à cet égard qu'il n'y a pas de prejudice pour M COLLORAFI personnellement Sur le calcul des redevances 1.2.3.1. Selon le rapport de M. GANDUR M GANDLR, reprenant les résultats prévisionnels des 3 restaurants en fonction des modifications qu'il y apporte, détermine les loyers et redevances supportables par lesdits restaurants C'est ainsi que les redevances deviennent p. 30 du rapport pour SEBOL pour B & 0 pour LES PINS 736 000 F 1. 172 000 F 1 034 000 F soit 61.333 FF par mois soit 97.667 FF par mois soit 86 167 FF par mois SEPT Rapport de musion - MCDONALD'S conte N COLLORA// - Mars 1998 Mais avec un tel montant de redevances les résultats des sociétés seraient encore négatits. SEBOL perdrait B & O perdrait LESPINS perdrait 484.000 F 240 000 F 100.000 F La poursuire des calculs conduit le rapport à estimer le montant des redevances pour un resultat nul soit le niveau du point mort à 252.000 F annuels pour SEBOL soit 794 000 # annuels pour B & O soit 934.000 F annuels pour LES PINS soit 21.000 # par mois 66.167 F par mois 77 834 F par mois De telles valeurs, tellement éloignées des chiffres actuels er de ceux pratiques en général par les reslaurants MoDONALD'S, ne suffisent pas à payer les amortissements des emprunts souscrits par McDONALD'S pour financer les immobilisations exploitées par M. COLLORAFI. Ainsi, pour le restaurant d'Antibes Centre Commercial, en ne considérant que les simples loyers et sans tenir compte des travaux financés par McDONALD'S, les informations obtenues aupres de McDONALD'S donnent les éléments suivants - pour une surface de 402 m' incluant 62 m' de terrasse, une salle de restaurant de 244 m° au Rd.C et 97 m' de cuisine et locaux techniques, avec au un 1"' étage, une salle d'équipier et un local technique - ¡e loyer actuel indexe est de soit 162.630 F par an 38.553 F par mois Mais le bail doit étre renouvelé et la demande formulée par le propriétaire est de 093 000 F par an pour le loyer seul soit 57 750 F par mois. Ajoutons entin que le droit au bail, lors de l'acquisition du fonds en 1987. a atteint 2 740 000 F Ainsi, en admettant que SEBOL paie 21.000 F de redevances par mois a MCDONALD'S, le montant de ce paiement ne couvrirait même pas 54,5%o du loyer pavé par MeDONALD'S au propriétaire VEZI . Rapport de mission - MCDONALD S conte M. COLLURAFI - Mars 1948 1.2.3.2. Nouvelle présentation des calculs de redevances avec discussion Line étude contradictoire des redevances a été établie pour présenter une version economiquement plus acceptable. Nous avons étudié successivement les cas de - Antibes Centre Commercial - exploite par la societé SEBOL, - Antibes Les Pins - exploité par la société LES PINS. - Antibes Ouest - exploité par la société B & O (ce cas, étant le plus complexe et le plus délicat a été rajoute à la fin). A chaque étape nous avons comparé les chittres retenus par l'expert M GANDUR et ceux présentés par la société McDONALD'S en donnant une explication aux distorsions observées SART Rapport de mission - MEDONALD'S contre M. COLORAFI . Hari 1008 Tableau de détermination de la redevance supportable versée à McDONALD'S par la société SA SEBOL SA SEBOL Type de batmenl Mall Ventes ton sentes asmentaires Cour total achat nournture lamhalluges Coût total des produits alim. vendus Marge brute sur ventes alim. lan d'ocus re équprer alaures managers et charges socialo Frais de toyage Publicité 6M Promonon locali Services crénieurs I'nifonnes fournirures d'esplurtaton Fantretien réparation dquipement Meceneue. can. yar. téléphone Tournures de bureau l'eart de carsse Total dépenses contrôlables Profit après dépenses contrôlables , Redevance vandard Rederance équpement Redorance service frais umptables et jundaques Assurances rases epermis Dépricianon etamorussements C'harges tinanciéres Total dépenses non contrôlables Icole: non alimentaires l'oui nos almentaire Résultat net non alimentaire Résultat net d'exploitation (S.0.1) Salaus Keataire girans Amresdépenses Depenses de bureau Total frais d'administration Résultat net avant impôt Marge brure d'autolinancement Remboursement d'emini Loyer financièrement supportable McDonald's 101.20% 10,00 32,63% 16,1202 M. Gandur r7 de sentes dorentaires 101.20% 10119L 25,39;. ≥ 970 29,350 7 149 70,65% 300,750 1,38% +501 0,24 3:49% 0.30%% 0.79% 3.50% 3,32% 012% i.120: 11,301% $ 322 11,71% 27.94% 1 X00 1.73%; 3,31°c 6,139% 1.20% 33,83% 1,370) - D, 1750 - 1,37% 5.000i 3,76% - 5,14% 17,11% 3 858| 11,83% 1.72% 38,13% -0, 19% •1 050-10.38% 1127% 4,92% -1 548-15.30% XCa1) X5% 7,27% Ecart hit 1 147) ¡ 175 SEPT Rapport de mession MCDONALD'S conte 4 COLLORAFI-Mars 1998 Commentaires : Ce tableau a pour but de déterminer la redevance supportable par la SA SEBOL D'après M. GANDUR, page 30 de son rapport, « Le niveau des loyers et redevances de base présumé « supportables » est celui qui permettrait d'atteindre. après remboursement des annuités d'emprunt du capital. une marge brute d'autofinancement nulle, c'est à dire sans dégrader la situation financière. ». Nous avons étudié de la même façon que M GANDUR ie résultat previsionnel pour 1998 en relevant néanmoins quelques différences entre les indications de McDONALD'S et celles de M. GANDUR. Nos calculs tiennent compte des éléments du P.A.C (Source : McDONALD)'S) que nous avons pris en compte. Le chiffre d'affaires de 1998 retens par M. GANDUR est de 10.240.000 F. chittre que nous contestons. Nous avons retenu un chiffre de 11300000 F qui est intermédiaire entre le chiffre de M GANDUR (IO 240.000 F) et le chittre d'aflaires atteint en 1997 par le restaurant, soit 1 1 654.691 F (cf commentaires page suivante) La tableau se divise en trois parties principales : • La première contient les chiffres constatés sur l'ensemble des restaurants MCDONALD's, soit le montant de chaque poste en kF et le pourcentage de ce montant par rapport au chiffre d'affaires des ventes alimentaires. • La seconde reprend les chiffres donnes par M. GANDUR : on retrouve de sème un montant en kfi et un pourcentage du chitfre d'affaires des ventes alimentaires • La troisième colonne a pour but de préciser les différences entre nos calculs e1 ceux de M. GANDUR. Vances: Les sources utilisées pour determiner la redevance proviennent du rapport de M GANDUR, dont nous citons les pages, et de McDONALD'S Le rapport de M. GANDUR, page 31, aboutit il une redevance acceptable de 736 000 F pour 1998. et nos calculs aboutissent à une redevance supericure (- 1175 000 F) de 1911 000 F La redevance contractuellement due a MCDONALD'S (1.800.000 F) est donc supportable parce qu'inférieure à ce chific ». i SEPT Kapport de mission HEDONALD'S contre M. COLLORAFT . Wars 1448 Cette différence réside dans les écarts d'appréciation suivants • Le chittre d'affaire que nous avons calculé est de 11.300.000 F et celui de M. GANDUR de 10.240.000 F. soit une différence de 1 060.000 F. Pour caiculer ce chiffre d'affaires, nous avons utilisé le rapport de M GANDUR M. GANDUK, pages 19 et 20 de son rapport evalue à -2.03% l'impact de L'ouverture des restaurants d'Antibes Nord, d'Antibes Ouest et de Vallauris sur le restaurant d'Antibes (SA SEBOL). La demière date d'ouverture d'un restaurant est le 28 avril 1997, le restaurant d'Anribes sera donc « impacte ». comme cela est démontré en 3e7° partie, jusqu'en avril 1998 (12 mois) A partir de mai 1908, il retrouvera son niveau réel de 1997 On obtient donc un chiffre d'arfaires de 11 312 585 t, arrondi a 11 300 000 F comme le montre le tableau suivant . SA SEBOL Réel Janvier 908 249, Ferner Mars Avril Total Jany./Avril Mai Juin bullet lout septembre rictobre Novembre Décembre 1 025 +11 Total Mai/Déc. Total prévisionnel 1998 Seurre: Rapport de Monsieur GANDU R Impact | Prévisionnel! 