Rapport Gandur

ROBERT GANDUR XPERT AREF PARTA CORDENASATE ASTRE EC EUCRE PROSCA COLE ARGLRA . A CHAMARE TF ('MHER: INTERNATIONAL PRES A008SA1 1E3AR0S AW VISTRAT FDE ARR Paris, le 4 février 1998 Monsieur Jean-Paul Clément Avocat à la Cour 78, avenue Mozart 75016 - Paris E/C171611 Maire, Dans le cadre des procédures qui opposent vos clients, Morsieur Bernard Collorafi et les sociétés Sebol, B et O et Les Pins à la société McDonald's France, vous m'avez donné mission, par lettre du 8 janvier 1998 : - d'évaluer, au le janvier 1998. l'impact de l'ouverture des restaurants MicDonald's Antibes Nord et Quest et de Vallauris sur les chiffres d'affaires ai les résuitats de la société Sebol, exploitant du restaurant d'Antibes/Centre commercial Carreiour. - d'évaluer, au le janvier 1998, l'impact de l'ouverture des residurants d'Antibes Quest et de Vallauris sur le chiffre d'affaires et les résultats de la société 8 el O expleitant le restaurant Antibes Nord, - de déterminer les loyers et redevances versés à MeDonald's, supportables par les sociétés Sebol. B et O et Les Pins. - de chiffrer le préjudice subi par les trois sociélés du fait de la résiliation des cunirais notifiée par McDonald's le 2 jarvier 1998 en capitalisant la perte de marge brute d'autefinencement sur la durée restant nommalement à courir sur lesdits contrats. Acrés avair crevement rappele les faits et énoncé quelques faits de l'activité die lo ¡estauration 4cdonaid's, "'enuminerai les différenis points de ceile mission. HARUE DE CRETELLE, ZONIZ HAMIS, TELEPHONE: 01.4049.0889. TELECOPIE. 01.12.14.08 AN Sociétés Sebol. B el O et Les Pins locolaires-gérants de la sociélé McDonald's France Consultation du 4 févner 1998 A. RAPPEL DES FAITS 1. - Par contrat du 5 août 1987. la société McDonald's France donnait en location- gérance à Monsieur Bernard Collorafi, pour une durée de vingt ans, un fonds de restauration rapide situé au centre commercial Carrefour, chemin Saint-Claude à Antibes, moyennant : • une redevance de base de 12% du chiffre d'affaires hors taxes réalisé par le restaurant, avec un minimum de 1 800 000 francs par an. - une redevance de service de 5% du chiffre d'affaires hors taxes. Par avenant du 31 août 1987, Monsieur Collorafi cédait et transportait à une société Sebol - dont il possède la quasi-totalité des actions - l'intégralité des droits et obligations résultant du contrat du 5 août 1987. Ce restaurant a connu un essor rapide et continu jusqu'en 1993, tant en termes d'activité que de résultats, suivi d'une stabilisation en 1994. Pour cette dernière année. la société Sebal a réalisé un chiffre d'affaires de 27,1 millions de francs et un résultet net après impôt sur les sociétés de 1,3 million de francs. Ces données s'inscrivaient dans le cadre des prévisions présentées à Monsieur Collerafi par McDonald's lors de la signature du contrat cit - le rythme de croisièra une feis atteint (troisième année. donc 1990) - un chiffre d'atfaires de 19 milliers, effectivement dépassé cette année-là (21.3 millions de francs). 2. - En juillet 1995, un restaurant concurrent à l'enseigne Guick, comprenant un service drive permettant aux clienis d'être servis dans leurs véhicuies, cuvrait ses portes à quelques centaines de mètres du restaurant exploité par Sebol. sur un rond-point de la veie conduisant de l'agglomération d'Antibes cu péage de l'autoroute 4 B. Cette concurrence allait rapidement affecter l'évclution de l'activité de loboi, dioni le chiffre d'alfcires régressait de 27.1 à 24.8 millions de francs en 1995 et le résultat net d un million de francs. Afin de contrer cette impiantation, McDonald's décidcit en 1996 l'ouverture, en face du restaurant Quick, et par voie de conséquence non loin du restaurant expleité par Sebol d'un restaurant McDonaid's aménagé avec un drive. Robert Gondur - Expert agréé par la Cour de cessaiion Sociétés Sebol. 9 et O et Les Pins, locataires-gérants de la société McDonald's France Consuitalion du 4 février 1998 La location-gérance de ce nouveau restaurant, dit "Antibes Nord, lui était confiée pour vingt ans à partir du 9 octobre 1996, moyennant : - une redevance de base de 20% du chiffre d'affaires hors taxe avec un minimum de 2940 000 francs par an, ramenée, pour 1997 exclusivement. à 17 % du chiffre d'affaires avec un minimum de 2 160 000 francs, - une redevance de service de 5% du chiffre d'affaires hors taxe. Par un avenant de cession, les droits et obligations de ce contrat étaient transférés à une EURL dénommée B et O dont Monsieur Collorafi est l'associé unique. Les prévisions de résuitats établies par les services de McDonald's faisaient état d'un chiffre d'affaires de 20 millions de francs dès la première année, identique pendant les neuf années suivantes et d'un résultat net de 161 COO francs la première année devant atteindre en moyenne 791 000 francs au long des dix premières années d'activité, et enfin d'une marge brute d'autofinancement après remboursement du capital des emprunts, de respectivement 452 000 francs puis 891 0C0 francs. Pour 1997, première année pleine d'exploitation, la société B et O a réalisé un chiffre d'affaires de 13,5 millions de francs seulement, inférieur du tiers aux prévisions et devrait enregistrer une perte nette de 1.2 million de francs. 3. - Peu après, McDonald's poursuivait sa politique d'implantation en décidant natamment l'ouverture d'un froisième restaurant à Antibes (dit "Antibes Quesl"! et d'un autre point de venie proche à Vallauris. Ces restaurants sont respectivement à moins de cinq et sept kilomètres des sites d'Antibes/Centre commercial Carrefour et Antibes Nord Monsieur Collorafi demandait à McDonald's que lui soit artribuée la location-gérance de ces deux nouveaux fonds, mais seule celle du restaurant d'Antibes Ouest lui était accordée par contrat du 18 juin 1997. Ce contrai, dont le terme éteit fixé cu 2B avril 2000, avec possibilité pour le locataire. gérant de le prolonger jusqu'au 28 avril 2017, stipule : une redevance de base de 15 % du chiffre d'affaires hors taxe avec un minimum de 1 200 000 francs. une redevance de service de 5 % du chiffre d'aifaires. Rober Gandur - Excent agréé par la Cour de cassation Sociétés Sebol, B et Oel Les Pins, locataires-géranls de la sociélé McDonald's Franca Consultation du 4 février 1994 - une redevance d'équipement de 4.5 % du chiffre d'affaires, contrepartie du financement des agencements et matériels du restaurant, dont l'achat et le financement étaient assurés, contrairement aux deux autres locations-gérance, par la société propriétaire et non par le locataire-gérant. Par avenant du même jour, Monsieur Collorafi transférait à la SaRL Les Pins dont il possède l'intégralité du capital, l'intégralité des droits et obligations de ce contrat. Les prévisions d'exploitation remises par McDonald's à Monsieur Collorafi étaient les suivantes : - un chiffre d'affaires initial de 13 millions de francs, devant augmenter de 2 % par an, - un bénéfice net de 133 CO0 francs la première année, devant atteindre en moyenne 861 000 franes par an au cours des dix premières années d'exploitation. une marge brute d'autofinancement de 426 000 francs la première année et de 957 OCO francs par an en moyenne au cours des dix premières années. Le premier exercice de la société Les Pins ne compte que huit mois, car le restaurant d'Antibes Quest a été ouvert le 29 avril 1997. Son chiffre d'affaires est de 6,4 millions de francs, soit une tendance annuelle de 9.3 millions de francs. La perte subie sur les huit mois devrait atteindre 440 000 francs. Constatant l'effondrement du chiffre d'affaires de la société Sabol (de 24.7 millions de francs en 1995 à 18.3 millions en 1996 et à 11.7 millions de francs en 1997), les forts écarts entre les prévisions d'exploitation remises par McDonald's lors des ouvertures d'Antibes Nord et Ouest et ia réalité, l'acsence de rentabilité des trois restaurants gérés et les difficultés financières qui s'ensuivent, Monsieur Bernard Collorafi s'est interrogé sur l'origine de ces difficultés et sur les pailictifs à y apporter. Par ailleurs, la société McDoncia's France viert de résilier le 2 jenvier 1998 les trois contrats, faute pour les sociétés de Monsieur Collarafi de pouvoir honorer intégralement les redevances contractuelles. C'est dans ce contexte que vous m'avez demandé d'intervenir. Rober Gandur - Expert agréé sor la Cour de cassation Sociétés seboi. Bal O et Les Pins, locataires-gérants de la société McDchald's France Consultation du 4 tévrier 1998 B. CARACTERISTIQUES DE L'ACTIVITE 1.-Statistiques sectorielles, nationales, régionales, locales L'activité des restaurants exploités par Monsieur Collorafi s'inscrit dans le secteur des chaînes de hamburgers dont l'essor est important au niveau national, comme le montre le tableau suivant qui fait apparaitre l'évolution du chiffre d'affaires de la restauration en France : Ventes du secteur de la restauration hors foyer (en milliards de francs) Restauration hors foyer Dont restauration commerciale Dont restauration économique (chaînes] Dont chaines de hamburgers 256| 153l Variation + 2,85% + 2.82% + 23.70 % + 26.92% Ce marché est dominé par les deux enseignes. McDonald's et Quick: il se développe davantage par l'extension du nombre de points de vente que par l'augmentation du chiffre d'alfaires unitaire des restaurants existants, dont la maturité est atteinte au bout d'un an d'exploitation : Si MaDonaid's a vu son chiffre d'affaires français, en exploitation propre comme en location-gérance, passer de 5,4 milliards en 1994 à 8,4 milliaras en 1997 (+55 %) c'est grâce à l'augmentation du nombre de restaurants, qui a crû de 354 à $30 (+ 78 7) tandis que le chiffre d'affaires des restaurants exploités pendant toute la période ne progressait que de 1.24% en 1995 et diminuait de 8,35% en 1996 (+ 1,43 % en 1997). C'ast dire que ia stratégie du développement de McDonaldsen france - et denc de son chiffre d'affaires provenant notamment des loyers et redevances versés par les locatoires-gérants - repose sur l'augmentation du nombre de restouraris et nom sur celle du chiftre d'difaires des restaurants existants, les nouvecux restaurants étant localisés soit sur des sites jusqu'aiors "inexplorés", soit sur des marchés dont les restaurants exitants ont atteint un chiffre d'affaires estimé actimal parte bcilleur. Dans la région Sud-Est, dont relèvent Antibes et ses environs, les statistiques de l'activité de Madonald': sont las suivantes : Robert Gandur - Excent agréé par la Cour de cassatior: Sociétés Sebol, a el Oet Les Pins, locataires-gérants de la société McDonald's France Consultation du 4 février 1998 Statistiques des restaurants McDonald's installés dans la région Sud-est Nombre de restaurants exploités en propre Nombre de restaurants franchisés Nombre total de restaurants Chiffre d'affaires (milliards de francs) Progression du chiffre d'affaires (en %) dont sur les restaurants « comparables » 11% " avant une exploitation de 12 mois es années nein - 1 1.345 | 1,619 1,961 | 1.841 + 21.121 - 6,12 + 4,89 + 3,92 - 8.25 + 0.02 Quant aux restaurants des Alpes Maritimes (hors Antibes, Antibes Nord et Antibes Quest) et du Var, l'évolution du chiffre d'affaires est la suivante (cf. détail annexe |) : Statistiques des restaurants McDonald's installés dans les Alpes maritimes et le Var Nombre de restaurants : - Alpes Maritimes - Var - Total Chiffre d'affaires (millions de francs) - Alpes Maritimes - Var - Toici Progression du chiffre d'affaires en % (dont sur les restaurants comparables " en % Chiffre d'affaires par restaurant (millions dei francs +9.68 + 5,58 +15.60 + 5.11 1 - 9.34 + 1.12 16.875 ; 18.235| 18.389 | 15.609| 14.821 il ayan: une expioliotion de : 2 mois les années net n- 1 L'évolution du chiffre d'affaires des restaurants dits comparables selon la définition de la chaine, et ce quel que soit le périmètre retenu - national, régional ou local - est marquée par une quasi-stagnation en 1994, une hausse de un à cinq pour cent en 1995. une forte baisse en 1996 due à la crise de la "vache foile" 18 à 9 %) et une nouveite stagnation en 1997 (0 a + 1%) ce qui explique d'ailleurs que ies prévisions de MeDondld's France lors des nouvelles ouvertures fassent erat de chiffres stabilisés après un an. Robert Gandur - Expert agréé parla Ceur de cassatien Sociélés Sebol. B et Oel les Pins, locataires gérants de la société McDonole's france Consultation du 4 février 1998 Dans la suite de ce rapport, je considérerai que l'évolution du chiffre d'affaires des restaurants exploités par Monsieur Collorafi, notamment Antibes/Centre commercial et Antibes Nord, aurait dû suivre, sauf modification du marché local, celle des restaurants de l'enseigne comparabies des Alpes Maritimes et du Var. 2.- La clientéle des restaurants d'Antibes et d'Antibes Ouest Selon un sondage réalisé du le au 6 avril 1997 (soit avant l'ouverture d'Antibes Quest) par une équipe d'étudiants en action commerciale, les caractéristiques de ia clientèle fréquentant le restaurant d'Antibes/Centre commercial seraient les suivantes : - Provenance de la clientèle: 45 % d'Antibes, 12% de Sophia Antipolis, 6% de Nice, 6 % de Vallauris : - Activité des clients: 35% étaient à leur travail, 29 % vercient de leur domicile. 