9,039 9,03 * 9,03. X26 231 X47016 X50050 3 +46 462 X2X 277 • Le montant des ventes alimentaires, qui sert de base aux calculs des redevances à verser a MEDONALD'S est calculé avec le même pourcentage du chittre d'affaires cotal donne par M. GANDUR dans son rapport ipage 31). Ceci explique la différence au niveau des montants mais pas au niveau des pourcentages • Rapport de misson - M DONALD Scontre M. COLORAT - Mars 1998 . d • La troisiéme dittérence se trouve dans le montant du PA C* (Profit Aprés dépenses Contrôlables). Il est beaucoup plus important (* 817 000 F) dans les indications de MONDONALD'S. Celles-ci sont calculées à partir d'une droite de régression lineaire d'équation PA.C. = C.Aseutes amener X 0.4096 - 430 000 F Cette equation est calculée par une analyse de regression du P.A.C de l'ensemble des MoDONALD'S en France à partir des compres de résultat fournis par les locataires gerants au 31/12/96 sur les derniers 12 mois. C'est pour cette raison que nous ne la détaillons pas (cf. annexe n*l 3 pour delails). Le P.A.C. est déterminé pour chaque type de bâtiments « Mall » (dans un centre commercial), ou « Free-Stander » (bâtiment independant). Ici, le restaurant d'Antibes est un « Mali » l'équation de la droite de régression de l'ensemble des restaurants de type « Mall » a donc été utilisée. Cette équation a eto transmise en juin 1997 comme à tous les autres franchisés, à M COLLORAFI, qui ne l'a pas conteste • Line quatrième différence apparait dans le montant des dépenses non contrôlables . le restaurant d'Antibes génère 80.000 F de plus dans ce type de dépenses que les indications de MCDONALD'S. Ce dépassement réside dans seulement deux postes: « Redevance service » et « Frais comptables et juridiques » : pour tous les autres postes, les chiffres donnés par M. GANDUR dans son rapport ont été conservés. Pour le premier poste (Redevance service). la différence est normale car elle est fonction du chillre d'affaires qui est supérieur dans nos calculs. De surcroit, le calcul de M. GANDUR n'est pas effectué sur le chittre d'affaires des ventes alimentaires tel qu'il est fait en réalité, mais sur le chiffre d'affaires total. ce qui provoque un léger écart de 0.06% des ventes alimentaires. I.e second poste (Frais comptables c juridiques) est fortement gonfle pour l'année 1998 aveu 216 000 F alors que depuis 1993, d'après les comptes de résultat de la société SA SEBOL, il se situait autour de 95.000 F par an. Cette forte augmentation doit être liée à l'assignation de M. COLLORAFI à l'encontre de MeDONALD'S La moyenne de ie poste pour l'ensemble des locataires gerants en France de McDONALD'S se situe autour de 90.000 F . c'est ce dernier chittre qui a été pris en comple • Pour te résultat non alimentaire, le chiffre donné par M. GANDUR a été conservé, même si le montant des ventes non alimentaires est plus cleve (1 13 000 F) car il est fonction du chiffre d'affaires des ventes alimentaires (ici 1,20%) .. i ii Le PIC estaussi nn indicateur de gestion du système MeDONALD'S II refléte la qualité de la geston d'un restaurant || prend en compte l'ensemble des dépenses sur lesquelles l'égupe de gestion peut avoir ur influence. Ne sont pas pris en compte les postes sur lesquels cette équipe n'a pas de moven d'action . deperises non contrúlables (redevances, amortissements, frais financiers). 'RPT Rappors de mission MCDONALD'S contre M. COLORAF! Mars 190g • Les différences précedentes aboutissent i un résultat net d'exploitation tres diftèrent : - 1 050.000 F pour M. GANDUR et - 153 000 F dans nos calculs, soit une différence de 897.000 F • Une autre difference apparaît au niveau des frais d'administration le montant donné par M GANDUR est de 498.000 % S'agissant d'un poste qui inclut la rémunération du locataire gérant. son montant est uniquement lie a la décision du chet d'entreprise. Comme dans tous entreprise, une saine gestion doit conduire à adapter les frais d'administration aux possibilités de la société Nous avons quant a nous repns approximativement le chiffre figurant dans les calculs de VI GANDUR pour le restaurant LESPINS, soit 420.000 F • La marge brute d'autofinancement correspond au résultat net avant impôts auquel est ajouté le montant des dépréciations et amortissements etlectues au cours de l'exercice • Enfin, le rapport de M. GANDUR signale un remboursemen: d'emprunt de 200 000 F pour 1998 Nous constatons que cel emprunt de 350 000 F a été souscrit au Crédit du Nord le 28 janvier 1997 (cf. annexe 3 3). MCDONALD'S nous a précisé que parallèlement à la souscription de cer emprunt, M. COLLORAFI se faisait rembourser la même somme par la société SA SEBOL De surcroît M COLLORAFI s'est verse 1.000000 # de dividendes au titre des profits de l'exercice précédant. Pour ces diverses raisons. il nous a semblé que cet emprunt n'était pas justifié et nous ne nous l'avons pas pris en compte en tant que charge. Quoiqu'il en soit d'après l'échéancier, la mensualite est de 10 54990 F, soit 126 598,80 F pour l'année 1998, et non pas 200.000 F comme indiqué par M GANDUR Tous ces cléments expliquent la différence (+ 1 175 000 F) entre le montant de la redevarce supportable présentée ici et celui du rapport de M GANDUR Le montant du loyer tinancierement supportable par le locataire gerant est donc de 1911000 F. soit 111.000 F de plus que le lover actuellement payé par la sociélé SA SEBOL. Il est important de souligner que le chiffre d'affaires prévisionnel utilise (11300 000 F) est bas; il remontera 12 mois apres l'impact de l'ensemble des nous eaux restaurants, soit à partir du 29 avril 1998 (vor 3m partiel SEPT Rappori de mission - MEDONALD'S conre 11. COLLORAFI - Mars 1994 Tableau de détermination de la redevance supportable versée à McDONALD'S par la société SARL LES PINS SARL LES PINS dypedebiniment Free-Stander spécial Ventes dont ventes alimentares Cout total achat noumture Eimhallages Coût total des produits alim. vendus Marge brute sur ventes alim. Main d'ocuvre équipiers Salaires managers er charges sociales Irais de voyage Publicite GLE ITomotion locale Servicesenténeurs I 'niformes Fourrutures d'exploitation lintreben réparation équipement Hecnce. cau. gaz, téléphone Fouminures de hureats Beart de caisse Total dépenses contrôlables Profit après dépenses contrôlables Kodevance scandard Kederance équipement Rederance serier Frais comptables et juridiques Assurances l'altes et permis Depréciatum et unorussements "hargestinancières Iriers Total dépenses non contrôlables Lentes dou alimentaires l'out non alimentaire Résultat net non alimentaire Résultat net d'exploitation (s.0.i)) Salaire locataire gerant lutres dépenses Dépenses de bureau Total frais d'administration Résultat net avant impôt Marge hrute d'amolinancement Rombousement d'emprunt Loyer financièrement supportable McDonald's rode rente Imentaire 101,30% 10000% +59 I(X) 32,24% 15,007 4,5091 5,00гc 0.98% 1,52% 1.00C 0,39C% 0,397 28,79% 1,305. 1,31% - 0,01% 3.44% 4.57%% - 1,13% -014o M. Gandur r de ventes alimentaires 9 300 101,10% 9 181 | = 1201 26,36' 3.05°i 29.41% 70.39% 12.870% 24! 3.706l 0,26% +20 1.05% 2.48% 1,30C;. 1.82% 2-0) 201% 11.1.5% +20 t65 0,336% 41.18% 29.41% 1519% 4.57% 5,06% 1,577 0,5291 Yut 091% 1,000°; 11.395% 11.30% 29,71% 1.309% 131% -0.01% - 29| -0,32% 3, HVie. 0,20% 1.05% +321 1.71% - 5.02% 373' 14,96% 11,26% S.E P.T. Rapport de mawon MEDONALD'S conre M. COLLOKAFY Mars 1999 Ecart hf Commentaires Ce tableau a pour but de déterminer la redevance supportable par la SARL LES PINS D'apres M. GANDUR, page 30 de son rapport, « Le niveau des loyers et redevances de base presumé « supportables » est colui qui permettrait d'atteindre. aprés remboursement des annuités d'emprunt du capital, une marge brute d'autofinancement nulle, c'est à dire sans dégrader la situation financière. » Nous avons étudié de la même façon que M. GANDUR le résultat prévisionnei pour 1998 en relevant néanmoins quelques différences entre les indications de MeDONALD'S et celles de M. GANDUR. Nos calculs tiennent compte des cléments du P A.C (Source : McDONALD'S) que nous avons pris en compto La tableau se divise en trois parties principales : • La première contient les chiffres constates sur l'ensemble des restaurants MCDONALD's. soit le montant de chaque poste en kF et le pourcentage de ce montant par rapport au chiffre d'affaires des ventes alimentaires. • La seconde reprend les chiffres donnés par M. GANDLR, on retrouve de même un montant en kF et un pourcentage du chiftre d'affaires des ventes