20 % faisaient leurs courses, 13 % étaient de passage : - Lieu de résidence des clients : 26 % habitent Antibes, 12 % Nice. 7% Vallouris et également 7 % Cannes: - 44% des clients prennent de deux à six repas à l'extérieur de leur domicile, 22% tous les jours, 16% un repas par semeine et 13% l à 3 repas par mois : - 31 % utisent un restaurant à service rapide de deux à six fois par semaine, 25 % une fois par semaine, 24% de une à trois fois par mois et 13% moins d'une fois par mois: 35 % de ces clients vendient au McDonala's d'Artibes moins d'une fois par mois. 32 % entre une et trois fois par mois. 20 % une fois for semaine et 12%, de deux à six fois gar semaine. La crientèle est donc essentiellement locale : malgré l'existence d'une clientèle nen négligeable d'habitués des restaurants à service rapide et des McDonald's, la grande mcjorité fréquente ce type de restaurants occasionnellement. Robert Gandu - Expen agréé por la Cour de cossalion Sociétés Seboi, a el Oet Les Pins, iocataires-gérents de 'a société McDoncld's France Consultation du 4 lévrier 1998 Le même sondage (échantillon de 1 000 personnes également) effectué sur la clientèle du restaurant d'Antibes Nord donne les informations suivantes : - Provenance de la clientèle : 49 % d'Antibes, 8 % de Sophia Antipolis, 6 % de Vailauris, 5% de Juan ies Pins et 5% de Nice : - Activité des clients : 46 % étaient à leur travail, 27 % venaient de leur domicile, 16% étaient de passage. 7 % faisaient leurs courses : Résidence: 43% habitent Antibes, 7% Vallauris, 7% Nice et 5% Juan les Pins : - 41% de la clientele prennent deux à six repas hors de leur domicile, 24 % tous les jours. 18% un repas par semaine et 15%, un à trois repas par mois, - 31% fréquentent un restaurant à service rapide de deux à six fois par semaine, 28 % une fois par semaine. 28% une à trois fois par mois et 7% moins d'une fois par mois, - 32% de la clientèle vendient au McDonald's d'Antibes Nord de une à trois fois par mois, 30% moins d'une fois par mois, 23% une fois par semaine et 14%, de deux à six fois par semaine. La clientèle du restaurant d'Antibes Nord présente ainsi les mêmes caractéristiques que celle d'Antibes/Centre commercial Carrefour, ce qui s'explique par la proximité des sites des deux restaurants. On note toutefois à Antibes Nord une présence plus importante de la clientèle de passage, due à l'existence d'un service arive qui représente environ 50 % des ventes. Pour le restaurant d'Antibes Quest cuvert très récemment, je n'ai pas eu connaissance a'un soncage analogue. 3.- La concurrence locale Jusqu'en juillet 1995, le principal concurrent du restaurant d'Antibes était un restaurant à service rapide à l'enseigne Flunch, établi dans l'enceinte du centre commercial Carefour: toutefois, ce restaurant était déjà installé avant l'ouverture du McDonald's en 1987, de sorte que celte présence est sans incidence sur l'évolution du chiffre d'affaires ce ce demier. Robert Gandur - Expert agréé par la Cour de cassation Sociétés Sebol, B et O et Les Pins, incataires-gérants de la société McDonala's Fronce Consultalion du 4 févier 1998 En juillet 1995, on l'a déjà vu, est venu s'ajouter un restaurant Quick, équipé d'un service drive, à quelques centaines de mètres du centre commercial Carrefour. En raison de cette proximité, ce restaurant est devenu sans aucun doute un concurrent sérieux pour le McDonald's d'Antibes/Centre commercial Carrefour. En octobre 1996, le restaurant McDonald's d'Antibes Nord, équipé lui aussi d'un drive et exploité par la société B el O de Monsieur Bernard Collorafi, s'est ouvert face au Quick et donc également à proximité immédiate de son premier restaurant, le McDonaid's du centre commercial Carrefour. En avril 1997, deux nouveaux restaurants McDonald's se sont ouverts à Antibes Ouest (exploité par la société les Pins) et Vallauris, d'est-à-dire à moins de sept kilomètres des restaurants d'Antibes/Centre commercial et d'Antibes Nord. J'ai visité les restaurants en question et leur environnement. Je n'ai pas eu connaissance d'autres ouvertures de restaurants à service rapide susceptibles d'avoir une incidence significative sur les condifions d'exploitation des restaurants exploités par Monsieur Collorafi. Dans ces conditions et, du général au particulier, les phénomènes susceptibles d'avoir influé sur l'activité de ces restaurants sont les suivants : • l'évolution générale du chiffre d'affaires du secteur, aux niveaux national et local et plus particulièrement des autres restaurants McDonald's des Alper Maritimes et du Var, déjà évoquée ci-avant : les événements généraux locaux, telle l'évolution de la population locale mais aucun fait significatif ne m'a éte signalé : l'évolution de la concurrence locale et notamment l'ouverture des restauranis à service rapide aux enseignes Quict et McDonald's. Les deux paragraphes suivants tentent de quantifier la part prise par ces phénomènes dans l'évolution du chiffre d'affaires de Sebol {Antibes/Cenire commercial Caretour et Antibes Nord et leur incidence sur ses résultats. Robert Gandur - Experi agréé par la Cour de cossetion Sociétés Sebol, B et Oet Les Pins, locataires-gérants de la société McDonald's fronce Consultation du 4 février 1978 C. EVALUATION DE L'IMPACT DE L'OUVERTURE DES RESTAURANTS MCDONALD'S ANTIBES NORD ET OUEST ET VALLAURIS SUR LA SOCIETE SEBOL I.- Impact sur le chiffre d'affaires Afin d'évaluer ces impacts, j'ai étudié l'évolution mensuelle du chiffre d'affaires du restaurant d'Antibes/Centre commercial Carrefour de janvier 1993 à décembre 1997. Ces chiffres soni mentionnés dans le tableau suivant : Janvier (Février Mars Avril Mai Juin Juillet Août ¡septembre Octobre Novembre Décembre Total F. F. F. F. 1 523 $23 F. TT 654 693 Représentée graphiquement, l'évolution de ces chiffres se présente comme suit : Rober Gandur - Erpert caréé par la Cour de cassation EVOLUTION DU CHIFREITATFAIRES MENSUFI DU MODONALD'S D'ANTIBES (SEBOL SA) DE 1993 A 1997 CA mensuels HT en Г. Movonne mobite semestrielle des CA mensuels HT en F. Movenne mobile semesirielle suns ouvertures Antibes Nord et Oues! Droile des moindres carrés Ouverture McDonald's Antibes Quest et Vallauris 2,250.000 Ouverture McDonald's Antibes nord Ouverture Quick MOIS Sociétés Sebol, Bel Oet Les Pins locaraires-gérants de la société McDonald's France Consultalion cte 4 lévrier 1998 Il apparait donc qu'au moins les créations des restaurants Quick et McDonald's Antibes Nord ont eu un impact profond et sans doute réversible sur le chiffre d'affaires de la société Sebol. J'ai cherché à quantifier ces impacts et, pour de faire, j'ai d'abord calculé les coefficients saisonniers mensuels à partir des ventes de janvier 1993 à décembre 1994. Dans le tableau de la page suivante, sont portés les chiftres d'affaires de ces deux années et la part prise par chaque mois dans le chiffre d'affaires annuel: les coefficients saisonniers résultent de la moyenne arithmétique de la part d'un mois donné dans ie chiffre d'affaires annuel de 1993 d'une part, de 1994 d'autre part. Robert Gandur - Expert agréé paria Cour de cassation CALCUL DES COEFFICIENTS SAISONNIERS 1993 ET 1994 DE LA SA SEBOL Mois Janvier Février Mars Avril Mai Juin quillet Août Septembre Octobre Novembre Décembre 7,06 8,29 7,79 9,80 10,53 8,54 9,10 7,60 CA - 1,90% Moyenne pourcentage 7,11 7,07 7,06 7,91 7,75 8,43 8,36 7,83 7,81 7,97 7,85 9,44 10,75 10,64 8,72 8,63 8,54 8,82 7,94 7,77 100,00 100,00 Sociétés Jebol, 3 el O et Les Pins, incotaires-géranis de la sociélé McDonald's France Consultation du 4 février 1998 A partir des coefficients saisonniers calculés, j'ai estimé les chiffres d'affaires qui auraient dû être atteints mensuellement par Sebol en 1995 si les ventes de l'année avaient suivi celles des autres restaurants McDonald's des Alpes Maritimes et du Var, soit plus 5.1%, (chiffres d'affaires attendus) et je les ai comparés aux chiffres d'affaires mensuels effectifs de 1995. Ces comparaisons sont reprises dans le tableau de la page suivante. Jusqu'à l'ouverture du Quick en juillet 1995. les chiffres d'affaires réels mensuels étaient intérieurs de 2.11% aux attentes, soit un écart peu significatif. Mais d'août à décembre 1995, après l'ouverture du Quick, on constate une forte dégradation, puisque les chiffres réalisés sont inférieurs de 24,17 % aux ventes attendues. On peut donc considérer que l'ouverture du Quick a fait perdre 22,06 % (24,17 - 2,1l) de son chiffre d'affaires à la société Sebol Afin de colculer l'incidence de l'ouverture du McDonald's Antibes Nord, j'ai calculé dans le même tabledu ce qu'aurait été le chiffre d'affaires de 1995 si l'ouverture du Quick était intervenue dês le le jenvier 1995 c'est-à-dire en affectent le chiffre d'affaires réel de janvier à juin 1995 d'un coefficient de 0,7794 || - 0,2206). Rotert Gandur - Expert agréé por la Cour de cassation CHIFFRE D'AFFAIRES DELA SA SEBOL 1495 REELET RECONSTUTION SIOUVERTURE DU QUICK AVAIT EU LIEU A! 1/1/1995 Mois 1995 prévisionnel (1994 + 5,1 % _et coefficients saisonniers) Janvier Février Mars Avril Mai Juin Total janvier/juin Juillet Août Septembre Octobre Novembre Décembre Total août/décembre Total année 7,22 7,06 7,75 8,36 7,81 7,85 9,62 10,64 8,63 8,82 7,77 8,47 Réel CA Ecart CA si ouverture CA HT Quick au 1/1/95 pourcentage Coefficient Montant -2,11 - 14,35 0,7794 0,7794 0,7794 0,7794 0,7794 0,7794 0,9100 1,0000 1,0000 1,0000 1,000 #| = |xll -24,17 -13,06 -22,06 -23,75 Sociétés Sebol, B et O el Les Pins, localcires-gérants de la sociélé McDonald's France Consultation du 4 février 1998 Le tableau de la page suivante présente la perte de chiffre d'affaires attribuable à l'ouverture d'Antibes Nord. La méthode a été utilisée pour calculer l'influence de l'ouverture du Quick a été conservée. Dans un souci d'homogénéité, j'ai tout d'abord pris comme base le chiffre d'affaires de 1995 tel quil peut être estimé dans l'hypothèse de l'ouverture du Quick le le janvier 1995. Pour tenir compte du phénomène de la « vache folle , j'ai appliqué à ce chiffre d'affaires une baisse de 9.30%, baisse constatée sur les restaurants McDonald's des Alpes Maritimes et du Var: dans ces conditions, le chiffre d'affaires de 1996 aurait dú s'élever à 19.6 millions de francs, puisque celui de 1995 avait été de 24,6 millions de francs. A partir des coefficients saisonniers, j'ai calculé les chiffres d'affaires mensuels plausibles pour 1996 et les ai comparés aux chiffres réels. Jusqu'à fin septembre 1996, les chiffres réels sont supérieurs de 2.60 % aux chiffres attendus. Sur celte période, les chiffres réels étaient donc proches des chiffres d'affaires attendus. ce qui valide des projections. Après l'ouverture du McDonald's d'Antibes Nord. au quatrième trimesire 1996, les ventes mensuelles sont inférieures de 34,13 % aux chiffres attendus. montrant une très forte dégradation de l'activité, qui peut être estimée à 36,73 % (34,13 + 2.60). Pour évcluer le déficit de chiffre d'affaires ainsi constaié, j'ai affecté aux chiffres d'aifaires attendus au quatrième trimestre 1996 ie ccefficient de 1,026 pour tenir compte de l'écart par rapport aux prévisions sur les neuf premiers mois. Par différence avec le réel du quatrième trimestre. j'ai déterminé la perte de chiffre d'affaires résultant de l'ouverture du McDonald's d'Antibes Nord soil i 803 610 francs pour 1996. Taujours dans un souci de comparabilité, et afin de cciculer les conséquences des ouvertures du McDonald's Antibes Quest et Vallauris. j'ai calculé dans le même tableau ce qu'aurcient été les chiffres d'affaires mensuels de 1996 si icuveture d'Antibes Nord était intervenue le le janvier 1996, c'est-à-dire en affectant aux données constatées de janvier à septembre 1996 un coefficient de 0.6327 (1 - 0.3673). Robert Gandur - Expert agréé par'c Cour de cassation CHIFFRE D'AFFAIRES REFIDELA SA SEBONE 1996 PERTEDE CA DUE A L'OUVERTURE D'AMTBES NORD - RECONSTIUTION CA 1996 SI L'OUVERTURE DANTBES NORD AVAIT HEU LE 1/1/1996 Mois 1976 prévisionnel (1995) - 9,3 % ... et coelticients saisonniers) Janvier Février Mars Avril Mai Juin Juillet Août Septembre Total janvier/septembre 7,06 7,75 8,36 7,81 7,85 2.085,594 10,64 8,63 14.889.496) Novembre Décembre Total septembre/décembre 8,82 8,47 Total année - 19.600.2121 Réel CA Ecart CAHI pourcentage Perle de CA due à ouverture Antibes nord II = (1 x 1,026) - II "après reconstitution sil'ouvertule du Quick avail eu lieu au jü ianvier 1995 2,60 -32,25 -34,45 =6,60 CA si ouverture Antibes Nord au 1/1/96 Coefficient IV Montant IV = 1x IV 0,6327 0,6327 0,6327 0,6327 0,6327 0,6327 0,6327 0,6327 0,6327 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 -34,85 Sociétés Sebol, 8 et Cet Les Pins, locataires gérants de la société McDonald's France Consultation du 4 février 1998 Le tableau de la page suivante présente la perte de chiffre d'affaires due à l'ouverture d'Antibes Nord et Ouest et de Vallauris. La méthode précédente a été conservée. Les chiffres d'affaires réels antérieurs à ces ouvertures {janvier à avril 1997} sont inférieurs de 3.44% aux chiffres d'affaires attendus, calculés à partir du chiftre de 1996 reconstitué comme si l'ouverture d'Antibes Nord était remontée au le janvier 1996 et affecté d'un