alimentaires. • La troisième colonne a pour but de préciser les diffèrences entre nos calculs et ceux de M. GANDUR torces : Les sources utilisées pour déterminer la redevance proviennent du rapport de M GANDUR. dont nous citons les pages, et de McDONALD'S Le rapport de M GANDUR. page 33, aboutit à une redevance acceptable de 1 034000 F pour 1998, et nos calculs aboutissent à une redevance supérieure (- 330000 F). de 1.373.000 F. Co montant de 4000 F inferieur est tres proche (0.4%0) de celui demande par McDONALD'S à la société LESPINS Rapport de mission - MODONALD'S conre M. COLLORAFT Mars lgyg Cette différence réside dans les écarts d'appréciation suivants . • Contrairement aux deux autres sociétés, la SA SEBOL et la SARL B & O. nous ne remet pas en cause le chiftie d'affaires estimé par M. GANDUR de 9.300 000 F. Il est important de noter que le restaurant n'est ouvert que depuis le 28 avril 1997 soit moins d'un an et qu'il n'a été « impacté » par aucun autre restaurant depuis cette date sinon éventuellement par celui de Vallauris mais ce dernier a ouvert exactement le même jour soit le 29 avril 1997. • La première diftérence se trouve dans le montant du PA.C' (Protit Après dépenses Contrôlables) Il est plus important (+ 200.000 F) dans les indications de McDONALD'S. Celles-ci som calculées à partir d'une droite de régression linéaire d'équation (cf. annexe 1 3) P A.C - C.A ventes alimentaires X 0,4163 - 862.000 F Ici, le restaurant d'Antibes Ouest est un « Free-Stander special » avec un service au volant (drive). L'équation de la droite de régression de l'ensemble des restaurants de type « Free-Stander » a donc été utilisco (cf supra « Détermination de la redevance supportable par SA SEBOI. » pour détails) • Une seconde différence apparait dans le montant des dépenses non contrôlables : le restaurant d'Antibes Ouest génére 85.000 F de plus dans ce type de dépenses que les indications de McDONALD'S Ce dépassement reside dans les quatro premicrs postes du tableau : les différentes redevances cl les « Frais comptables et juridiques » ; pour tous les autres postes, les chiffres donnés par M. GANDUR dans son rapport ont été conservés Pour les Redevances standard, équipement et service, les différences résident dans le fait que les calculs de M. GANDUR ne sont pas effectués sur le chiffre d'affaires des ventes alimentaires tel qu'il est fait en réalité, mais sur le chille d'affaires total, ce qui provoque un léger écart, entre 0.19°% et 0,06%, des ventes alimentaires selon la redevance. I.e postc « Frais comptables et juridiques » est gonflé pour l'annee 1998 avec 144000 F. Cette forte augmentation doit être liée egalement comme précédemment à l'assignation de M. COLLORAFI à l'encontre de MCDONALD'S. La moyenne de ce poste pour l'ensemble des locataires gérants en France de MeDONALD'S se situe autour de 90000 # ; c'est ce dernier chiltre qui a été pris en compte. NEPT. - Rapport de mission - UCDONALD'S conte M. COLLORAF! - Murs 1098 • Il est à noter que dans ces dépenses contrôlables, le montant des amortissements est particulierement faible Ceci tait que M. COLLORAFI pour ce restaurant a bénéficié d'un B.FI.. c'est à dire que MCDONALD'S a aussi financé l'équipement de ce restaurant (environ 2.550.000 F) et que M COLLORAFI n'a eu besoin que de financer le petit equipement et le capital social de sa société (une SARL. soit 50 000 F). Néanmoins, pour conserver le restaurant. il devrait, si le contrat n'erait pas résilié, racheter l'équipement à McDONALD'S dans les trois ans, soit avant le 29 avril 2000 • Les différences précédantes aboutissent à un résultat net d'exploitation différent. - 29 000 F pour M. GANDUR et - 316.000 F pour nos calculs, soit une difference de 345 000 F • Une autre diffèrence de 12000# apparait au niveau des frais d'administration . comme pour la SA SEBOL, le montant retenu est de 120 000 F • La marge brute d'autofinancement correspond du résultat net avant impôrs auquel a été ajoulé le montant des dépréciations et amortissements elfectués au cours de l'exercice. Le résultat étant modifié dans nos calculs, la marge brute d'autofinancement l'est aussi. Tous ces éléments expliquent la dillérence (: 339 000 F) du montant de la redevance supportable présenté ici avec celui du rapport de M GANDUR Le montant du loyer financièrement supportable par le locataire gerant est donc de 1 375.000 F, soit 4 000 F de moins que le loyer actuellement payé par la société SARILES PINS Mais ce restaurant est en création (seulement 10 mois d'existence à la lin du mois de tévrier 1998); son chiffre d'affaires sora normalement superieur a celui ici estimé par M. GANDUR SER 1 •Kapport de massion • HEDONARD'S conte M. COLLORAFT - Mars 1944 Tableau de détermination de la redevance supportable versée à McDONALD'S par la société SARL B & O SARL B & 0 Type de hâtiment Free-Stander 100 Ventes dont ventes dementares Coût total achat nouriture lamhallages Coût total des produits alim, vendus Marge brute sur ventes alim. Main d'oci re égapiers (sras de voyager et charges sucries McDonald's M. Gandur kl Fo de rennes! Ce de renco almentaures alimentaire 101,50% 12 600 101,50% 100,007 12+14 100,00)* 25,86% 208% 28,84% 8 834| 71.16% =050 21,354 7.54%3 0.19% 451% 0.87%% 3,20% 30) 30X 11,24% 0.64% 1.45% 2.t2) Ecart 118, Promotion locale Serncesexénenrs Intonnes Loumitures d'exploration Becineté eau, gar, rélépbone f'ourutures de bureau leut de crusse Irien Total dépenses contrôlables Profit après dépenses contrôlables! Redesance standard Redevance equipement Redorance tenico Fras complables et juridiques 34.74% 23,5042 $ 342 43,03% з 492| 28,13% 23.08% Pancret permis Depréciation et amortssements (bargeshnancières l'hiers Total dépenses non contrôlables ? Sentes non almentares r'oit non alimentans Résultat net non alimentaire Résultat net d'exploitation (S.O.D) Salarre locatare gérant Autres dépenses 1xjkinses de bureau Total frais d'administration Résultat net avant impôt Mirge brute d'autotinancement Rembrarsement d'emprunt Loyer financièrement supportable (6) 0,180% 1,73F0 5.27% 1,539% 11,38% $ 844 38,715 1x8 2f 1.29% 0,21% - 3,77%6 +20 3,36% -7,12% - 1.85% - 3.36% 18,29 %a 630! 1,35% 0.18% 1.74% + 926 39,68% 1,50% 1.24% 0.21% 408 - 11,34% 3,18% 020% 4,83% - 2 008 - 16,18% 1.348| • 10,80% 3,381% 2,44% SEPT. Mapport de mission - MEDONALD'S conte M COLORAFI Mars 1 998 Commentaires Ce tableau a pour but de déterminer la redevance supportable par la SARL B & 0 D'apres M GANDUR, page 30 de son rapport, « Le niveau des loyers et redevances de base présumé « supportables » est celui qui permettrait d'atteindre, aprés remboursement des annuités d'emprunt du capital, une marge brute d'autotinancement nulle, c'est à dire sans dégrader la situation financiere. » Vous avons étudié de la même façon que M. GANDLR ie résultat prévisionne! pour 1998 en relevant néanmoins quelques différences entre les indications de MeDONALD'S et celles de M. GANDUR. Nos calculs tiennent compte des clements du PA C (Source : MeDONALD 9) que nous avons pris en compte La tableau se divise en trois parties principales • La première contient les chiffres constatés sur l'ensembie des restaurants McDONALD's, soit le montant de chaque poste en kli et le pourcentage de co montant par rapport au chiffre d'affaires des ventes alimentaires. • La seconde reprend les chiffies donnés par M GANDLR: on retrouve de même un montant en kf er un pourcentage du chillie d'affaires des ventes alimentaires • La troisième colonne a pour bur de préciser les différences entre nos calculs et ceux de M. GANDUR Sources: Les sources utilisées pour déterminer la redevance proviennent du rapport de M GANDUR, dont nous citons les pages, et de McDONALD'S Le rapport de M. GANDUR, page 32, aboutit à une redevance acceptable de 1 172 000 F pour 1998, et nos calculs aboutissent a une redevance, superieure {- 1.117 000 F). de 2 289.000 F. .i *i SEPr • Rapport de meven MEDONALD 'S ronde V COLLORAFI - Mars 149X Cette différence réside dans les écarts d'appréciation suivants : • Le chitire d'affaires que nous avons définis est de 12.700.000 F et celui de M GANDUR de 12.600.000 F, soit une faible différence de 100.000 F Pour calculer le chiffre d'affaires. nous avons utilisé la même méthode qu'utilise M. GANDUR dans son rapport l'age 28 de ce rapport. M. GANDUR utilise les coefficients saisonniers calcules pour la société SA SEBOL à partir des exercices de 199% er 1994 (page 14 de son rappor). Ici, nous avons juste ajouté le chiffre d'affaires du restaurant d'Antibes Nord au mois de janvier 1998: il nous a été communiqué par MCDONALD'S. Le coefficient saisonnier du mois de janvier est 7,22%. Ceci nous permet de calculer la moyenne des tendances annuelles avec une donnée supplementaire : ce qui attine le résultat Nous obtenons donc un chiffre d'affaires moyen de 12.728.496 F, arrondi a 12 700.000 F pour le chiffre d'affaires. comme le montre le tableau suivant : SARL B & O Réel Mai 97 1 063 745| Juin 07 Juillet 97 soit 97 1 337.331, ¡Septemhre 97 Octobre 9? lorembre 97 Décembre 17 Janvier 98 1 036316| Coeff. mensuel 7,817 10.64% 8,035. 