coefficient de 1,011 pour tenir de l'évolution des autres restaurants de l'enseigne sur les Alpes Maritimes et le Var. Après ces ouvertures, les chiffres constatés sont inférieurs de 12.48 % aux chiffres attendus calculés dons les mêmes conditions. J'en déduis que la perte résultant de ces ouvertures peut être estimée à 9.03 % (12,48 - 3,44), sans qu'il soit possible de discerner la part revenant respectivement à Antibes Quest et à Vallauris. La perte de chiffre d'affaires de Sebol de 1997 altribuable à Antibes Nord et Ouest et à Vallauris a été calculée par différence : • pour les mois de janvier 1997 à septembre 1997. entre les chiffres d'affaires de 1997 et ceux attendus, calculés à partir du réel de 1996 affecté d'un coefficient de 1,011 (augmentation constatée dans les restaurants des Alpes Maritimes et du Var en 1997) puis d'un coefficient de 0.9656 lécart entre prévisions et réalisations constaté avant les ouvertures d'Antibes Ouest et Vallauris lanvier à avril 1997]), les chiffres de 199% n'ayant évidemment pas été affectés par l'ouverture d'antibes Nord: - pour les mois d'ectobre à décembre 1997, entre les chiffres réeis de 1997 et les chiffres attendus. calculés à partir du rée! de 1995 auquel ont été affectés : . un coefficient de 0.907 (baisse constatée dans les restaurants des Alces Maritimes et au Var en 1996). . un coefficieni de 1.026 (écart entre prévisions et réclisations constaté avant l'ouverture d'Antibes Nerd). • un coefficient de 10li augmentation constatee dens les renaurants des Aices Maritimes ei du Var en 1997). . un coefficient de 0,9656 lécart entre prévisions et réalisations constaté avant l'ouverture d'Antibes Quest et Vallauris). Roberi Ganda - Expert agrés par !a Cour de cossatior. CHIFFRE D'AFFAIRES REEL DE LASA STRON DELOYA BELVALUATION DELA PERIE DE CA DUF AUX OUVERTURES EN ANTBES NORD ET OUEST FT VALLAURIS Mais 1597 prévisionnel 11993), 1.1 % _ et coetticients saise niersl Réel CA Ecart CAIT pourcentage Perle de CA due à ouvertures Antibes Nord et Ouest et Vallauris avant 1/10: (Réel 1996 x 0,9656) -11 après 1/10 :(Réel 1995 x 0,907 x 1.026 x 0.9656) - II Janvier 7,22 Février Mars 7,75 Avril 8,36 Total janvier/avril Mai 33R# -3,44 MEDAREOOTO Juin Juillet Août 9,62 septembre Octobre Novembre Spacea Décembre 8,47 •S: 329207 Total mai/décembre Total janvier/décemtre _ 12910944 100,00 _ 11654.693 9,03 après ajustement si l'ouverture du Mc Donald's Antibes Nord avait eulieu au 1ª janvier 1996 Sociétés Sebol, Bel O et Les Pins, iocalaires-gérants de la société MeDonaia's France Consultation du 4 lévrier 1998 Dans ces conditions, la perte de chiffre d'affaires de la société Sebol due aux ouvertures d'Antibes Nord et Ouest et de Vallauris peut être estimée à 7 619 056 francs pour 1997. L'évolution de la moyenne mobile en 1996 et 1997 telle qu'elle se serait présentée en l'absence des pertes de chiffres d'affaires dues à ces ouvertures est représentée sur le graphique de la page 11. 2.- L'impact sur les résultats L'impact sur les résultats des entreprises d'une perte de chiffre d'affaires se calcule de manière classique par la perte de marge sur coûts variables qu'elle entraîne. J'ai donc recherché, à partir des comptes d'exploitation, quelles étaient les charges fixes et variables. La société Sebolétabiit des comptes selon la nomenclature comptable française mais également selon une nomenclature spécifique à McDonald's. Cette dernière fournit un imprimé qui permet à chaque gérant de calculer son seuil de rentabilité à partir d'une ventilation des postes de celte nomenclature en charges fixes et variables. L'évolution comparée des chiffres d'affaires annuels et du seuil de rentabilité peut être représentée graphiquement comme suit : EVOLUTION COMPAREE DU CHIFFRE D'AFFAIRES ANNUEL EI DU SEUIL DE RENTABILTE DE SEBOL -crites d'attaros anniels inels| mais novert moi ton on ser e ANNFES Robert Gandur - Expert agréé parla Cour de cassation Sociétés Sebol, B et O et Les Pins, locataires géranla de la société McDonald's France Consullation du 4 février 1998 Jusqu'en 1996, soit même après l'ouverture du Quick, le seuil de rentabilité était inférieur au chiffre d'affaires, c'est-a-dire que la société demeurait bénéficiaire. En 1997 - malgré les économies de charges fixes qui ont permis à Sebol d'abaisser le seuil de rentabilité et ainsi de limiter les pertes - le chiffre d'affaires est devenu inférieur au seuil de rentabilité, rendant les pertes inévitables. Les comptes d'exploitation établis selon cette nomenclature et le calcul du seuil de rentabilité annuel (chiffre d'affaires permettant d'équilibrer l'exploitation) sont repris dars le tableau de la page suivante. Au niveau des charges variables, on constate une stabilité du taux entre 1992 et 1996 et une diminution apparente en pourcentage du chiffre d'affaires de 8 points entre 1996 (69,09%) et 1997 (61.12 %). Toutefois, il convient de tenir compte du fait que le chiffre d'affaires est devenu insuffisant en 1997 pour que la redevance de base soit calculée en fonction de son taux (12 %) et la redevance minimum est devenue exigible. Si l'on neutralise la redevance de base, les charges variables représentent 56.63 % du chiffre d'affaires en 1996 contre 61,12% en 1997. Cette augmentation a plusieurs explications : • le nettoyage des iocaux et du matériel lors de la fermeture du magasin, assuré jusqu'en 1996 par une entreprise extérieure et qui, comptabilisé dans les services extérieurs. était considéré comme charge fixe, a élé assuré en 1997 par du personne! interne (main d'ceuvre équipiers), charge variable. J'estime cet impuct à 1 % du chiffre d'affaires. - toutefois, la main d'œuvre équipiers, essentiellement variable, comporte une partie fixe, notamment le personnel présent lors de louverture et de la fermeture du restaurani et des heures creuses, lequel est indépendant du chiffre d'affaires. in outra, certaines contrantes sociales, futiliation du personnel pendani un mirimum de deux heures! contribuent à une certaine fixité du coût de la main d'œuvre équipiers. J'estime donc que, malgré le taux de marge sur coûts variables effectivement observé en 1997, la marge sur coûts variables se serait élevée à 30% en 1997 - taux constaté en 1996 diminué de 1 point pour tenir compte des changements intervenus dans le nettoyage des locaux ci-avant évoqués - si la société Sebo/n'evcii pas subi la perte de chiffre d'aifaires due aux ouvertures d'Antibes Nord et Quest et die Vallauris. Robert Gandur - Expert agréé parla Cour de cassalion Varles de produis alimenlairas Veriles non allinontaires Coul de la noursitue Einballages Coûl dus produlli non alimentales Maln d'courto équipless Publicita Ir:lormer Fournilures dexpitilallon Dlvore contãtables R-davanca standard (si rupérleure au rrimlnum| Radevanco servico ¡Total das couls vallablas Marge sur coule varlatios Solales managers el ch. sociales Frais de voyages tromation locule Servlcas sylérieurs Entrellan el réparallons Electricié, ga;, léléphone, Bau Foumlites de bureau Ecarla da caine Redavance sanders inlnitr.um !irals complables er lucichites lAssurance liores les ou mane volues sur cessions doclil tocxllisements at provlilons Frale linanclass Produlls inancers frodulls el charges divers nan contrôlitlas alake du localaira gérarl hulras dépenses de bev lotal des cout les Hérullat nel avant Impôt impól sur lar soclélés Paular na conflit avan impor Pool morl onnuel 2i 248 233 15 <49 +05l (E3n 5391 (855cl (2010) (35 546) ¡|+ 118] (121si0] 12 495 446] ¡1 027 s77] 1S 355 2470 5B92 588 (908 694) 155 207) (441 175) (27y 529) (451 275) (932 195) 124 514] 119 439] {19 ×86| | (355.255) 100,00 2I B39 274 45/ 29L (25,59) [5 736 777) 1297) (341 490) (2.2c) (5P6 121) (3 822 937) 14,351 (987 974) [49 953) (127 163) (80 057) $11.741 12 6as 463) 118022 6051 6 1sa 035 97 yri T00.00 [25,7 4) 12.57j [2.60) (17,15) (4.43] 10 2?1 10 57| 170,961 (N137280 (46 082] [346 3551 (2/5 310] (460 281) (3ED 194) (10 955) (le 505) (55 189] (46 742) 1482738) 1570 000) (333 339) (94 560) 19001 1232 26+) 1419 +21) 15 192 1079 Tois 340 _. 3.10 RESULTAIS AMAIVIIQULS SA SEBOI DE 1990 A 1997 97 6 | 2,39 16 355 379) (700 916) (1 076945] {89 348] (117 193] (103 242ł /1 233 $091 125.00) 12.76| 12,41) (16 13l i 14.24) 10.27| (0.46) (11.88) (1.85) (65,60) (6694970] 1708 802} {625 7861 (4 104937) [1 28 548) (50 247) (149 292) [14751) 13 282 1901 [L 142 531] 16 713 051] 11655B34 130 455| 1422 9B8| 1289 013] 137 1 183| 36589| (1 492 348) (4431 1) {564213) (327 268) (372 430) (365 840) {11 809] {16 1309 (106 263) (58 8001 {523 38:31 (584 000) < 931 (e77 062l (217 217) (429 0s3) 111,251 ¡Öäü78j (49 876] 1107 900) (seD 735) (859 074) (46B 872] •' 7116 0467 1 590 208 | 6,26 98.0В 1,92 100,00 (25.1 4] [2.59] (2.26] (16,06) {4.41] 10.23ł 10,05l (12,01) {1.90) 166.24) 31,7% 123, 149 8,62) 8,62 78 965 84| 1,75 70b, 06 393 051 ( - 21E38 042 98,40 1,50 100,00 {8 571654) (670 36 4) | (623743)! (4406932) [1 2104101 (58 2/81 {1 46 000) 13 230 Dzel (1 292 452) (24.37) (2.49) (2,31) (16,34] 14.49| (0,22) (0.54) (0.27| 111,781 14,79) {6 150 454) (678 428) (558 882) [4 140 510) (1 074 546] 192530] {121 483} (2 999 l65) ті 10 60 (25,04 (2,75) (2,27) (16,80) (1.35) (0,38) {0 49} 10,24) (12.17] 14.94} (69,44) 32,20 7 52B 661 (1 767 851) (9 176) {454943) [372 290) (389 570} (354 301) (12 $16] [9 878] 10в зі7. (517a1) 1800 000) (84 859) (153 800) 5 (933 426) 3 1167 $85l 16190171 83 (6 700 932) (24,63) (7 252 215] (13 248) (468 551) {473 517] [470 761} (358 022) [13 184) (57 858) (51 296) (641 494) (47 102) (600 0001 157 814) (146 6211 1125-357) 1448 479] (25.05) 5,50 0,00 mail 20B09 739 1 356 306) 5,50 20) 200 097 F. T0 305 129 (507 8031 [363 99)| (2 696 247) {810 226] (74 639) (1 10 987) (87 182) (2 285 242) (091460) (5 3621 (286 467) 1526 474) (407 328) (382950] 17 855) (234) (82 086) (19 1421 (439 143) (57 1] (614 624) (51 554) (113 392) (039058) 1174 109) (568 019) (233 049) (25.22) (2,77] (15,82) (4.43] 10,61} 10 48) 112 48) (4.89) (69,09) 1,20 (1.28) 1,92 T1 654 693 (3 077 6531 (348 754] || 46 7121 17 303 7491 1507 519] (48 437) 188 523] {28 271] 98,66 1,34 100,00 [26,11) (2,99) (1.26] 115.77] (1,35] 10,12] (G,76) 10,24) (5739924 (7 123 610) (4.92) 38,08 [46 | 335) 122 231] (204 564) (343 3301 (327 037) i/ 7161 {9 1231 (| 826 272) 1165 759] (43 525} 141& 462] 1616 000) 1133 667) [3B5 712) (92 242) 1292 593) 145,761 11174778) 110,331 (1 174778) 110.001 sociétés sebol. B et O el Les Pins localaires-gérants de ia sociélé Mcdondia's france Consultation du 4 février 1978 conomie de charges fixes totale par rapport à 1995 conomie attribuabie à l'ouverture du Quick léconomie réalisée en 1995 pal rapport à 1984) Economie allibuabie à l'auverture d'Antibes Nord et Quest et de Vallauris L'impact sur le résultat net avant impôt de la société Sebol des ouvertures d'Antibes Nord et Quest et Vallauris peut être estimé à : Perte de marge sur coûts variables Economie de charges fixes Impact sur le résultat net avant impôt sur les sociétés 557 000 3077 000 571 000 1 764 000 0|1313 000 D. EVALUATION DE L'IMPACT DE L'OUVERTURE DES RESTAURANTS D'ANTIBES QUEST ET DE VALLAURIS SUR LA SOCIETE B ET O EXPLOITANT DU RESTAURANT ANTIBES NORD 1.- L'impact sur le chiffre d'affaires Pour procéder à cette évaluation, j'ai représenté dans le graphique de la page suivanie lévoiurien du chiffre d'affaires de B et O et de ia moyenne mobile semestrielle corresponciante. Compte tenu du faible nombre d'observations résultant de l'ouverture récente d'Antibes Nord, la présentation ne permet pas de discerner graphiquement :infiuence des ouverures d'antibes Ouest er de Voilduris sur le chiffre d'affaires de 3 e! O. Roberi Concur - Expert agréé par la Cour de cassation EVOLUTION DU CHIFFRE D'AFFAIKES MENSUEL DU MODONALD'S D'ANTIBES NORD (B ET O) EN 1996 ET 1997 -CA mensuels Hl en F. Moyenne mobile semestrielle des CA mensuels HT en F. A 1.300.000 M 1.200.000 € 1.100.000 Ouverture McDonald's Antibes Ouest et Vallauris - de 0Ct-96 10v-96 déc-26 jonv:s7 tévr-97 mars-27 avr.97 moi-97 MOIS juin-87 juil-97 sept-97 0ct97 nov-47 déc-97 Sociélés Sebol, B et O et Les Pins, locataires-gérants de la sociélé McDonald's France Consultation du 4 février 1998 J'ai alors recherché si une incidence pouvait être détectée dans les chiffres d'affaires mensuels eux-mêmes. A cette fin. j'ai mentionné dans le tableau de la page 28 les chiffres d'affaires mensuels réalisés entre octobre 1996 et décembre 1997. J'ai alors calculé le chiffre d'affaires annuels qui en résultait. avant et après les ouvertures d'Antibes Quest et Vallauris, en utilisant les coefficients saisonniers adoptés pour la société Sebol, Il résulte qu'avant lesdites ouvertures, le chiffre d'affaires annuel tendait vers 14,8 millions de francs, alors qu'après il ne tendait plus que vers 12.5 millions de francs soit une baisse de 15,52%. On peut donc estimer la perte de chiffre d'affaires subie par B et O du fait de l'ouverture de Antibes Ouest et Vallauris à 1 350 000 francs (chiffre d'affaires réalisé de mai à décembre 1997 : 8 702 387 multiplié par 15.52 %). B.