8.82°% 7,77 c 8.77% 7,2307 Moyenne calculée sur 9 mois Sources : McDonald's et Rapport de Monsieur GANDUR Tendance annuelle 12 728 496j • La seconde différence se trouve dans le montant du PAR (Profit Apres depenses Contrôlables) Il est beaucoup plus important (- 855 000 F) dans les indications de MeDONALD'S. Celles-ci sont calculées à partir d'une droite de regression linéaire d'equation (ef annexe 1.3): PAC=CAmsalmentars * 0,4163 - 862.000 F ici, le restaurant d'Antibes Nord est un « Free-Stander 100 » avec service au volant (drive! L'équation de la droite de régression de l'ensemble des restaurants de type « Free-Stander » a dono été utilisée (cf supra « détermination de la redevance supportable par SA SEBOL » pour détails).. J SENT • Rapport de mission - MCDONALD'S contre M. COLLORAFI - Mars 1998 • Une troisième différence apparaît dans le montant des dépenses non contrôlables : le restaurant d'Antibes Nord géncre 82.000 F de plus dans ce type de dépenses que les indications de McDONALD'S. Cu ilépassement réside dans deux postes du tablcau: « Redevance service» et « Frais comptables et juridiques » , pour tous les autres postes, les chitires donnes par M. GANDUR dans son rapport ont été conservés. Pour la « Redevances service », la différence réside dans le fait que les calculs de M. GANDUR ne sont pas effectués sur le chiffre d'affaires des ventes alimentaires tel qu'il est fait en réalité, mais sur le chiffre d'affaires total, ce qui provoque un léger écart de 0,07% des ventes alimentaires. d'autant plus que le chiffre d'affaires calculé ici est légérement supérieur (+ 98 000 F pour les ventes alimentaires). Le poste « Frais comptables et juridiques » est gonflé pour l'année 1948 avec 168 000 F Cette forte augmentation doit étre liée, comme précédemment, a l'assignation de M. COLLORAFI à l'encontre de McDONALD'S. La moyenne de ce poste pour l'ensemble des locataires gérants en France de MeDOVALD'S se situe autour de 90 000 F ; c'est ce dernier chillre qui a eté pris en compte • Il est à noter que dans ces dépenses contrôlables, le montant de la redevance standard est caiculé à partir de la redevance minimum définie par le contrat elle est de 245.00D F par mois, soit 2.940 000 F par an. La redevance minimum est utilisée si la redevance standard de 20% des ventes alimentaires est inférieure à ce minimum. Neanmoins, il est nécessaire de rappeler ici yu'en 1997 un amenagement de redevance a été accordé à M COLLORAFI par McDONALD'S le taux a été ramene de 20% à 17%, et la redevance minimum de 245 000 F à 180 000 # par mois, soit 2 160.000 F par an. Cet aménagement était valable pour l'ensemble de l'année 1997 avec un effet rétroactif au 1' janvier 1997. Cependant cer aménagement n'était pas valable pour 1998 ce qui explique que le taux et la redevance minimum ici utilisés soient ceux du contrat. • Pour le résultat non alimentaire. le chiffre donne par M. GANDUR a été conservé, mème si le montant des ventes non alimentaires est légerement plus clevé (+ 2.000 F) car il est fonction du chiffre d'affaires des ventes alimentaires (ici 1,50%). • i.es diflérences précédantes aboutissent à un résultat ner d'exploitation trés dillèrent. - 1.408 000 F pour M GANDUR et - 471 000 F pour nos calculs. soit une différence de 937.000 F • Une autre différence de 180.000 F apparaît au niveau des frais d'administration : le montant donné par M. GANDUR est de 600000F Comme pour les deux autres restaurants, nous avons retenu la somme de $20.000 F. NEPT Rapport de mission MeDONALDS conde A1. COLLORAFI 1urs 1998 • La marge brute d'autofinancement correspond au résultat net avant impôts auquel a été ajouté l'ensemble des dépréciations et amortissements effectués au cours de l'exercice. Le résultat étant modifié par nos calculs. la marge brute d'autofinancement l'est aussi. Tous ces éléments expliquent la différence (* 1.117.000 F) du montant de la redevance supportable présenté ici avec celui du rapport de M. GANDUR Le montant du loyer financièrement supportable par le locataire gérant est donc de 2 289 000 F, soit 651 000 F de moins que la redevance définic par le contrat mais 120 000 F de plus que l'aménagement de redevance accordé par McDONALD'S en 1997 a la société SARL B & 0. Remarques Arrives au terme de de cette etude sur les trois sociétés, il est important de noter que la totalité des rémunérations prévues pour MI COLLOFARI dans les calculs du rapport de M GANDUR aboutit aux chittres suivants . SA SEBOL SARI LESPIS SARL B & 0 360 000 F 312.000 F 432.000 F Total 1 101 000 F C'es chiffres sont à rapprocher des résultats negatifs prévus dans le mème rapport pour ces trois sociétés. Conclusions La nouvelle présentation des calculs de redevances avec discussion parvient i des chuttres différents de ceux du rapport de M GANDUR Par conséquent, ils remertent donc en cause ses conclusions Ils aboutissent à démontrer a posteriori que le niveau de redevances applique en 1997 était supportable pour les trois restaurants compte tenu pour la SARL B & O de l'aménagement qui lui avait été accorde. Quni qu'il en soit, les calculs auxquels nous nous sommes attaches ne peuvent être applicables dans la mesure où les contrats sont rompus depuis le 2 janvier 1998. and AEP.T.. Rappori de massion VIDONALD'S contre M. COLLORAFI - Mars 1998 zème Partie Le succès de McDONALD'S repose sur le succès des franchisés LES CONDITIONS DE SUCCES DE MCDONALD'S Créé en 1055 à Des Plaines dans l'Illinois par M. KROC, le réseau MODONALD'S st devenu. en 43 ans, une entreprise internationale importante Il réalise sou nseigne un chitlre d'affaires d'environ 34.000 M$ Le réseau comporte 23 33 restaurants dans 109 pays, ce qui le place en position de leader loin devant tous ses concurrents. L'enseigne MeDONALD'S esl la rélérence de la restauration rapide. devenue synonyme d'un mode de vie, jeune, actif, dynamique Le succes de McDONALD'S est particulièrement remarquable en France, entie 1987 et 1997 son chiffre d'affaires est passé de 657 M.F. a 8 388 M.F. La part de marché de McDONALD'S en 1987 était de 30% contre 70% pour ses concurrents, dix ans plus tard les parts de marché se sont inversées, 70% pour MCDONALD'S, 30% pour ses concurrents sur un marché qui est passé de l à 11 milliards de francs En d'autres termes, ses concurrents se sont développés puisque leur part a atteini 3,3 milliards de FF mais MeDONALD'S davantage encore Le développement de ce nouveau marché tient en partie à des raisons exogenes, liées à l'évolution des modes de vie, mais il s'explique aussi par l'effort de publicité el de marketing de MoDONALD'S ainsi que par les particularités de ses restaurants. De l'aveu mème de son principal concurrent QUICK. ces particularités ont contribué a acclimater le concept de la restauration rapide auprès des français. U'ne franchise fondée sur le partenariat MADONALD'S n'a désormais qu'une préoccupation ne pas se reposer sur quarante années de succès et laisser l'esprit d'entreprise des pionniers se dissoudre dans la complexité d'une multinationale. Pour eviter cet ecueil qui guette toutes les grandes