- Impact sur le résultat L'impact sur le résultat de cette perte de chiffre d'affaires peut être estimée par la perte de marge sur coûts variables correspondante. La ventilation des charges en charges fixes et charges variables est présentée dans le tableau de la page 29. La marge sur coûts variables s'élevant à 23,34 % en 1997, l'impact sur le résultat peut être estimé à 315 000 francs. Compte tenu de la faible importance relative de la perte de chiffre d'affaires (10 %), j'estime qu'aucune économie de charges fixes n'a été récisée. Robert Gandur-Exper agréé par la Cour de cassation CHIFFRE D'AFFAIRES D'ANTIBES NORD (B ET O) Mois Réel Coefficient] saisonnier Tendance annuelle III = (1 x 100)/I1 octobre 96 novembre 96 décembre 96 janvier 97 février 97 mars 97 avril 97 Moyenne octobre 1996/avril 1997 8,82 8,47 7,22 8,36 mai 97. 1.063.745 juin 97, juillet 97 Goût 97 septembre 97 octobre 97 novembre 97 décembre 97, Moyenne mai 1997/décembre 1997 7,81 7,85 9,62 10,64 8,82 7,77 8,47 Ecart en % -15,52 Ventes de produits alimentaires ¡Ventes non cimentaires total des ventes ¡Coût de la nourriture Emballages Coût des produits non alimentaires Main d'œuvre équipiers Publicité unitemes Fournitures d'expioitation Divers contrôlables Redevance standard Redevance service Tatal des coûts variables Marge sur coûts variceles Sclaires managers et ch. socicles Frais de voyages ¡Promerien occle Services exterieurs lentrerien et réparatiors Electricité, gaz, téléphone, eau ¿Fournitures ce bureau ¡Ecars de caisse Redevance minimum Ficis comptoples et juciciaires Taxes lAmortissements et crovisions frais finenciers Produits financiers Produits et carges divers non contréiccles ¡sciaire du'ccatcire geront AuTres Cégerges Derensas de curecu ¡Toiai des cours ixes ¡Resultat net avant impôt impôt surtes sociétés Résuitat net Resufat net compiacie avant impor Ecar Point mari annuel RESULTATS ANALYTIQUES DE LA SARL B ET O DE 1996 ET 1997 1996/3 mois! F. 98,49 1,5% [852.099) {102.956) (50.509) {908.491) (150.080) (3.360} (35.772) (28.439) (25,14) (3.04) (1,49] (26,81) (4,43) (0.10) (1.06) (0.84) (166.801) | (2.298.507) 14,92) (67.33] 32,17 (238.632) (1.394) (88.462 (135,443) (70.2 8) {119.124) 18.564) (1.554] (682.557) (29.291) 12'.000) (25.087) (180.000) (30.689) (121.799)1 "21.903)1) 11.378.767] 753,44) (788.437)1 (23.27) 123.27) 1766.;41) (22:2961 F. 13.283.401( (3.409.366) (403.459) [165.019} (2.683.479) (592.776) (35.483) (78.272) (13.5:9) (2.297.724) (663.962) (10.343.059) (944.760) (50.304) (237.369) (4C2. 40) (193.525) (296.537 (8.541 (87.450) (55.373) (2:4.532) (659.000] (201.814} (4194) E 1459.878|1 14.532, ฿ (1.166.129) 100,00 (25.27) (2.99) (1,22) (19,39) (4.39) (0,26) (0.58) (C.10) (17,03) (4.92) 176,66] 23,34 737,79) (8.64) (1.166. 129]| (8.04) Sociétés Sebol, 8 el O et Les Pins, locatcires-gérants de la société McDonald's France Consultation du 4 février 1998 E. DETERMINATION DES LOYERS ET REDEVANCES VERSES A MCDONALD'S SUPPORTABLES PAR LES SOCIETES SEBOL, B ET O ET LES PINS Pour déterminer ces loyers, j'ai établi les comptes de résultat prévisionnels des trois sociétés pour 1998 : ils figurent aux trois pages qui suivent. Les chiffres d'affaires résultent des chiffres d'affaires réalisés en 1997. Ils ont été ajustés en fonction des réductions prévisibles du fait des cuvertures d'Antibes Ouest et Vallauris(Sebolet 8 et O: mois de janvier à avril qui en 1997 n'ont pas été affectés par ces ouvertures) ou pour être ramenés à l'année comple tenu des coefficients saisonniers de Sebal (les Pins). Les marges sur coûts variables sont approximativement celles constatées en 1997. Les charges fixes prévisionnelles m'ont été communiquées par Monsieur Collorafi : eiles sont en ligne avec celles constatées depuis avril 1997. Le niveau des loyers et redevances de base présumé « supportable» est celui qui permettrait d'atteindre, après remboursement des annuités d'emprunt en capital, une marge brute d'autofinancement nulle, c'est-à-dire sans dégrader la situation financière. Ces loyers et redevances de base supportables sont de 736 000 francs pour Sebol (contre une redevance minimum actuelle de 1 800 000 francs) à I 172 COO francs pour B el O (contre une redevence minimum actuelle de 2 940 000 francs] et à 1 034 000 francs pour les Pins (contre une redevance minimum actuelle de 1 200 000 francs). Je souligne que ces loyers et redevances de base supportables ne permettent pas d'atteindre un résultai comptable positif : si les redevances de base étaient ramenées à ces montants, les résultats de Sebol, B et O et Les Pins seraient des pertes de 484 000 francs (Sebol, 240 000 (5 et O) et 100 000 francs (Les Pinsi. Pour octenir un résultat comptabla nul, les loyers et redevances de base devraient âtre ramenées respectivement à 252 000. 794 000 et 934 OCC francs. Robert Gandur - Expert agréé par la Cour de cassation RESULTAT PREVISIONNEL 1998 D'AVTIBES (SEBOL) Ventes Coût de la nourriture Emballages Coût des produits non climentaires Main d'ceuvre équipiers ¡Fournitures d'expioitation Redevance service Divers conirdables Total des coûts variables Marge sur coûts variables Salaires managers et ch. socicles Frais de voyages Promotion locale Services extérieurs Entretien et répcrations Eiectricité. gaz, téléphone, edu Fournitures de bureau LEcarts de ccisse Redevance minimum Frais comprabies et juciciaires ¡Assurance Taxes Amorissements et provisions ¡frais financiers ¡Produits e: Charges divers non contrcicc.es IScicire du locataire-gérant Autres décenses Déperses de bureau ¡Talai des coûte Exes ¡Résuites net avant impor inoội mir es sociétés Résultet ret Poi: mort annuel Mcrae brute d'autofinancement Remboursement d'emprunt ten cacital) Lover financ èrement stocoracle F. (2.67C.000) (300,000) (140,000) (2.100.000) (450.000) (30.000) (80.000) (512.000) (30.000] (6.312.000) (504.000) (24,000) {132.CC0! [252.000] (36C.0C0} {336.0CO} (12.0C0} i12.CCO} (:.8OC.OCO) (216.000) (48.000} (370.000} (684.0C0} (81.000} : 44.OGO} (360.0CC) (24.0CO) {:14.00O) TE.475.2001 ( 548 C001| (1.S48.CC0)| i4.275.519 (864.0001 (200.000) 100,00 (2.93) (1,37) (0.29) (0,78) (5.00) 10.29) 761,64) 38,36 (53.491 (15.:2) RESULTAT PREVISIONNEL DE 1998 DE ANTIBES NORD (B ET O) {Ventes Coût de la nourriture Emballages Coût des produits non alimentaires Main d'œuvre équipiers ¿Publicité Unitormes -Fournitures d'exploitation ¡Redevance service Divers contrôlables Total des coûts variables Marge sur coûts variables Salaires managers et chi. sociales ¡frcis ce voyages *Promotion locale Services extérieurs Entretien et récorations Eiecticite, gaz téléphone, eau Fournitures de burecu Ecarts de caisse ¡Frais comptables et udiciaires Redevance standard Assurance Taxes Amortissements et provisions Frais tinancers Paduit et charges divers non contrôlacles Saicire du locataire-gérant lAures depenses Ceperses de sureau ¡ictal des coûts fixes Résultat ne: avant imbôt moot sur les sociétés Résultat net Pcir: mort annue! Marge brute d'autofinancement Remcoursement d'emprunt (en cacital) Lover financièrement surpericbie F. (3.210.000] (370.000] [160.000) (2.650.000) (560.000) (30.000) (80.000) (630.000) 17.720.0001 (936.300) (48.00C) {108.0001 (408.000) (180.000) [300.0001 (12.000) [:68.000) (2.940.000) I6C: COO! (216.000) [660.000) (204.000) (432.000) (36.000) $132.00C 16.388.00011 (2.008.000)! 