entreprises, MCDONALD'S utilise une politique de développement particulière: la tranchise qui associe les intérêts des partenaires. SEPT. - Rapport de aussion - McDONALD'S contre V COLLORAFT - Mars 1994 MCDONALD'S apparait ainsi comme l'exemple même de l'entreprise stratue qui choisit de s'inserire dans la longue durée. La logique de sa franchise est claire faire le succès de ses partenaires pour assurer le sien Cette logique trouve sa transcription concrète dans l'économie générale de la tranchise McDONALD'S • MCDONALD'S finance terrain et locaux, le franchise n'achète que l'équipement Le système favorise l'accès à la franchise des entrepreneurs dynamiques mais limités en fonds propres plutôt que celui des investisseurs, à l'inverse de la démarche d'autres franchiseurs • Les redevances sont adaptées tout en laissant une rémunération attractive au franchise • Les franchises qui se trouvent en difficulté peuvent être financièrement soutenus • L'essentiel du risque est supporte par McDONALD'S. La technologie : r 2.1.2.1 An système d'approvisionnement original McDONALD'S vend aux franchises un service. Il ne produit ni ne vend les aliments aux restaurants qui passent commande et s'approvisionnent aupres de fournisseurs indépendants qu'ils payent directement, contrairement à ce que de nombreuses chaînes pratiquent. Toutefois, les caractéristiques et les prix des produits sont négociés par MCDONALD'S, ce qui permet aux franchises de bénéficier d'un approvisionnement de qualité au meilleur coût. grâce à la force de négociation de MeDONALD'S que lur confère l'ampleur de ses commandes Le cout de la centrale de référencement est compris dans la redevance de service de 5%. Le système est avantageux pour les deux parties : • l'externalisation de la fabrication des aliments er des emballages garantit la loyauté de MCDONALD'S envers les franchisés la sociéte ne bénéficie d'aucune marge sur la production des matières premières et n'a donc qu'un seul intérêt - trouver les fournisseurs au meilleur rapport qualité/prix. Ce cas est peu fréquent dans le cas de la franchise de service De surcroît, le système permet de s'adapter facilement aux spécificites de la demande de chaque pays, en faisant appel aux fournisseurs nationaux. SEPT. Rarcort de misson - MeDONALD'S conre U COLLORAFI - Mars 1998 • MCDONALD'S évite ainsi les couts qu'il serait inévitablement oblige de facturer pour assurer la collecte des commandes des franchisés. passer les ordres aux fournisseurs puis gérer les paiements. La conjugaison de la franchise et de l'externalisation de la production permettent ainsi a MCDONALD'S de se consacrer à ce qui fait sa force: le conseil et le marketing (voir I.e système McDo, dans Alternatives Economiques, n°151 septembre 1997, cf. annexe "° 2.1). 2.1.2.2 Une politique active et constante de formation, de conseil et d'assistance Avant mème de conclure un contrat. McDOVALD'S commence par donner aux candidats une formation qui leur confère les mcilleurs atouts pour réussir dans l'exploitation de leur future franchise Il s'agit d'une formation complète et exigeante qui dure un an environ. Les candidats sont formés à l'ensemble des postes. de simple équipier au patron de P.M.E.. de manière à acquérir une connaissance approfondie, tant pratique que théorique, du fonctionnement d'un restaurant McDONALD'S A titre indicatif, toute activité, même la plus simple, au sein du restaurant est soigneusement étudiée et fait l'objet d'une cassette-video. McDONALD'S assure ensuite à chaque franchisé conseil el assistance permanents et personnalisés pour parvenir à ce triptyque . Qualité. Service, Propreté, qui explique le succes de la restauration rapide à la manière MCDONALD'S Cette formation est constante, a la fois par la pratique sur le terrain et par l'intermédiaire de stages Il suffit de lire les rapports des équipes McDONALD'S en visite sur le terrain pour prendre la mesure du professionnalisme et de la précision de leurs observations qui permettent à chaque fianchise d'entreprendre toutes les actions susceptibles d'oprimiser le fonctionnement de son restaurant. 2.1.2.3 Une politique commerciale partenariale La redevance de 4,5% du chiffre d'affaires alimentaire H.T versée pour la publicité par les franchisés est géréc par eux-mêmes à travers un G.IE MeDONALD'S, le franchiseur, n'a pas plus d'une voix dans ce G.T.E 2.1.2.+ Une adaptation et un renouvellement constants de l'offre McDONALD'S s'attache à ragir face aux évolutions du gout du public, gràce à un marketing soutenu, qui lui permet de garder une avance sur les concurrents et de prévenir la lassitude des consommateurs SEPT - Rapport de mission - MCDONALD'S conte M. COLLOKAF? - Mars 1908 i a Sa stratégie comprend plusieurs axes : • Enrichir la gamme des produits et l'adapter aux goûts nationaux la titre d'exemple des salades ont été introduites dans les restaurants français). • Elargir l'éventail des horaires en proposant par exemple un petit déjeuner (salé ou suiTé) appelé Mc Morning • Proposer des produits saisonniers pour attrer les consommateurs séduirs par la nouveauté (Mc Marin pour les repas à base de poisson, crc ) • Répondre aux préoccupations écologiques des consommaleurs (Plan Environnement Entreprise signé avec le Ministéro de l'Environnement qui prévoit notamment lutilisation de matériaux recycles). La capacité permanente d'adaptation et de renouvellement de son ottre, apparait comme l'une des clets de la pérennité du succes de McDONALD'S sur un marché marqué par l'évolution rapide des goûts et des attentes des consommateurs el par une forte concurrence L'ECONOMIE GENERALEDE LA FRANCHISE McDONALD'S Grâce au contrat de Location-Gérance, l'investissement initial des franchisés est limité La franchisa McDONALD'S associe contrai de licence et contrat de Location- Cierance Ce système laisse la création du fonds de commerce à la charge du franchiseur permettant de réduire l'investissement initial des tranchises, de telle manière que de bons candidats à la franchise ne soient pas empêchés de rejoindre le reseau MeDONALD'S faute de fonds propres personnels suffisants Pour prendre la mesure de l'importance de la part de l'investissement financée par MODONALD'S a chaque ouverture de restaurant, il convient d'examiner le contrat de franchise qui comporte • Lin contrat de Licence portant sur la concession de l'enscigne MeDONALD'S au franchise qui s'acquitte en contrepartie d'une redevance service de 5% du chittre d'attaires alimentaire I T (cf. annexe 2 2 Document d'information précontractuelle, $21p. 10e $22p11) • Lin contrat de Location-Gerance aux tennes duquel MoDONALD'S loue au franchise le tonds de commerce dont il reste propriétaire et les locaux, dont il est propriétaire ou locataire SEPT Rapport de mission • MCDONALD N contre V COFORAF! Mars 1998 Le tonds de commerce comprend terrain et bâtiments dans le cas du contrat dit Strught License (cf. annexe 2.2 : Document d'Intormation précontractuelle, $ 2 4 p 10), vu bien, terrain, bâtiment et équipement dans le cas du contrat dit B./.l. (cf. annexe 22: Document d'information précontractuelic, $2 4 p 11). I noter que le franchisé dispose de la faculté de prolonger un contrat de type BET. (durée de trois ans) en le transformant en contrat dit Straight License (durée de vingt ans) à condition de remplir un certain nombre de conditions (cf. annexe 23 Contrat de Location-Gérance. art XII p. 17 - p. 19) tu plan financier, la sociéte MeDONALD'S est rémunerée pour l'achat ou la location du terrain et la construction des locaux qu'elle donne en Location-Gérance (contrat dit Straught License) par une redevance standard variant selon le montant de I investissement initial (cf. annexe 2.2 : Document d'information contractuelle $ 3 1 p 10) et qui correspond en fait à un loyer que tout franchisé dans un autre réseau aurait a payer de toutes façons. Lorsque MeDONALD'S fournit egalement les équipements en Location-Gerance (contrat dit B.I.L), il perçoit une redevance équipement de 4,5% (cf. Annexe Contrat de Location-Géranco p 4), mais en ce cas le franchisé n'a pratiquement aucun autre investissement à taire et ne prend par conséquent presque aucun risque Le montant de la redevance standard ne peut être inférieur à la redevance minimum. disposition destinée à assurer une rentabilité minimale a MeDONALD'S pour les investissements qu'il a finances. Toutefois, la redevance minimum ne représente pas une garantie absolue de remunération pour McDONALD'S en raison des amenagements de redevances qu'il consent aux franchisés qui se trouvent en difficulté (voir infra) Dans tous les cas, quelle que soit la forme de contrat retenue, McDONALD'S tinance donc l'essentiel du montant de l'investissement nécessaire pour ouvrir un restaurant puisqu'il apporte au minimum terrain et locaux. La mise de fonds initiale du franchisé est réduite, ouvrant l'accès au réseau McDONALD'S à tous ceux dont l'apport réside seulement dans leur compétence et leur motivation. C'est ansi qu'en moyenne, McDONALD'S supporte les 2/3 de l'investissement global, contre 1/3 seulement pour le franchise. De surcroît, la proportion du montant global de l'investissement assurée par MaDONALD'S est plus élevée pour de nombreux sites, notamment dans les zones touristiques còtières et les centre-ville, en raison du prix élevé des terrains. Finfin, l'investissement de McDONALD'S peut atteindre quasiment 100% dans le cas des contrats dits « B.F.I. », puisqu'il comprend également l'équipement. J NEY Rapport de mission - MeDONALD'S contre M. COLLORAFI Mars 1998 ". i A titre d'exemple, il faut citer le partage des investissements entre MeDONALD'S et les franchisés pour l'ouverture de neuf restaurants dans le sud-est de la France. dont les trois restaurants de M COLLORAFI U'n calcul rapide (montant de l'investissement réalisé par McDONALD'S / montant rotal des investissements) montre que l'importance relative des investissements crectues par MCDONALD'S pour l'ouverture des restaurants cités en exemple varie entre 67%% et 97%, avec 80%i en moyenne pour les trois restaurants de M COLLORAFI Date création Nice Lingostière investissement McDONALD'S 70% du montant total Nice Promenade investissement McDONALD'S 78% Vice INL investissement McDONALD'S 75% Grasse investissement MeDONALD'S 72% Cannes les Allées investissement McDONALD'S 78% Vallauris investissement McDONALD'S 76% Antibes 1 (SEBOL, M COLLORAFT) investissement McDONALD'S 67% Antibes Nord (B&O M COLLORAFI investissement McDONALD'S 82% Antibes Ouest (LESPINS, M COLLORAFI) investissement MeDONALD'S 97% Moyenne des restaurants de M. COLLORAFI* 80% * Ce pourcentage est calculé de la manière suivante montant cumulé des investissements de McDONALD'S dans les trois restaurants, incluant la capitalisation du loyer initial en cas de bail / montant cumulé des tous les investissements A neter que dans le cas de M COLLORAFI les investissements de MaDONALD'S ont eté de plus en plus importants à l'ouverture de chaque nouveau restaurant jusqu atteindre 97% pour le dernier (Antibes Ouest), alors qu'habituellement c'est le contraire qui se produit ; le tranchisé augmente la part des investissements à sa charge à mesure qu'il consolide son assise financière grâce aux revenus generes par l'exploitation de ses premiers restaurants. Rapport de mission . WeDONALD'S conte M. COLLORAFI - Hars 1998 2.2.2. Des redevances mais des rémunérations avantageuses pour les franchisés T.aredevance standard est calculée de manière équilibrée pour le tranchise bien que le partage des investissement soit inégalitaire, puisque McDONALD'S en assure la plus grande partie (contrats dits Straigho). voire la quasi totalité (contrats dits BF.J.) Freffet. McDONALD'S perçoit une rémunération adaptée pour les investissements qu'il realise afin de créer le tonds de commerce L'objectif poursuivi est le développement et la prospérité du réscau plutôt que les profits à court terme. A cet egard. M. COLLORAFI constitue une excellente illustration des hautes rémunerations dont bénéticient les franchises de McDONALD'S. C'est ainsi que ses gains entre août 1987 et décembre 1996 (salaire et dividendes) se sont éleves en moyenre annuelle a 951 117 F Rentabilité de l'investissement immobilier de McDonald's pour le restaurant d'Antibes Investissements au 15/12/1997 - 1real au badl Constructions Autres (droits d'enregistrements..) TOTAL en KF Amortissement sur 20 ans. soit par an Financement : 1(Ki% à 10C sur 20 ans (annuirés constantes) Total sur 10 ans Période 1988-1997 (1987 non complabilisée car non enuère) Ventes totales Kodevance sandard perçue (150 ou 1250) Loyers (versés à Carrefour par McDonald's! . Amorussements L- trans bmanciers Marge L.ccatire LEs (carr moyen péricale 36,200) Ner (avant frais généraux) Sence: MeDonald's France, Février 109% en kF recevance 209 (H01 +942 ++51 33,14% 5 170 21,101 Moyenne annuelle en kl en '? inve Istissement 12.38% des ventes totales 19.10'% 194,20l 145,10 790,70| 577,021 5,557) 2,637 3wra 6,1+% + i SEPT Kapport de messian - MOISONALD'S contre M. COLLORARI - Mars 1 098 De plus, l'existence d'une redevance minimum (cf annexe 2.3 : Contrat de Location- Gerance § IX 1.3) ne garantit pas à McDONALD'S un rendement incompressible sur les investissements qu'il a realisés pour constituer le fonds de commerce, dans la mesure ou il consent des aménagements de redevances aux franchisés en difficulté {voir supra). Linfin. principal investisseur, McDONALD'S serait aussi le principal perdant si un restaurant devait fermer. Il risque alors d'enregistrer une moins-value importante sur la cession du fonds de commerce, dont il est propriétaire selon la définition même du contrat de Location-Gérance. CONCLLSION Lesystème de McDONALD'S ne peut se développer et perdurer que grâce au réseau de franchise. En conséquence, tenter de montrer que les interêts des franchisés et du franchiseur sont divergents, c'est témoigner d'une incompréhension totale de l'économiu générale de la tranchise McDONALD'S, lant dans son fondement juridique - le contrat de Location-Gérance. que dans sa réalité pratique • le partenariat. puisque les difficultés des franchisés se répercutent immédiatement sur le chiffre d'affaires de MCDONALD'S et compromettent la viabilité de ses investissements. De surcroit 43 années de succes ininterrompu n'auraient pas sanctionné une telle strategie Intin, McDONALD'S. comme doit le faire tout tranchiseur selon le code de déontologie de la Fédération Française de Franchiseurs, assure lui même l'exploitation d'un certain nombre de points de vente, appelés dans sa terminologie, restaurants Au il décembre 1997, 70 restaurants au total etaient gérés directement par M DONALD'S, soit 11,1% des 630 restaurants existants. Rapport de mussion . McDONA/SS contre 1. COLLORAFT - Mars JY0R orit zème Partie Le cas de Monsieur COLLORAFI LES RESTAURANTS McDONALD'S GERES PAR M. COLLORAFI EVOLUTION ET CARACTERISTIQUES L'hustorique des événements encadre l'ensemble des opérations intéressant ie present rapport sur 10 années environ. Le 5 aout 1987 le premier contrat de Location-Gerance pour le restaurant MEDONALD'S du Centre Commercial Carrefour a Antibes est accordé à M COLLORAFI et le 31 août 1987 ce contrat est transtéré à la Société SEBOL controlee par M. COLLORAFI el sa famille. Le restaurant se développe normalement jusqu'en 1994 avec un taux d'expansion de 288% la première année puis de 42%, pour atteindre un taux moyen de 109% chaque année avec un premier ralentissement entre 1990 et 1991 (= 5,2%) En effet. le chiftre d'attaires passe de 21,184 M.F. en 1990 à 22.290 M ti en 1991. De mème entre 1993 et 1994 le chiffre d'affaires subit une légère regression 4-1, 66%) puisqu'il passe de 27.422 009 F à 26.965 840 F, la diminution représentant 456. 