12.008.000) (1.348.000) (420.0001 i.:72.000 125,48) (2.94) (4.44), (0.24) (0,63) 161,275 SP3." (15,94) 1 (1594)| RESULTAT PREVISIONNEL 1998 CE ANTIBES OUEST (SARL LES PINS) Ventes Coût de la nourriture Emballages Coût des produits non climentaires Main d'œuvre équipiers Uniformes Fournitures d'exploitation ¡Recevance standard Recevance service ¿Recevance équipement ¡Divers contrôlables Total des coûts variables Marge sur coûts variables Salaires managers et ch. sociales Frais de voyages Promotion locale Services extérieurs Entretien et réparations Electricité. goz téléphone. eau Fournitures de bureau Ecans de ccisse Frais comotables et judiciaires ASSIANCE Amerissements et provididas Frais financiers ¡Produits et charges divers non contrôlacies Salaire du loca cire gérani Autres dépenses Depenses de bureai TricI des calis †IYe résulter ner avent imodi F. (2.420.000) (280,000) (120.000) [2.100.000) (420.000) (28.000) (75.000) (1.395.000] (465,000) (420.000) (30.000) (7.753.000) (25.02) (3.01) (1.29) (22,58) (4.52) (0.30) (0.81) (15.00) (5.00) 14,52! 10.32) 783.37) 16,63 (348.000) (24.000) (96.000) (228.0CCj ilac.oec! (240.000) (12,000) (:44.000) (48.000) (84.000) (:0.00O) (36.000) (3:2.00C) (24.000) 196000) (2.008.000)| i46 ccc!! (4,96) Résurat nel Point mort annuel Marge brute d'auiotinancement Loyer financièrement supportable (4cl.0001l (361.000) (4,96) Sociétés Sebol, B et O et Les Pins, 'ocataires-gérants de la société McDonald's France Consultalion du 4 lévrier 1998 F. CAPITALISATION DES PERTES DE MARGE BRUTE D'AUTOFINANCEMENT SUR LA DUREE DES CONTRATS RESTANT NORMALEMENT A COURIR Vous m'avez enfin demandé d'estimer ce que représenteraient les pertes de marges cumulées jusqu'à l'expiration « normale» des contrats si on les capitalisait au 1er janvier 1998. Pour ces calculs, j'ai pris en compte les pertes de marge brute d'autofinancement suivantes: - pour Sebol. la perte de marge sur coûts variables, après déduction des économies de charges fixes (estimées pour 1997 à | 313 000 francs) consécutive aux ouvertures d'Antibes Nord et Ouest et de Vallauris. S'y ajoute la perte de marge sur coûts variables supplémentaire que devrait subir Sebol de janvier à avril 1998. les chiffres d'affaires de janvier à avril 1997 n'ayant pas été aifectés par les ouvertures, fin avril 1997, d'Antibes Quest et Vallauris. Cette perte de marge est évaluée à 102 000 francs, pour une perte de chiffre d'affaires de 342 000 francs (chiffre d'affaires de janvier à avril 1997 multiplié par 9.02 %l affectée d'un taux de marge sur coûts variables de 30%. - pour B el O et Les Pins. la différence entre la marge portée aux documents prévisionnels remis par McDonald's à Monsieur Collorafi lors de la signature des contrats de location-gérance et les marges brutes d'autofinancement prévisionnelles pour 1998 telles que calculées au pcragraphe précédent. Du fait de la modification présumée définitive des zones de chalandise des sociétés de Monsieur Collorafi, ¡'ai considéré que ces pertes de marges avaient un caractère récutent jusqu'au terme normal des contrats de location-gérance. Pour la durée d'actualisation, j'ai retenu le nomore d'années (ou fractions d'annéej restant à courir usqu'au terme normal des contrais de lecarior-gerance. Four Les Pins, contrat dont le terme normal est le 28 avril 2000 mais qui peut être proongé à la seule initiative du locataire-gérant jusqu'au 28 avril 2017. j'ai retenu le nombre d'années (ou fractions d'année, restant à courir jusqu'à cette dernière date. Pour actualiser ces pertes, l'ai adopté un taux d'actualisation de 8 %. correspondant au taux actuel des emprunts d'état à long terme (plus de 1C ans), scit 5,80 % augmenté d'une prime de risque de 2,20 points. En résultent les capitalisations portées au tabledu suivant : Robert Gandur - Expert agréé pa: la Cour de cassation Sebol B et O Les Pins Perte de marge sur coûts variables (sous déduction des économies de charges fixes) MBA prévisionnelle McDonala's MBA prévisionnelle 1998 Ecart de marge brute d'autofinancement Nombre d'années restant à courir jusqu'au terme du controt de location-gérance Coefficient de capitalisation (taux d'actualisation : 8,00 %) Perte ou écart de marge capitalisée 9,58 6,97570077 {1 348 000) 18,75 9,97521722 (361 000) 19,33 10,20365779 Sociétés Seboi. B el Oet Les Pins, locataires-gérants de la société McDonald's Fronce Consullation du 4 février 1998 Je reste à votre disposition pour toute information complémentaire, et vous prie d'agréer. Maître, l'expression de mes sentiments distingués et les meilleurs. Robert Gandur Mamen Rest Doo DeLt cuv. CAISO C7/44 10/9% 06/9€ 37/9→ • Nice Jeur Médirain • Nica Masseno • N/ze Ligosllère 5 Mandeileu s Nico Froni enades 5 Nico TNL *P-pat Giasse 5 Cagnes sur Mer d Cugnes Plages & Cures Les Allées s Nice Soluya 5 Mictite $ Vallouris $43 5 Carries Moncto Total A pes Maritimes el 11007:0 Sd| E3/87 65: 10/B7. 155: 11/90| a3 Toron 33: a Garde G'ond Vor 83 Toulon La Seyna 83 Toulon Muyo: Ba La Garde Grand Ciel 502 08;56 572 04;97 83 tin y sur Mor a3 Brigrioles total Apes Marilmes, Moraco et r Ecart type EVOLUTIGN DU CHEIRE C'ATTAIRES ANNUEL DES RESIAURANIS MODONALD'S DES ALFES MAKIMMES, DE MONACO DU VAR DE 1992 A 1997 Gurer Cortiss Ouverture 73/94| Ouvert avant ingt 2456974) 2257+919 7 849 075 1 1 121 BJ2 (5.73! {2.031 [4,11l (5,37) 2+ 107 861 2,74 4 D0. 0,08 8,11 4,79 6,20 199฿ Cuverture 91/55 Ourotavori I925 Cuverture 95i94 17 20J 22 06ó 509 17,62) (23.46] (17.03] 16 25} (15.64) (10.72) 22 55¢ 384 Man 116 888 214 9 174 16e 25 :35c 559 23 491 B13 (4 201 193 813 256 1,03 193 645 367 (8,941 E, 63 15.43/ 923302 13 264 $27 11 566$27 30 86I 116 3,21 12,0F 5,14 21 930 80€ 51$48263| 315885 306/ 5.11 16.85k (3.83) 7,79) (3,85)) +2,9 4}| 7.98j S8 021125 216 212 501 0631l 2736+178 307430855 19.341 3,33 688 $39 27 979 d69 407÷ 723 Duver avanl 1996 Ouvertura 93/9? (9,c8} 8,77 10,27) (4,72) (0,57) 118.29] 14,28 2F 695 392 219 242 745 23 06T 704 339 193 696 (1.08) 5,18 1,47 8,38 7,94 5,84 $ 439 133 47 385 ÷54 6 478 $57 86175316) ANNEXE 1