169 F soit 6 jours de chiffres d'affaires de 1993 L'ouverture du restaurant QUICK DRIVE a lieu en juillet 1995 à 600 m cnviron du premier MeDONALD'S Le chittie d'attaires de 1995 de SEBOL est en diminution de 9,6% passant en 1994 de 27.3721 M F. à 24.754 M.F Le QUICK DRIVE ayant ouvert en juillet soit au 7imm mois d'exploitation son impact n'atteint que partiellement le chiffre d'affaires de SEBOL d'autant que la montée en puissance d'un restaurant nécessite un certain temps. M COLLORAFI estime lui-même la force de l'impact de ce restaurant dans son courrier du 17 avril 1996 entre 15 et 25% (cf annexe 3 l) SPi. Kapport de mission. MeDONALD'S conte M. COLLORAFT. Mars 1798 REALISATIONS 1997 POUR LES 3 RESTAURANIS En 1997. les chiltres d'affaires de McDONALD'S pour les trois restaurants d'Antibes sont explicites. En effet si l'année 1996 n'a atteint quiun chiffre d'affaires de 18.305 795 F - pour SEBOL uniquement - celui de 1997 atteint 31.556.286 F pour les trois restaurants. avec un exercice de 8 mois seulement pour LES PINS En effet SEBOL atteint 11.054.691 F. Antibes Nord 13 491 418 F et Antibes Quest 6 410.177 . soit au total 31.556 286 F OBSERVATIONS SUR PLACE Votre mission nous a conduit à nous rendre sur place le mercredi 4 mars 1998 Vous avons pu visiter les restaurants suivants : • les 3 restaurants de M. COLLORAFI et le restaurant QUICK concurrent des McDONALD'S Antibes Nord; les restaurants McDONALD'S suivants • Vallauris • Cagnes Plage • Nice Masséna • Vice Jean Medecin Nos constatations furent les suivantes . 3.3.1. Antibes Centre Commercial - SA SEBOI (cf photos) Ce restaurant du type « MALL » est ancien. Il offre 230 places a l'interieur 80 a l'extérieur On note neul caisses au comptoir. Il a plus de 10 ans et la décoration s'en ressent L'utat de propreté laisse à désirer mais cela est dù probablement aux circonstances actuelles. Le restaurant est maintenant en dehors des grands courants de fréquentation. En effet jusqu'en 1995 l'entrée n°l a 50 m du McDONALD'S était la seule entrée du Centre Commercial sur le parking qui a environ 500 places. SAPI • Rapport de mission NODONALD'S conie M. COLORAFT. Mars 1998 Depuis 1995 plus de 2 700 places supplémentaires ont été créées sur l'autre face du carrefour. Les principales entrées (la n°2 et la n°3) sont alimentées par ces trés grands parkings. La liaison entre les deux zones (l'ancienne et la nouvelle) est délicate : une seule route exigue Les personnes présentes ou accédant au grand parking ne peuvent pas voir le McDONALD'S De surcroît il n'y a aucune publicité MeDOVALD'S sur place Ce restaurant est actuellement marginalisé à la fois par son aspect et par son implantation Antibes Nord - SARL B & O (cf photos) Il s'agit d'un restaurant « FREE-STANDER-DRIVE » de taille moyenne 104 places internes et 150 places à l'extérieur, 3 étages avec terrasse. Cinq caisses au comptoir et deux caisses pour la vente au volant Ce restaurant est très bien place sur le rond-point de la route du Grasse et fait face au QUICK qui, sil est plus grand, est moins visible de la route Ce restaurant est venu en retard, un an après le QUICK. mais a stratégiquement empéché ce dernier de se developper, ce que nous prouverons dans l'analyse de l'impact Antibes Quest - SARL LES PINS (cf photo) Ce restaurant du type « FREE-STANDER-DRIVE » est le plus petit des trois avec 51) places assises et 40 à l'extérieur Cinq caisses au comptoir et une pour la vente au volant Ce restaurant est en avance sur son marché puisque la zone située vers la mer (à 350 m) est encore en construction (plusieurs centaines d'habitations), mais il est placé sur un rond-point et l'accès pour les voitures est aisé ce qui facilite les ventes au volant Il a réalisé en 1997 un chiffre d'affaires de 34% supérieur à celui de son jumeau. le restaurant de Vailauris exploité par M. GILARSKI, ouvert le même jour, le 29 avrii 199? NET! Kapport de mirson • MEDONALD'S conte M COLLORAF! Mars 1999 LE CAS PARTICULIERDE M. COLLORAFI 3.4.1. Line situation confortable Le resultat est patent. Pendant 10 ans M. COLLORAFI s'est verse des rétributions importantes Sa rémuneration brute, avantages en nature deciarés inclus, atteint entre 1992 el 1996 52 083 FF par mois. Il faut ajouter à cette rémunération celle de son épouse qui attent en 1996 10 040 F par mois L'actionnaire majoritaire de la société SEBOL qu'est M. COLLORAN prend de surcroît une partie des bénéfices issus de la société les dividendes verses atteignent 400 000 F en 1993 1 850.000 F en 1995 900.000 F en 1994 et 1.000.000 F en 1996 Soit l'equivalent de 154.100 F par mois en 1995 et 83 333 Fi par mois en 1990. Or en 1946 justement la société SEBOL accuse les difficultés conjuguées dues à la modification des flux de clientele du Centre Commercial et à l'impact du restaurant QUICK ouvert en juillet 1995 Le résultat de cet exercice n'arteine que 352 000 F Or M COLLORAFI se verse pourtant la rémunération de 625.000 F à laquelle il ajoute celle de son epouse 193 400 F et les dividendes à hauteur de 1 000.000 F La totalité des prélèvements de M. COLLORAFI sur la societé SEBOL atteint en + T 1 000.000 FF 625.000 FF 193 400 FF 1 818 400 FF Or. en février 1997, soit six mois plus tard, M COLLORAFI se trouve dans lincapacité de financer la part qui lui revient dans la créacion du restaurant d'ANTIBES LES PINS et demande à son franchiseur de se substituer à lui en transformant le contrat « straight » en contrat « B.F.L ». "АРУ - Rapport de massan - MeDONA/!:S contre M. COLLOKAFI • Mars 1998 Le tableau suivant résume bien l'évolution des recettes personnelles de M. COLLORAFi au cours des ans et sa situation financiere : Année Résultat Yet Franchisé (a) Epouse (2) 1987 sur 5 mots 198X 199+ 19%6 /Total Moyenne sur 10 première Moyenne sur : (dernières Moyenne sur 2 • 1 602 959 (h) ib! 395!HKH 62? 145 625 0xMt! 1h) 192 330| 625 (HM) 193,490 + 587 280| 5 043 669 1 002 268| Capitaux Propres 1 941806! 1 735+66 68? 280 Dividendes Total revenus 1.30 (M) 270 (NH) 395 (мн)| 7X* 145 1200GEX 1 850 (00) 2 667 3.111 + 150 000 10 195 937 +15 000; 625 735, 1 +25 000 Source: Mentonald's trance, février 1<* ta) Remunération darecte ou indirecte, hors dépenses afférentes aux véhicules de société ih) Donnée non disponible Résultat net moyen sur les 10 premiers exercices Capital social Soit une rentabilité financière de 183,5% par an Au total en 9 ans el 5 mois, les rémunérations de M COLLORAFI ont atteint un montant de Rémunérations Versement de dividendes 5.043.669 F 4150 000 f TOTAL. 9.193.669 F Les rémunerations de l'épouse n'étant pas toutes connues. le montant des rémunérations de cette demière depuis 7 ans atteint toutefois le montant total de 1 002.268 F qu'en bonne logique il faudrait ajouter. Enfin, au cours des seuls exercices 1995 et 1996, M. et Mme COLLORAFI se sont versés en salaires et dividendes, 4.185.820 F, soit 2.212.910 F par an. J SEPT Rapportde mission MCDONALD'Srende M COLLORAFT-Mars 1998 Le recours au franchiseur Alors même qu'il se verse 1 000.000 F de dividendes M. COLLORAFI procède le 28 janvier 1997 à une opération particulicro Il emprunte 350 000 F sur 3 ans au nom de SEBOL au taux de 4.625 % l'an ce qui le conduit à diminuer davantage les moyens financiers de la société SEBOl. tout en privilégiant ses intérêts personnels (cl annexe 3.3) Auparavant d'ailleurs M COLLORAFI a procédé à des opérations similaires. Le I" janvier 1990 il avait emprunté à McDONALD'S au nom de SEBOL une somme de 415.283,35 FF sur une durée de o mois Or en 1989 ses resultats étaient deja bénéficiaires à hauteur de 311.000 F Ce contrat était d'ailleurs la prolongation d'un premier prét du mème montant souscrit auprès du franchiseur le 14 décombre 1988 De surcroit, le I5 avril 1990, un second contrat de prêt était souscrit à hauteur de 336.417,41 F pour une durée de 12 mois 3.4.3. Ene erreur stratégique 3.4.3.1. L'impact L'observation du marché de la restauration rapide montre que l'impact d'un nouvcau restauran, qu'il porte la même marque ou qu'il soit d'une marque diflörente, dépend de plusicurs facteurs sans que l'un d'entre eux domine a priori, à savoir - la proximité, • la typologie du marche. • la typologie du restaurant. - La proximité Deux restaurants espaces de 300 m à peine peuvent tout à fait réaliser l'un et l'autre des chiffres d'affaires importants (+ de 18 M F) Comme d'est le cas à Nice non seulement avec deux restaurants mais avec les trois restaurants de Vice Masséna, Nice Jean Médecin et Nice Promenade. Sarr Rapport de naisson LEDONALD'5 rontre M. COLLORAFY Mars 109R - La typologie du marché A Vice encore, le marché du restaurane Nice Jean Médecin est colui d'un quartier de yare desherité et populaire, en voie de reconversion Ouvert en 1982 il a réalisé un chitire d'affaires de 18.077.250 F en 1997 Nice Masséna situé à 300 m. plus loin sur la même avenue vers la place Masséna est au contraire au ceur du quartier commerçant Ouvert en 1986 son chiffre d'affaires a atteint 23.886 436 F en 1997 Nice Promenade s'adresse surtout aux touristes Ouvert en 1990 son chiffre d'affaires a atteint 21.941 384 en 1997 Ainsi, ces trois restaurants réalisent tous trois un chiffre d'alfaires de plus de 18 M F. chacun alors que la distance qui les sépare est la moitié de celle qui sépare les restaurants d'Antibes Nord et d'Antibes Centre Commercial. - La typologie du restaurant La stratégie suivie par MeDOVALD'S qui, rappelons le, a permis à ce groupe d'occuper 70% d'un marché de I1 milliards de francs en 10 ans, repose sur une occupation systématique des grandes villes puis des villes d'importance moyenne La typologie des restaurants est en conséquence multiple. On en distingue trois types • Le type « mall » heures d'ouverture du centre situé dans un centre commercial, son activité est liée aux • Le type « in-stores » • il s'agit d'un restaurans de ville de type classique avec vente sur place et vente à emporter. • Le « free-stander-drive » situé sur un carrefour ou sur une route, ce restaurant offre aux automobilises la possibilité soit de s'arrêter, soit de commander au volant Independamment de leur typologic, ces restaurants peuvent offrir de 50 à 300 places assises sans compter la terrasse. C'est ainsi qu'a Antibes le restaurant du Centre Commercial est du type « mall » et ceux d'Anubes Nord et d'Antibes Ouest sont des « free-stander » SANT • Happort de mission . MEDONALD'S conre dr. COLLURAF vars 1998 3.4.3.2. Les elfets de l'impact Les documents joints en annexe (n°3 2) montrent trois études d'impact en France sur trois villes différentes : Le Mans, Cholet et Brive la Gaillarde. Pour Cholet, la zone de chalandise est de 55.000 habitants et pour Brive de 64 000 habitants. Rappelons qu'Antibes a une zone de chalandise de 75.000 habitants. Ces zones som donc assez comparables. Quant au Mans, la zone de chalandise est de 189.000 habitants, mais de cas est particulier car il s'agit d'ouvertures de nouveaux restaurants très proches les unes des autres. Le Mans 1/ Créé en 1992, le restaurant n°1 est « impacté » deux fois dans la mème année en 1093 La première fois le 7 juillet par la création du restaurant Le Mans Centre (n°2), la seconde fois le 4 décembre par la création de Le Mans Nord (n°3). 2: La totalité du chiffre d'affaires de McDONALD'S sur Le Mans en 1993 est de 18 167.831 F mais en 1993 il atteint 24 887. 196 F. puis en 1994, 35.529 588 F. En deux ans, le chiftre d'affaires de McDONALI'S a pratiquement doublé sur le marché du Vans 3! L'impact sur le chittre d'affaires du restaurant n°! cesso en novembre 1994 soit verze mois après l'ouverture du restaurant nº2 → Le n°2 n'est « impacté » que pendant treis mois par le n"3, en effet après trois mois de baisse de chiffre d'affaires entre septembre er décembre 1994, il reprend sa croissance 5/ Lorsque le restaurant du Mans « Bonne Table » (nº4) est créé le 10 septembre 1090. les trois restaurants précédants sont « impactés » mais cet impact s'arrête • pour le n°1, neuf mois plus tard en juin 1997 • pour le n°2, un an plus lard en septembre 1997 • er pour len"3, à la mème date, en seprembre 1997 Ainsi, l'impact ne dure pas plus de un an et demi dans le cas du Mans Choler Pour Cholet, le restaurant n°1 a été créé le 3 février 1993 SATI ¡upport de mission. MrDONALD'S contre 11. COLLORAM - Mars 1008 . i L'impact du restaurant n°? de « Cholet la Louisière » créé en mars 1996 sur le restaurant n°l cesse des le mois d'avril 1997, c'est a dire à la date anniversaire un an plus tard. Brive la Gaillarde Lorestaurant n°l a cré crec le 24 novembre 1943, l'impact de Brive n°2 « Malemort ». crée en août 1996, sur le premier restaurant cesse également le 12:m mois en août Ces divers élements soulignent a plusieurs reprises la particularité selon laquelle l'impact diun nouveau restaurant cesse en général un an aprés l'ouverture du restaurant concurrent. 3.4.3.3 L'étude des impacts à Antibes en tenant compte du restaurant QUICK Restaurant MCDONALD'S ANTIBES (S.151:B0L) MCINALDS ANTIBES NORD (SARIB&0) QUICE AVTIBES Chiffre d'affaires Chiffre d'affaires Evo- Chiffre lulion! d'affaires lution Chitfre d'affaires tution 8,639 183057051.25.700 3633°0) I6 270 620 - 14.19% Total MCDOXALI, ANTIBES CEST(SARI DES PINS) Total arec Antihes Ouest 26 965 84031 745 799 17,739 37 965 252| 19.59°C| 30 058 489| 2,88C4 6 +10 177 17.736 37065252| 19.50 +5 108 6(x 19.70% frure: MeDonald's France, Février 1908 & IV.P 1 Le restaurant d'Antibes Centre Commercial est d'abord « impacté » fin juiller 1995 par le restaurant QUICK. Ce restaurant QUICK a réalisé sur quatre mois un chiffre d'affaires de 7.106 959 F en 1995} "Les chittres d'aitures du QUICK proviennent de L'INPI QUICK arrête ses compres au 3004 ct MaDONALD'S au 31.12. Un rodressement a dû être choctué. Le prenuer evercice de QUICK s'arrête au 30.09.96 et a une durée totale de 14 mois. Pour 1995. Il y a cinq mois cntre fin juillet (date d'ouverture) et fin décembre (clôture McDONALD'S) : faute de corutaitre en détail les chulires mensuels, nous avons pris 5/1 4èmes de l'exercice arrété au 30.09.46. Pour 1996. nous avons ajonre 9/l times de l'exercic mère au 30.09.96 et 3/12èmes de l'exercice arrêté an 30 09.97. Pour 1997. nous avons pris pour basc le chiffre d'aftaires de l'exercice arrêté au 30.09.97. Il doit être supéneur à la réalité car le restaurant comme le montre le tableau, a été également a impacté » par le restauram Les Pins Vous n'avons pas calculé l'impact sur les trois derniers mois 1997 el avons conservé les chiffresde 1996 sur cette même période SEPT. Rappors de mession - MrDONALD'S conte M. COLLORAFI - Mars / 008 En 1996 QUICK réalise un chiffre d'affaires de 16 270.620 F. Antibes Centre Commercial 18 305 795 F et Antibes Nord, créé face au QUICK le 9 octobre 1996. réalise un chiffre d'affaires de 3 388.837 F. En 1997, a son tour, Antibes Nord, créé en octobre 1996. « impacte » le restaurant QUICK situe en face puisque celui-ci au lieu de progresser. régresse de 16.270.620 F à 13912380 F soit de 14,49%%. En fait, McDONALD'S réalise au total sur ce secteur 25.146 109 1, soit approximativement le chiffre de 1994 et a de surcroit stoppe la progression de QUICK. En d'autres termes grâce à Antibes Nord, McDONALD S gomme l'impact crée par QUICK en 1995. Entin, si l'on rajoute le restaurant d'Antibes Ouest Les Pins, M COLLORAFI sort gagnant de cette lutte avec un total de chiffre d'affaires de 31 556 280 F soit un gain de 17 %% sur le chiffro d'affaires réalisé en 1994. C'ette strategie a permis à M. COLLORAFI 1. De progresser sur le marche d'Antibes. ?. D'empecher QUICK de s'installer sans opposition réelle et de se développer "APT Rapport de misston . ArDONALD S contre M. COLLORAFI Mars 1498 Glossaire Les rapports de MCDONALD'S utilisent certains mots d'origine américaine Pour faciliter la lacture, nous avons traduit certains d'entre eux : BFL Drive-in Free-stander Impacter In-store Mall PAC Straight License Business Facility Licence contrat selon lequel McDONALD'S investit également dans l'équipement Restaurant de service au volant. Ces restaurants sont en fait mixtes, service au volant et service classique. Restaurant indépendant de tout autre bâtiment La plupart sont equipes d'un service au volant. Etfet de l'impact de l'ouverture d'un restaurant sur un autre Restaurant en ville de type classique. Restaurant situé dans un centre commercial. Restaurant geré par MeDONALD'S. Profit aprés dépenses contrôlables calculé à partir d'une equation adaptée à la typologie des restaurants. Contrat selon lequel MeDONALD'S investit en immobilier et en construction. Le franchisé investit dans l'équipement. SEPT . Rappore de mission MADONALD'S contre M. COLLORAFI - Mars 1908